Haus mit Einliegerwohnung bauen: Planung, Förderung, Steuern

Das Wichtigste in Kürze

• Der Nutzungszweck entscheidet über Grundriss, Finanzierung und Steuer. Wer „erst einmal bauen und dann sehen“ plant, bezahlt eine Wohnung, die zu keinem Zweck richtig passt.
• Eine Einliegerwohnung ist baurechtlich eine Wohnung. Sie braucht Abgeschlossenheit, eigene Sanitär- und Kochmöglichkeit, einen eigenen Zugang und in den meisten Gemeinden einen weiteren Stellplatz.
• Der Bebauungsplan kann die Zahl der Wohnungen je Gebäude begrenzen. Diese Zeile im Plan lesen Sie vor dem Grundstückskauf, nicht nach dem Entwurf.
• KfW-Neubaukredite werden je Wohneinheit vergeben; zwei Wohnungen verdoppeln den Rahmen, wenn das ganze Gebäude die Förderstufe erreicht.
• Vermietung an Angehörige ist steuerlich möglich, aber nur mit fremdüblichem Mietvertrag und einer Miete oberhalb der gesetzlichen Mindestquote.

Entscheidungsbaum: Wofür bauen Sie die zweite Wohnung?

Beantworten Sie die drei Fragen der Reihe nach. Jede Antwort verändert den Entwurf.

• Soll die Wohnung in den ersten Jahren Geld einbringen?
  • Ja, Vermietung an Fremde. Dann planen Sie einen vollständig getrennten Zugang, eigenen Briefkasten, eigene Zähler für Strom, Wasser und Wärme sowie Schallschutz wie zwischen zwei fremden Haushalten. Die Bank rechnet einen Teil der erwarteten Miete als Einkommen an; die Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, die anteiligen Kosten abziehbar. Grundriss: kompakt, pflegeleicht, barrierearm, weil Mieterwechsel ohne Umbau möglich sein sollen.
  • Nein, weiter zur nächsten Frage.
• Ziehen Eltern oder Schwiegereltern ein?
  • Ja, jetzt oder in absehbarer Zeit. Dann liegt die Wohnung im Erdgeschoss und wird von Anfang an barrierefrei ausgeführt – Details im Ratgeber Barrierefrei bauen. Ein Mietvertrag ist möglich, wenn tatsächlich Miete fließt; andernfalls ist die Überlassung unentgeltlich und steuerlich neutral. Klären Sie früh, ob die Eltern sich an den Baukosten beteiligen und wie dieser Beitrag rechtlich abgesichert wird (Wohnrecht, Darlehen, Miteigentum). Das Thema vertieft der Ratgeber Mehrgenerationenhaus planen.
  • Nein, weiter zur letzten Frage.
• Brauchen Sie die Fläche später selbst?
  • Ja, als Büro, für ein erwachsenes Kind oder als eigene Wohnung im Alter. Dann planen Sie die Einliegerwohnung so, dass sie sich ohne Umbau mit der Hauptwohnung verbinden lässt: eine Verbindungstür, die verschlossen oder geöffnet werden kann, und eine Haustechnik, die beide Einheiten gemeinsam oder getrennt versorgen kann. Bis zur Eigennutzung kann vermietet werden. Wie der Rückzug ins Erdgeschoss funktioniert, lesen Sie unter Bauen im Alter.
  • Nein. Dann prüfen Sie ehrlich, ob Sie die zweite Wohnung brauchen oder ob ein großzügigeres Einfamilienhaus mit Gästebereich das bessere Projekt ist.

Planungsvarianten im Vergleich

Wer statt massiv ein Fertighaus mit Einliegerwohnung plant, findet in Erdgeschoss-Anbau und Dachgeschoss-Wohnung die Regelfälle, weil beide innerhalb des Hausrasters bleiben. Souterrain-Lösungen hängen am Keller, der häufig von einem anderen Gewerk kommt – dann brauchen Sie eine klare Schnittstelle zwischen Kellerbauer und Hausanbieter.

