Bëllegen Akt: Steuergutschrift beim Notarakt in Luxemburg

Schreibweisen und Begriffe

Der Name stammt aus dem Luxemburgischen und bedeutet sinngemäß „verbilligter Akt“. In Suchanfragen tauchen mehrere Varianten auf, die alle dasselbe meinen:

Wer ist berechtigt

Anspruch hat jede natürliche Person, die in Luxemburg ein Grundstück oder eine Wohnung erwirbt und dort ihren tatsächlichen persönlichen Hauptwohnsitz nimmt. Es gibt keine Einkommensgrenze und keine Bindung an einen Kredit – der Bëllegen Akt steht damit auch Haushalten offen, die für die Wohneigentumserwerbsprämie (prime d’accession à la propriété) oder die Zinssubvention zu viel verdienen.

Die Kernbedingungen laut guichet.lu lauten: Tatsächlicher persönlicher Hauptwohnsitz; Bezug binnen 2 Jahren ab Notarakt, bei Baugrundstück/Immobilie im Bau binnen 4 Jahren; ununterbrochene Eigennutzung mind. 2 Jahre; Rückzahlung plus Zinsen bei Vermietung/Veräußerung vor Ablauf.

Für Bauherren ist die Unterscheidung zwischen fertigem Wohnraum und Baugrundstück entscheidend: Wer Bauland kauft, hat eine längere Frist bis zum Bezug, weil Planung, Genehmigung und Bau dazwischenliegen. Die Frist läuft ab dem Datum des Notarakts – nicht ab Baubeginn und nicht ab Baugenehmigung. Verzögerungen bei der Gemeinde gehen zu Ihren Lasten; planen Sie deshalb den Genehmigungsweg unter Baugenehmigung in Luxemburg früh.

Höhe und Wirkung

Der Steuerkredit beträgt 40.000 €^{[pfi.public.lu, 30.10.2026]} je Erwerber. Er wird nicht ausgezahlt, sondern mit den beim Notar fälligen Einregistrierungs- und Umschreibungsgebühren verrechnet. Erwerben zwei Personen gemeinsam – etwa Ehepartner oder Partner einer eingetragenen Partnerschaft –, steht der Kredit jedem Erwerber zu; bei gleichen Anteilen verdoppelt sich die Entlastung.

Die regulären Gebühren für Einregistrierung und Umschreibung betragen beim Immobilienkauf laut AED zusammen 7 %^{[pfi.public.lu, 31.10.2026]} des Kaufpreises (Bemessungsgrundlage ist mindestens der Verkehrswert). Das liegt deutlich über den Grunderwerbsteuersätzen der meisten deutschen Bundesländer – ohne den Steuerkredit wäre der Grundstückskauf in Luxemburg also erheblich teurer als jenseits der Grenze.

Rechenweg

• Gebühren = Kaufpreis × 7 % (regulärer AED-Satz für Einregistrierung und Umschreibung).
• Zahlung beim Notar (ein Erwerber) = Gebühren − 40.000 €, mindestens null.
• Zahlung beim Notar (zwei Erwerber) = Gebühren − 2 × 40.000 €, mindestens null.
• Kaufpreis, bei dem ein Erwerber den Kredit voll ausschöpft = 40.000 € ÷ 7 %.

Ist die Gutschrift höher als die Gebühren, wird der Rest nicht ausgezahlt. Der Steuerkredit ist personengebunden; den für Sie verfügbaren Stand können Sie laut guichet.lu online abfragen. Beim Kauf eines Baugrundstücks sind die Gebühren wegen des niedrigeren Kaufpreises oft geringer als beim Kauf eines fertigen Hauses – ein Grund, warum der Kredit beim Bauen seltener ausgeschöpft wird.

Rechtsstand mit Datum

Der Bëllegen Akt wurde mehrfach geändert, und die Behördenseiten zeigen nicht denselben Stand: Die deutsche guichet.lu-Seite beschrieb den aktuellen Betrag zunächst als befristete Maßnahme, während die AED-Seite die dauerhafte Festsetzung dokumentiert. Für die Zitierfähigkeit haben wir die Rechtsentwicklung datiert.

