Haus finanzieren Schweiz: Hypothek Schritt für Schritt

Das Wichtigste in Kürze

• Drei Grössen entscheiden: Eigenmittel, Belehnung und Tragbarkeit. Erst wenn alle drei passen, gibt die Bank eine Finanzierungszusage.
• Eigenmittel bestehen aus harten und weichen Mitteln. Ersparnisse und Säule 3a gelten als hart, Pensionskassengeld als weich. Ein Mindestanteil darf nicht aus der Pensionskasse stammen.
• Die Tragbarkeit wird mit einem kalkulatorischen Zinssatz gerechnet, der deutlich über den aktuellen Hypothekarzinsen liegt. Die Bank prüft, ob Sie auch bei höheren Zinsen zahlen könnten.
• Für den Neubau gilt eine Besonderheit: Zuerst Baukredit, dann Konsolidierung in die Hypothek. Das Hypothekarmodell wählen Sie erst gegen Ende der Bauphase.
• Nur die zweite Hypothek muss amortisiert werden, die erste darf stehen bleiben. Direkte und indirekte Amortisation unterscheiden sich steuerlich.
• Steuern beeinflussen die Finanzierung: Schuldzinsabzug, Eigenmietwert (Systemwechsel in der Volksabstimmung angenommen, Inkrafttreten am 01.01.2029), Kapitalauszahlungssteuer bei Vorsorgebezügen, kantonale Handänderungssteuer.

Wie die Hausbau-Finanzierung in der Schweiz funktioniert

Anders als in Deutschland oder Österreich wird ein Schweizer Eigenheim nur selten vollständig abbezahlt. Die Hypothek ist als langfristiges Instrument gedacht: Die erste Hypothek bleibt meist über Jahrzehnte bestehen, nur der darüber liegende Teil (die zweite Hypothek) wird innert einer vorgegebenen Frist zurückgeführt. Dahinter steckt das Zusammenspiel aus Schuldzinsabzug und Eigenmietwert, das Schulden auf dem Eigenheim steuerlich lange attraktiv gemacht hat.

Die Bank bewertet jedes Vorhaben entlang von drei Fragen:

1. Wie viel Eigenmittel bringen Sie ein? Die Differenz zwischen Gesamtkosten (Bauland, Baukosten, Nebenkosten) und Eigenmitteln ist die Hypothek.
2. Wie hoch ist die Belehnung? Die Hypothek im Verhältnis zum Verkehrswert, den die Bank schätzt. Liegt Ihr Baupreis über der Bankschätzung, müssen Sie die Differenz zusätzlich mit Eigenmitteln decken.
3. Ist die Finanzierung tragbar? Die kalkulatorischen Jahreskosten (Zins zum kalkulatorischen Satz, Amortisation der zweiten Hypothek, Unterhalt und Nebenkosten) dürfen einen bestimmten Anteil des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Wie dieser Rechenweg im Detail aussieht, zeigt die Seite zur Tragbarkeit der Hypothek.

Zwei Ebenen sind dabei auseinanderzuhalten. Die Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg), von der FINMA als Mindeststandard anerkannt, schreiben nur zwei Dinge fest: einen harten Eigenmittelanteil von mindestens 10 % des Belehnungswerts, der nicht aus der Pensionskasse stammen darf, und die Amortisation der Hypothek auf zwei Drittel des Belehnungswerts innert 15 Jahren. Die Belehnungsgrenze, der kalkulatorische Zinssatz, der Unterhaltsanteil und der zulässige Einkommensanteil sind dagegen Bankpraxis: Die Institute wenden ähnliche, aber nicht identische Werte an. Strenger als die Richtlinien darf jede Bank rechnen, grosszügiger nicht.

Der Fahrplan: In acht Schritten zur Hypothek für den Neubau

1. 01

   Budget und Tragbarkeit klären

   Ermitteln Sie Ihr Bruttohaushaltseinkommen und die verfügbaren Eigenmittel. Daraus ergibt sich der maximale Gesamtpreis für Bauland und Haus, den eine Bank finanziert. Ein Tragbarkeitsrechner liefert eine erste Orientierung, die Bank bestätigt sie später.

