Tragbarkeits-Report Schweiz: Bankpraxis, Regeln, Zinsen

Kernaussagen

• Regel und Praxis sind zu trennen. Harte Eigenmittel und Amortisation stehen in der anerkannten Selbstregulierung; kalkulatorischer Zins, Nebenkostenpauschale und Einkommensanteil sind Parameter der Banken und können von Institut zu Institut abweichen.
• Der Stresstest-Zins entkoppelt die Prüfung vom Marktzins. Auch bei tiefen Hypothekarzinsen wird die Tragbarkeit mit dem kalkulatorischen Satz gerechnet.
• Vorsorgegelder ersetzen den harten Anteil nicht. Ein Vorbezug senkt die Hypothek und damit die kalkulatorischen Kosten, zählt aber nicht zum Mindestanteil harter Eigenmittel.
• Der Kanton wirkt über die Erwerbsnebenkosten. Handänderungssteuer und Grundbuchgebühren erhöhen den Eigenmittelbedarf, nicht die laufenden Wohnkosten.
• Liechtenstein und Österreich prüfen anders: Liechtenstein mit eigenen Aufsichtswerten, Österreich mit einer Schuldendienstquote auf das Jahresnettoeinkommen.

Parameter-Matrix: Selbstregulierung oder Bankpraxis

Banken wie UBS oder Raiffeisen verlangen zusätzlich, dass die Amortisation bis zur Pensionierung abgeschlossen ist, wenn diese früher eintritt als das Fristende. Das ist Bankpraxis und nicht Teil der zitierten FINMA-Mitteilung. Die Hintergründe erläutern die Ratgeber Tragbarkeit in der Schweiz und Amortisation der Hypothek.

Zinsumfeld mit Stand

Richtsätze sind Ausgangswerte einer Bank; individuelle Offerten können abweichen. Die Entwicklung der Sätze beschreibt der Ratgeber Hypothekarzinsen in der Schweiz; ob sich eine SARON- oder eine Festhypothek für Ihren Zeitraum eher lohnt, zeigt der Rechner SARON oder Festhypothek.

Rechenweg: Tragbarkeit symbolisch

Wir rechnen mit Variablen statt mit Beispielbeträgen. K sind die Anlagekosten (Grundstück plus Haus), E die Eigenmittel, H = K − E die Hypothek, Y das Bruttoeinkommen des Haushalts pro Jahr. Als Belehnungswert gilt der tiefere Wert von Anlagekosten und Schätzwert der Bank (Niederstwertprinzip).

Zum Vergleich die tatsächliche Zinslast bei einer zehnjährigen Festhypothek: H × 5 % in der Prüfung gegenüber H × 2,03 % laut Richtsatz. Die Differenz ist der Puffer, den die Bank für steigende Zinsen einbaut. Ihre eigenen Werte rechnet der Tragbarkeitsrechner mit denselben Parametern.

Vorsorgegelder als Eigenmittel

Ein Vorbezug aus der Pensionskasse zählt als Eigenmittel, aber nicht als hartes Eigenkapital. Die Selbstregulierung schliesst nur Mittel der zweiten Säule vom harten Anteil aus; wie Ihre Bank Guthaben der Säule 3a einordnet, klären Sie vor dem Bezug. Vor- und Nachteile beider Wege erklären die Ratgeber Pensionskassen-Vorbezug und Säule 3a für das Eigenheim.

Kantone: Handänderungssteuer als Eigenmittelposten

Die Tragbarkeitsrechnung ist in allen Kantonen gleich aufgebaut. Unterschiede entstehen beim Eigenmittelbedarf, weil die Handänderungssteuer auf den Grundstückspreis G aus eigenen Mitteln bezahlt wird.

Werte für Solothurn und Basel-Landschaft werden noch an der Primärquelle geprüft. Grundbuchgebühren und weitere Erwerbsnebenkosten aller Länder vergleicht der Hausbau-Kostenvergleich DACH.

Ländervergleich: Schweiz, Liechtenstein, Österreich

Die Kennwerte sind nicht direkt vergleichbar, weil sich Bezugsgrösse und Zinsannahme unterscheiden. Für Grenzgänger, die in einem Land verdienen und im anderen bauen, ist das entscheidend; den Liechtensteiner Rahmen beschreibt Hausbau finanzieren in Liechtenstein, die österreichische Förderseite der Förder-Atlas Österreich.

Methodik

Der Report trennt konsequent zwischen der von der FINMA anerkannten Selbstregulierung und der Praxis einzelner Banken. Werte der Selbstregulierung stützen sich auf Medienmitteilungen und die Liste anerkannter Selbstregulierung der FINMA, weil das Richtlinien-Dokument der Bankiervereinigung nicht maschinenlesbar vorliegt. Bankparameter sind mit dem Namen der Bank gekennzeichnet, aus deren Publikation sie stammen; andere Institute können abweichen. Zinswerte sind Richtsätze oder Fixings mit Stichtag. Alle Werte stammen aus dem Fakten-Register mit Primärquelle, Abrufdatum, Ablaufdatum und Status „geprüft“. Ein „benötigtes Einkommen je Kanton“ in Franken veröffentlichen wir erst, wenn geprüfte Baukosten- und Landpreisdaten vorliegen; bis dahin zeigt der Report den Rechenweg. Wie das Register arbeitet, steht auf der Methodik-Seite, alle Datensätze unter Daten und Studien.

Stand und Aktualisierung

Stand des Reports: 1. November 2026. Zinswerte tragen im Register das Ablaufdatum 30. November 2026 und werden monatlich erneuert; die Seite wird spätestens dann neu geprüft. Tragbarkeitsparameter der Banken laufen Ende April 2027 ab, der Richtlinienstand der Selbstregulierung Ende Oktober 2027, die Säule-3a-Beträge mit dem Steuerjahr. Das Ablaufdatum jedes Werts steht im Quellenhinweis neben dem Wert; abgelaufene Werte setzen die Seite automatisch auf „noindex“.

Zitierhinweis

Zitieren Sie bitte im Format Wert – Quelle – Stand und nennen Sie die Ebene (Selbstregulierung oder Bankpraxis):

Kalkulatorischer Zins in der Tragbarkeitsrechnung (Bankpraxis, Beispiel UBS; je nach Bank etwas tiefer): 5 % – UBS, zusammengestellt im Tragbarkeits-Report Schweiz von FertighausPlaner – Stand 31.10.2026.

Daten weiterverwenden

• CSV-Download: Parameter-Matrix, Zinstabelle und Kantonstabelle als CSV (Semikolon, UTF-8, mit Quelle und Ablaufdatum) sind in Vorbereitung und werden hier verlinkt.
• Einbinden mit Link:

<a href="https://fertighausplaner.com/daten/tragbarkeits-report-schweiz/">Tragbarkeits-Report Schweiz – FertighausPlaner</a>

• Presse: Rückfragen beantwortet die Redaktion über die Kontaktseite.

Der Report ist keine Finanzierungszusage und keine Anlageberatung; massgeblich ist die Kreditprüfung Ihrer Bank.

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