Haus bauen in Bern: Bauland, Baugesuch, Handänderungssteuer

Das Wichtigste in Kürze

• Freibetrag entscheidet über die Abgabe. Bis CHF 800'000 Kaufpreis fällt bei Hauptwohnsitz keine Handänderungssteuer an; darüber gilt 1,8 % auf den übersteigenden Teil – unter gewissen Voraussetzungen, die Sie vor der Beurkundung klären.
• eBau ist Pflicht. Baugesuche werden im Kanton Bern elektronisch eingereicht; Papier ist die Ausnahme.
• Einsprachefrist 30 Tage. Sie läuft ab der ersten Publikation; Beschwerde- und Geltungsfristen stehen im Baugesetz, ihre Werte sind im Register noch in Prüfung.
• Minergie-A wird gefördert, Minergie-P nicht. Das kantonale Förderprogramm zahlt CHF 75 pro m² EBF und schliesst fossile oder elektrische Heizungen aus.
• Energienachweis gehört zum Gesuch. Welche Vorgaben zu Hülle, Heizung und Eigenstrom für Ihr Projekt gelten, bestätigt die Energiefachstelle oder Ihr Planer anhand der aktuellen kantonalen Energieverordnung.
• Grosse Spannweite. Vom Seeland über das Mittelland bis ins Oberland unterscheiden sich Bauland, Topografie und Zweitwohnungsregeln erheblich.

Handänderungssteuer im Kanton Bern: Rechenweg mit Freibetrag

Die Handänderungssteuer wird im Kanton Bern über das Grundbuchamt veranlagt und ist von der erwerbenden Person zu tragen. Für selbstbewohntes Eigentum sieht das Handänderungssteuergesetz eine Befreiung der ersten CHF 800'000 vor; laut Steuerverwaltung gilt sie unter gewissen Voraussetzungen bei Nutzung als Hauptwohnsitz. Der Rechenweg:

Handänderungssteuer = (Kaufpreis − CHF 800'000) × 1,8 %, wenn der Kaufpreis über dem Freibetrag liegt und die Voraussetzungen erfüllt sind

Handänderungssteuer = Kaufpreis × 1,8 %, wenn die Voraussetzungen nicht erfüllt sind oder entfallen

Fragen Sie beim Notariat auch nach, was gilt, wenn sich Ihre Pläne nach dem Kauf ändern – etwa bei einer späteren Vermietung oder einem Verkauf. Der Entscheidungsbaum zeigt, wann der Freibetrag in Betracht kommt.

1. Werden Sie das Haus selbst bewohnen und dort Ihren Hauptwohnsitz haben?
   • Nein → Steuer auf den vollen Kaufpreis; Rechenweg zwei.
   • Ja → Frage 2.
2. Kaufen Sie Bauland und bauen anschliessend, oder ein fertiges Haus?
   • Fertiges Haus mit sofortigem Bezug → Freibetrag beim Notariat beantragen; Rechenweg eins.
   • Bauland mit späterem Bezug → Mit Notariat und Steuerverwaltung klären, ob die Voraussetzungen auch beim späteren Bezug erfüllt sind; Antrag vor der Beurkundung stellen.
3. Liegt der Kaufpreis über dem Freibetrag?
   • Nein → keine Handänderungssteuer, nur Grundbuch- und Notariatsgebühren.
   • Ja → Steuer nur auf den Teil über CHF 800'000.

Die Grundbuch- und Notariatsgebühren richten sich nach kantonalen Tarifen und sind hier nicht beziffert; sie gehören mit Erschliessung und Baukreditzinsen in die Nebenkosten, wie sie die Seite zu den Kosten für den Hausbau in der Schweiz aufschlüsselt. Ob Land, Haus und Abgaben zusammen tragbar sind, prüft der Tragbarkeitsrechner für die Schweiz – die Bank erwartet 20 % Eigenmittel, davon mindestens 10 % des Belehnungswerts ausserhalb der Pensionskasse.