2. 02

   Eigenmittel zusammenstellen

   Trennen Sie harte Eigenmittel (Konto, Wertschriften, Säule 3a, Erbvorbezug, Schenkung) von weichen Eigenmitteln (Pensionskasse). Prüfen Sie, welcher Anteil mindestens hart sein muss.

3. 03

   Vorsorgegelder prüfen

   Entscheiden Sie für Pensionskasse und Säule 3a jeweils zwischen Vorbezug und Verpfändung. Holen Sie bei der Vorsorgeeinrichtung eine Berechnung der Auswirkungen auf Rente und Risikoleistungen ein.

4. 04

   Finanzierungsbestätigung einholen

   Lassen Sie sich vor dem Landkauf von einer Bank schriftlich bestätigen, welchen Betrag sie finanziert. Vergleichen Sie mindestens zwei Institute, auch Versicherungen und Pensionskassen vergeben Hypotheken.

5. 05

   Bauland kaufen und Baukredit eröffnen

   Mit Kaufvertrag, Baubewilligung und Werkvertrag eröffnet die Bank den Baukredit. Die Limite entspricht den Baukosten abzüglich der Eigenmittel, die Sie zuerst einbringen.

6. 06

   Bauphase: Rechnungen über das Baukonto zahlen

   Handwerker- und Unternehmerrechnungen laufen über das Baukonto. Zins fällt nur auf dem beanspruchten Betrag an, dazu kommt bei vielen Banken eine Kreditkommission auf der Limite.

7. 07

   Konsolidierung: Hypothekarmodell wählen

   Nach Bauabnahme und Schlussabrechnung wird der Baukredit in eine oder mehrere Hypothekartranchen umgewandelt. Jetzt fällt die Entscheidung zwischen SARON, Festhypothek oder einem Mix. Eine Vorfixierung ist oft schon während der Bauphase möglich.

8. 08

   Amortisation und Steuern planen

   Legen Sie fest, ob Sie die zweite Hypothek direkt oder indirekt über die Säule 3a amortisieren. Klären Sie mit der Steuerberatung den Schuldzinsabzug und die Auswirkungen des Systemwechsels beim Eigenmietwert.

Die Bausteine der Finanzierung im Überblick

Zinsumfeld: Wo die Hypothekarzinsen heute stehen

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) steuert über den Leitzins das kurzfristige Zinsniveau. Der SARON, der Referenzsatz für Geldmarkthypotheken, folgt dem Leitzins eng. Die Sätze für Festhypotheken orientieren sich dagegen an den Kapitalmarktzinsen (Swapsätzen) für die jeweilige Laufzeit und können sich auch dann bewegen, wenn die SNB nichts ändert.

Die Richtsätze stammen von einer einzelnen Bank und sind Schaufensterpreise; der tatsächliche Zins hängt von Belehnung, Tragbarkeit, Laufzeit und Verhandlung ab. Wie Sie das Zinsumfeld lesen und welche Signale für den Zeitpunkt der Konsolidierung relevant sind, erläutert die Seite zu den aktuellen Hypothekarzinsen in der Schweiz. Für den Modellvergleich mit Ihren eigenen Zahlen steht der SARON-vs-Festhypothek-Rechner bereit.

Schweiz, Deutschland, Österreich: Wo sich die Finanzierungslogik unterscheidet

Wer aus Deutschland oder Österreich in die Schweiz zieht oder Finanzierungsratgeber aus den Nachbarländern liest, stösst auf eine andere Logik. Die Tabelle zeigt die wichtigsten Unterschiede qualitativ; Zahlen finden Sie auf den jeweiligen Länderseiten.

Für Österreich beschreibt die Seite zur Wohnbauförderung der Bundesländer die Förderlogik; den Einstieg für Deutschland bietet der Hausbau-Planer für Deutschland. Der Überblick über alle Schweizer Themen – Bauland, Baubewilligung, Kantone – steht auf der Länderseite Haus bauen in der Schweiz.