Die Chronologie mit den Beträgen der Vorstufen laut AED: 30.000 € je Erwerber durch Gesetz vom 16.05.2023 (Mémorial A Nr. 235 vom 17.05.2023), rückwirkend für Notarakte ab 07.03.2023; 40.000 € befristet durch Gesetz vom 22.05.2024 (Mémorial A Nr. 219 vom 31.05.2024) für Notarakte vom 01.01. bis 31.12.2024, anschliessend bis 30.06.2025 verlängert; 40.000 € ohne Befristung durch Gesetz vom 03.07.2025 (Mémorial A Nr. 279 vom 04.07.2025)^{[pfi.public.lu, 31.10.2026]}. Maßgeblich ist der aktuelle Stand der AED. Wie wir mit widersprüchlichen Behördenquellen umgehen, steht in der Methodik.

Ablauf beim Notar

1. 01

   Anspruch vor dem Termin prüfen

   Klären Sie, ob Sie den Hauptwohnsitz innerhalb der Bezugsfrist nehmen können und ob beide Erwerber die Bedingungen erfüllen. Den verfügbaren Kreditstand können Sie laut guichet.lu online abfragen.

2. 02

   Notar informieren

   Der Notar nimmt die Erklärung zur Inanspruchnahme in die Urkunde auf und verrechnet den Kredit bei der Einregistrierung mit der AED.

3. 03

   Urkunde unterschreiben

   Mit dem Datum des Notarakts beginnen die Fristen für Bezug und Eigennutzung.

4. 04

   Bezug innerhalb der Frist melden

   Hauptwohnsitz bei der Gemeinde anmelden; bei Baugrundstücken gilt die längere Frist, weil Genehmigung und Bau dazwischenliegen.

5. 05

   Mindestdauer einhalten

   Während der geforderten Eigennutzung weder vermieten noch verkaufen, sonst wird der Kredit mit Zinsen zurückgefordert.

Fristenkalender nach dem Notarakt

Rückzahlung und Ausnahmen

Wer die Bedingungen nicht einhält – Bezug nach Fristablauf, Vermietung, Verkauf oder Aufgabe des Hauptwohnsitzes vor Ende der Mindestdauer –, muss den Steuerkredit an die AED zurückzahlen, zuzüglich Zinsen. Das Gesetz kennt Ausnahmen für Fälle, die der Erwerber nicht zu vertreten hat; guichet.lu nennt unter anderem Tod, Scheidung oder Auflösung der Partnerschaft sowie Enteignung. Wer das Haus aus beruflichen Gründen vorzeitig aufgeben muss, sollte vor dem Verkauf mit der AED klären, ob eine Ausnahme greift.

Kombinierbarkeit

Der Bëllegen Akt ist mit allen anderen Instrumenten der Förderkette kombinierbar, weil er an einer anderen Stelle ansetzt – bei den Gebühren des Grundstückskaufs:

• TVA-Logement: super-ermäßigter Satz von 3 % auf die Bauleistung, Vorteil bis 50.000 € – siehe TVA-Logement beim Neubau.
• Wohneigentumserwerbsprämie (bis 10.000 €, einkommensabhängig) – siehe Wohneigentumserwerbsprämie.
• Zinssubvention und Staatsbürgschaft für das Darlehen – siehe Immobilienkredit in Luxemburg.

Die vollständige Übersicht steht unter Förderung beim Hausbau in Luxemburg.

Checkliste: Unterlagen für den Notar

Quellen und Stand

Betrag, Chronologie und Rechtsstand stammen von der AED (pfi.public.lu, crédit d’impôt sur les actes notariés), der Gebührensatz aus der AED-FAQ zur Einregistrierung, die Bedingungen von guichet.lu; Abrufdatum und Gültigkeit stehen an jedem Wert. Wie der Bauplatzkauf in den Gesamtablauf passt, zeigt der Hub Haus bauen in Luxemburg; wo Bauland zu finden ist, die Seite Bauland in Luxemburg.

Nächster Schritt

Ob der Bëllegen Akt bei Ihrem Grundstückskauf voll ausgeschöpft wird und welche Beihilfen danach greifen, klärt der Hausbau-Check für Luxemburg – mit Fristenplan ab dem Notarakt.