Förderung: Minergie-A im Berner Förderprogramm Energie

Das Förderprogramm Energie des Kantons Bern lautet für Neubauten: Förderprogramm Energie Kanton Bern: Neubau nach Minergie-A mit CHF 75 pro m² Energiebezugsfläche; Minergie-P und GEAK A/A sind für Neubauten nicht aufgeführt; Gesuch vor Baubeginn, Zusicherung 4 Jahre gültig, Gebäude mit Elektro-, Öl- oder Gasheizung ausgeschlossen. Für die Bauherrschaft eines Einfamilienhauses heisst das:

Förderbeitrag = Energiebezugsfläche nach SIA 380 × CHF 75 pro m² EBF

Minergie-A verlangt, dass das Gebäude seinen Energiebedarf über das Jahr selbst deckt – in der Praxis mit Photovoltaik, Wärmepumpe und sehr guter Hülle. Die Zertifizierung ist eine eigene Position; als Orientierung für den Aufwand dient die Gebühr für Minergie-P beim Einfamilienhaus von CHF 2'600 ohne Mehrwertsteuer. Das Gesuch geht vor Baubeginn an das Amt für Umwelt und Energie; die Zusicherung ist befristet, und ein gleichzeitiges Gesuch für Anlagen ist ausgeschlossen. Was die Standards unterscheidet, erklärt die Seite zu Minergie beim Einfamilienhaus.

Baugesuch nach BauG BE: eBau, Einsprache, Rechtskraft

1. 01

   Baureglement und Zonenplan der Gemeinde prüfen

   Das kommunale Baureglement legt Nutzungsziffern, Höhen, Abstände und Gestaltung fest; in Ortsbildschutzgebieten kommen Fachberatungen dazu. Bei Hanglagen im Oberland zusätzlich Gefahrenkarte und Naturgefahren prüfen.

2. 02

   Gesuch in eBau erfassen

   Der Planer erstellt das Gesuch im kantonalen Portal eBau, lädt Pläne, Energienachweis, Entwässerungskonzept und Nachweise hoch und reicht es bei der Leitbehörde der Gemeinde ein.

3. 03

   Vollständigkeitsprüfung und Profilierung

   Die Gemeinde prüft formell und verlangt Fehlendes nach; das Baugespann wird gestellt und bleibt bis zum Entscheid stehen.

4. 04

   Publikation und Einsprachefrist

   Das Gesuch wird im amtlichen Anzeiger und auf der Publikationsplattform des Kantons veröffentlicht. Innert der Einsprachefrist können Betroffene schriftlich und begründet Einsprache erheben; Rechtsverwahrungen sind ebenfalls möglich.

5. 05

   Amts- und Fachberichte

   Kantonale Fachstellen – Energie, Gewässerschutz, Denkmalpflege, Tiefbau – geben Berichte ab; die Gemeinde führt bei Einsprachen eine Verhandlung durch.

6. 06

   Gesamtentscheid und Rechtsmittel

   Die Gemeinde eröffnet den Gesamtentscheid mit Auflagen. Gegen den Entscheid steht die Baubeschwerde an die kantonale Direktion offen; nach Ablauf der Frist ohne Beschwerde ist die Bewilligung rechtskräftig.

Verifiziert ist die Einsprachefrist: 30 Tage ab erster Publikation beziehungsweise direkter Anzeige. Die Beschwerdefrist nach Art. 40 BauG und die Geltungsdauer der Bewilligung nach Art. 42 BauG sind im Fakten-Register angelegt, aber noch nicht aus dem Gesetzestext bestätigt; bis dahin gilt: Beschwerdefrist und Baubeginnfrist stehen im Baugesetz, die Bauverwaltung nennt sie auf Anfrage. Das kantonsübergreifende Verfahren und die Unterlagenliste beschreibt die Seite zur Baubewilligung in der Schweiz.