Rechenweg: Vom Gesamtpreis zur tragbaren Hypothek

Der Rechenweg ist bei allen Banken gleich aufgebaut; die Parameter stammen aus der Bankpraxis (Beispiele UBS, Raiffeisen, PostFinance) und aus der SBVg-Selbstregulierung. Jede Zahl trägt im Fakten-Register Quelle und Abrufdatum.

Schritt 1 – Finanzierungsbedarf

Hypothek = Bauland + Baukosten + Nebenkosten − Eigenmittel

Zu den Nebenkosten zählen Notariats- und Grundbuchgebühren, die kantonale Handänderungssteuer, Erschliessungsbeiträge, Bauversicherungen und die Bauzinsen des Baukredits. Die Bank belehnt nur den von ihr geschätzten Verkehrswert; liegt der Baupreis darüber, erhöht sich der nötige Eigenmittelanteil.

Schritt 2 – Belehnung und Eigenmittel

Belehnung = Hypothek ÷ Belehnungswert (Bankschätzung)

In der Bankpraxis verlangen die Institute für selbst bewohntes Wohneigentum Eigenmittel von 20 %^{[ubs.com, 31.10.2026]}; die Hypothek deckt also höchstens den Rest des Belehnungswerts. Davon zu unterscheiden ist die Mindestanforderung der SBVg-Richtlinien: Mindestens 10 %^{[finma.ch, 31.10.2026]} des Belehnungswerts müssen aus harten Eigenmitteln stammen, die nicht aus der zweiten Säule kommen.

Schritt 3 – Kalkulatorische Jahreskosten

Kalkulatorische Kosten = Hypothek × 5 % + jährliche Amortisation der zweiten Hypothek + Liegenschaftswert × 1 %

Der kalkulatorische Zinssatz von 5 %^{[ubs.com, 31.10.2026]} und der Unterhaltsanteil von 1 %^{[ubs.com, 31.10.2026]} sind Bankannahmen, keine Norm. Zum Vergleich: Der Richtsatz einer zehnjährigen Festhypothek liegt bei 2,03 %^{[migrosbank.ch, 31.10.2026]} (Stand 31.10.2026) – die Bank rechnet mit einem Vielfachen davon. Die Amortisation ergibt sich aus der Pflicht, die Belehnung innert 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts zu senken.

Schritt 4 – Tragbarkeit

Tragbar, wenn: Kalkulatorische Kosten ≤ ein Drittel (33,3 %) × Bruttojahreseinkommen

Der zulässige Anteil von ein Drittel (33,3 %)^{[raiffeisen.ch, 31.10.2026]} ist ebenfalls Bankpraxis und gilt unabhängig davon, wie günstig der tatsächliche Zins ist. Den vollständigen Rechenweg mit allen Varianten finden Sie auf der Seite zur Tragbarkeitsrechnung; eine Berechnung mit Ihren Werten erlaubt der Tragbarkeitsrechner für die Schweiz.

Eigenmittel und Vorsorgegelder: Was zählt, was nicht

Die Eigenmittel sind der Hebel, mit dem Sie Belehnung und Tragbarkeit gleichzeitig verbessern. Als hart gelten Guthaben auf Konten, Wertschriften, Säule-3a-Guthaben, Rückkaufswerte von Lebensversicherungen, Erbvorbezüge und Schenkungen sowie bereits bezahltes Bauland. Als weich gilt Pensionskassengeld, egal ob vorbezogen oder verpfändet. Mindestens 10 %^{[finma.ch, 31.10.2026]} des Belehnungswerts müssen laut SBVg-Richtlinien hart sein; von den in der Bankpraxis üblichen 20 % Eigenmitteln darf somit der übrige Teil aus der Pensionskasse stammen.