Regionen im Kanton Bern: Wo welches Bauland liegt

Der Kanton reicht vom Jurasüdfuss bis zu den Alpen; entsprechend unterschiedlich sind Angebot, Topografie und Regeln. Einen Preis pro Quadratmeter nennen wir bewusst nicht. Anhaltspunkte liefern die Statistik des Kantons Bern und die Gemeinden selbst, die ihre Bauzonenreserven und teils eigene Landverkäufe kennen; für eine konkrete Parzelle lohnt die Schätzung durch eine unabhängige Fachperson. Den Wert bestimmen vor allem Erschliessung, Bauzone und Nutzungsziffer, Besonnung und Hangneigung, Gefahrenzone und die Erreichbarkeit von Bern, Biel oder Thun.

Wer das Zweitwohnungsgesetz unterschätzt, plant im Oberland am Markt vorbei: In Gemeinden über der Schwelle wird ein neues Einfamilienhaus nur als Erstwohnung mit Nutzungsbeschränkung im Grundbuch oder als touristisch bewirtschaftete Wohnung bewilligt. Was Zonenplan und Nutzungsplanung sonst noch regeln, zeigt die Seite zum Raumplanungsgesetz und zur Bauzone.

Energie und Musterhäuser

Das kantonale Energiegesetz mit seiner Verordnung setzt die Mustervorschriften der Kantone um und bildet das Pflichtprogramm, das im Energienachweis des Baugesuchs belegt wird. Welche Anforderungen zu Eigenstrom und erneuerbarer Wärme für Ihr Projekt aktuell gelten, klären Sie mit der Energiefachstelle, bevor der Planer die Haustechnik festlegt. Minergie-A geht über das Pflichtprogramm hinaus und ist im Kanton Bern förderbar.

Ein Park mit mehreren Herstellern ist uns weder im Kanton Bern noch anderswo in der Schweiz bekannt; Musterhäuser zeigen die Anbieter einzeln. Gerade für Minergie-A lohnt es sich, ein bewohntes Plusenergiehaus eines Anbieters zu besichtigen und nach den Messwerten des ersten Betriebsjahrs zu fragen. Einzelne Ausstellungen verzeichnet die Seite zu den Musterhäusern in der Schweiz.

Checkliste: Haus bauen im Kanton Bern

Eine Einliegerwohnung für die Eltern im Emmental oder hindernisfreies Bauen fürs Alter: Solche Fragen behandelt die Seite zum Haus bauen nach Lebensphase. Vom Baukredit bis zur festen Hypothek führt Haus finanzieren in der Schweiz, und wer den Bauablauf Schritt für Schritt sehen will, liest die Seite zum Hausbau in der Schweiz. Über die Kantonsgrenze geschaut: Solothurn, wo eine Befreiung bei Selbstnutzung beschrieben ist (in Prüfung), Freiburg im Westen und Luzern in der Zentralschweiz; den Gesamtvergleich bietet Haus bauen im Kanton.

Für Bauplätze südlich der Alpen gelten andere Rahmenbedingungen, etwa bei Zweitwohnungen und Naturgefahren – siehe Haus bauen im Wallis.

Quellen und Stand

Handänderungssteuer und Freibetrag: Steuerverwaltung des Kantons Bern. Einsprachefrist: Bauinspektorat der Stadt Bern, Ablauf Baubewilligungsverfahren; Rechtsgrundlage Baubewilligungsdekret. Beschwerdefrist und Geltungsdauer: Baugesetz des Kantons Bern, Art. 40 und 42, Wortlaut in Prüfung. Förderprogramm: Amt für Umwelt und Energie des Kantons Bern. Zweitwohnungsgesetz: Bundesamt für Raumentwicklung. Tragbarkeit: Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung und Bankpraxis. Minergie-Gebühren: Verein Minergie. Energieverordnung: Anforderungen nicht als Wert erfasst, Auskunft bei der Energiefachstelle. Nach welchen Regeln wir Berner Quellen prüfen und nachführen, erklärt die Methodik-Seite.

Nächster Schritt

Sie wollen wissen, ob der Freibetrag bei Ihrem Projekt greift und ob Minergie-A sich mit der Förderung rechnet? Der Hausbau-Check für die Schweiz ordnet Abgaben, Förderung und Tragbarkeit für Ihren Standort im Kanton Bern ein.