Für den Vorbezug aus der Pensionskasse gilt ein Mindestbetrag von CHF 20'000^{[bsv.admin.ch, 30.10.2026]}. Der Bezug ist nur für selbst bewohntes Wohneigentum zulässig, löst eine Kapitalauszahlungssteuer aus und senkt die späteren Altersleistungen. Die Verpfändung lässt das Vorsorgekapital unangetastet, verbessert aber nicht die Eigenmittel, sondern dient der Bank als Zusatzsicherheit, was eine höhere Belehnung ermöglichen kann. Die Abwägung im Detail behandeln die Seiten zum Vorbezug aus der Pensionskasse und zur Säule 3a beim Eigenheim. Welche Posten im Einzelnen anrechenbar sind, listet die Seite zu den Eigenmitteln beim Hausbau.

Bauphase: Baukredit statt Hypothek

Solange das Haus nicht steht, gibt es kein fertiges Pfandobjekt. Deshalb finanziert die Bank die Bauphase über einen Baukredit: ein Kontokorrentkonto mit einer Limite, aus dem die Rechnungen des Generalunternehmers, der Handwerker und des Architekten nach Baufortschritt bezahlt werden. Die Bauherrschaft bringt in der Regel zuerst ihre Eigenmittel ein, bevor die Bank Mittel freigibt. Zins fällt nur auf dem beanspruchten Betrag an; dazu kommt bei vielen Instituten eine Kreditkommission auf der gesamten Limite.

Nach der Bauabnahme und der Schlussabrechnung wird der Baukredit konsolidiert, also in Hypothekartranchen umgewandelt. Viele Banken erlauben eine Teilkonsolidierung während der Bauphase, um bereits einen Teil der Summe zu einem fixen Zins zu sichern. Ablauf, Kosten und Fallstricke beschreibt die Seite zum Baukredit in der Schweiz.

Hypothekarmodell: SARON, Festhypothek oder Mix

Mit der Konsolidierung stellt sich die Frage nach dem Modell. Die SARON-Hypothek folgt dem Geldmarkt und ist aktuell günstig, solange der SARON tief bleibt; steigen die kurzfristigen Zinsen, steigt auch Ihre Rate. Die Festhypothek fixiert den Zins über die gewählte Laufzeit und bietet Planungssicherheit, kostet dafür in der Regel einen Aufschlag und schränkt die Flexibilität ein – ein vorzeitiger Ausstieg, etwa bei einem Verkauf, kann teuer werden. Viele Haushalte kombinieren beides in Tranchen mit gestaffelten Laufzeiten, was das Zinsänderungsrisiko verteilt, aber den Bankwechsel erschwert.

Für den Neubau kommt die Zeitachse hinzu: Zwischen Landkauf und Bezug liegt die gesamte Bauphase, in der sich das Zinsumfeld verändern kann. Ob eine Vorfixierung sinnvoll ist, hängt von der Zinsstrukturkurve und Ihrer Risikotoleranz ab. Der Entscheidungsbaum auf der Seite SARON oder Festhypothek für den Neubau führt Sie durch die relevanten Fragen.

Amortisation: Direkt oder indirekt

Die SBVg-Richtlinien verlangen, dass die Belehnung innert 15 Jahren^{[finma.ch, 31.10.2026]} auf zwei Drittel des Belehnungswerts reduziert wird; in der Bankpraxis gilt zusätzlich «spätestens bis zur Pensionierung». Zwei Wege stehen offen: Bei der direkten Amortisation zahlen Sie regelmässig an die Bank zurück; die Schuld sinkt, die Zinskosten sinken, der Schuldzinsabzug sinkt ebenfalls. Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie den Betrag in die Säule 3a ein, die an die Bank verpfändet ist; die Hypothek bleibt gleich hoch, die 3a-Einzahlung ist vom steuerbaren Einkommen abziehbar, und das Guthaben fliesst später als Rückzahlung an die Bank. Welche Variante günstiger ist, hängt von Grenzsteuersatz, Zinsniveau und Disziplin ab. Die Seite zur Amortisation der Hypothek stellt beide Wege gegenüber.

Steuern: Schuldzinsabzug, Eigenmietwert, Kapitalauszahlung

Drei steuerliche Themen gehören in jede Finanzierungsplanung:

• Schuldzinsabzug und Eigenmietwert: Bislang versteuern Eigentümerinnen und Eigentümer den Eigenmietwert als fiktives Einkommen und können dafür Hypothekarzinsen und Unterhalt abziehen. In der Volksabstimmung vom 28.09.2025 wurde der Systemwechsel mit 57,7 %^{[efd.admin.ch, 30.10.2026]} Ja-Stimmen angenommen; der Bundesrat hat das Inkrafttreten auf den 01.01.2029 festgelegt. Bis dahin gilt die bisherige Besteuerung weiter. Mit dem Wegfall des Eigenmietwerts entfällt für selbst genutztes Wohneigentum grösstenteils auch der Schuldzinsabzug, was die indirekte Amortisation und hohe Hypotheken weniger attraktiv macht. Für Personen, die erstmals selbst genutztes Wohneigentum erwerben, sieht die Vorlage einen zeitlich und betragsmässig begrenzten Schuldzinsenabzug vor; Höhe und Dauer nennt das Eidgenössische Finanzdepartement in seinem Dossier.
• Kapitalauszahlungssteuer: Vorbezüge aus Pensionskasse und Säule 3a werden getrennt vom übrigen Einkommen zu einem reduzierten Satz besteuert. Die Höhe ist kantonal unterschiedlich; die kantonale Steuerverwaltung berechnet sie auf Anfrage vorab.
• Handänderungssteuer: Beim Landkauf erheben viele Kantone eine Handänderungssteuer, einige haben sie abgeschafft oder gewähren Freibeträge für den Hauptwohnsitz. Die kantonalen Regeln finden Sie auf den Kantonsseiten der Schweizer Länderseite.

Für ein Haus mit Einliegerwohnung kommt die Besteuerung der Mieteinnahmen hinzu; dafür bleiben Schuldzinsen auch nach dem Systemwechsel anteilig im Verhältnis des Werts der vermieteten Liegenschaftsteile zum gesamten Vermögen abziehbar (so die Mitteilung des Eidgenössischen Finanzdepartements zum Bundesratsbeschluss, Stand 31.10.2026).

Checkliste: Finanzierung des Neubaus vorbereiten

Typische Fehler bei der Hausbau-Finanzierung

Weitere Ratgeber

• Hypothek vergleichen und verhandeln: wie Sie Offerten einholen und Zins, Marge, Laufzeit und Nebenbedingungen nebeneinanderlegen.
• Gebäudeprogramm im Neubau: was Bund und Kantone beim Neubau fördern und warum das Gesuch vor Baubeginn eingereicht sein muss.

Quellen und Stand

Harter Eigenmittelanteil und Amortisationspflicht stammen aus den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung in der von der FINMA anerkannten Fassung (FINMA-Mitteilungen zur Selbstregulierung). Belehnungsgrenze, kalkulatorischer Zins, Unterhaltsanteil und Einkommensanteil sind Bankpraxis, belegt über die Tragbarkeitsseiten von UBS, Raiffeisen und PostFinance. Zinsangaben beruhen auf veröffentlichten Richtsätzen der SNB und der Migros Bank; die Regeln zum Vorbezug aus der Pensionskasse auf der Seite des Bundesamts für Sozialversicherungen zur Wohneigentumsförderung. Stand der Eigenmietwert-Reform laut Eidgenössischem Finanzdepartement: Vorlage am 28.09.2025 angenommen; der Bundesrat hat am 01.04.2026 das Inkrafttreten des Systemwechsels auf den 01.01.2029 festgelegt. Jeder Wert trägt im Register ein Abruf- und ein Ablaufdatum; die Zinsdaten werden monatlich überprüft.

Nächster Schritt

Wenn Sie wissen möchten, welches Gesamtbudget für Ihr Bauvorhaben realistisch ist und welche Finanzierungsbausteine zu Ihrer Situation passen, nutzen Sie den Hausbau-Check für die Schweiz. Sie erhalten eine strukturierte Einschätzung zu Tragbarkeit, Eigenmitteln und den nächsten Schritten, bevor Sie mit Banken sprechen.