Grundriss-Logik: Was die zweite Wohnung eigenständig macht

Eine gute Einliegerwohnung erkennt man daran, dass beide Haushalte sich nicht zufällig begegnen müssen. Dafür sorgen vier Entscheidungen im Entwurf:

• Zugang: Ein eigener Hauseingang oder ein gemeinsamer Windfang, hinter dem sich die Wege sofort trennen. Der Weg zur Einliegerwohnung darf nicht durch Räume der Hauptwohnung führen.
• Trennung: Wohnungstrennwand und -decke mit Schallschutz wie zwischen fremden Haushalten. Schlafräume der einen Einheit liegen nicht unter oder neben Küche und Bad der anderen.
• Technik: Getrennte Zähler für Strom und Wasser, eine Wärmemengenzählung oder ein eigener Heizkreis, eigene Lüftungszone. Nachträglich ist das teuer, im Entwurf ist es eine Entscheidung.
• Fläche: Im Dachgeschoss zählt nicht alles. Nach § 4 der Wohnflächenverordnung werden Grundflächen unter der Schräge im mittleren Höhenbereich nur zu 50 %^{[gesetze-im-internet.de, 30.10.2026]} angerechnet, die niedrigsten Bereiche gar nicht; die maßgeblichen lichten Höhen nennt die Verordnung. Wer die Wohnung vermieten will, plant deshalb mit Kniestock oder Gaube, damit die Fläche auch im Mietvertrag zählt.

Für Eltern gilt zusätzlich: Die Wohnung liegt ebenerdig, Bad und Schlafzimmer sind groß genug für eine spätere Pflegesituation, der Zugang ist schwellenlos. Das ist keine Sonderausstattung, sondern Grundriss.

Voraussetzungen: Wann ist die Einliegerwohnung eine Wohnung?

Das Baurecht ist Ländersache. Die Landesbauordnungen definieren eine Wohnung sinngemäß als Summe von Räumen, die die Führung eines eigenständigen Haushalts ermöglichen – also mit Küche oder Kochnische, Bad mit WC und einem abschließbaren Zugang. Daraus folgen die Prüfpunkte, die Sie vor dem Bauantrag abarbeiten:

1. Bebauungsplan: Er kann nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB die höchstzulässige Zahl der Wohnungen je Wohngebäude festsetzen. Steht dort „eine Wohnung“, ist die Einliegerwohnung ohne Befreiung nicht genehmigungsfähig.
2. Stellplätze: Die meisten Gemeinden verlangen je Wohnung einen oder mehr Stellplätze. Zwei Wohnungen bedeuten in der Regel einen zusätzlichen Stellplatz auf dem Grundstück oder eine Ablöse.
3. Bauantrag: Das Haus wird als Gebäude mit zwei Wohnungen beantragt. Wer später aus einem Hobbyraum eine Wohnung macht, beantragt eine Nutzungsänderung.
4. Abgeschlossenheitsbescheinigung: Nur erforderlich, wenn Sie Wohnungseigentum nach dem WEG bilden wollen, etwa um die Wohnung einzeln zu verkaufen oder zu beleihen. Für Vermietung oder Familiennutzung reicht die Baugenehmigung.
5. Brandschutz und Rettungswege: Für die zweite Wohnung gelten dieselben Anforderungen wie für die erste – im Dachgeschoss heißt das meist ein Fenster, das als zweiter Rettungsweg taugt.

Dass dieser Haustyp gefragt ist, zeigt die Baustatistik – genehmigte Wohnungen von Januar bis August 2026, Veränderung zum Vorjahreszeitraum: in Zweifamilienhäusern +21,7 %^{[destatis.de, 30.10.2026]}, in Einfamilienhäusern +7,8 %^{[destatis.de, 30.10.2026]}.

Kosten: Was die zweite Wohnung zusätzlich kostet

Die Mehrkosten entstehen nicht durch mehr Quadratmeter, sondern durch Doppelungen. Eine zweite Küche und ein zweites Bad sind die teuersten Räume je Quadratmeter im Haus. Dazu kommen ein zweiter Eingang mit Tür, Klingel und Briefkasten, getrennte Zähler und eventuell ein zweiter Hausanschluss, die Wohnungstrennwand mit höherem Schall- und Brandschutz, ein weiterer Stellplatz und mehr Außenanlagen. Nicht doppelt bezahlen Sie Dach, Bodenplatte, Heizzentrale und Hausanschlussraum – deshalb ist eine Einliegerwohnung je Quadratmeter günstiger als ein freistehendes zweites Haus.

Wir nennen hier keine Pauschale, weil es keine belastbare Primärquelle für „typische Mehrkosten“ gibt; Vermittlerseiten zitieren Spannen ohne Herkunft. Was sich belegen lässt, ist die Preisentwicklung – Baupreisindex für Wohngebäude im August 2026, Veränderung zum Vorjahresmonat: +5,5 %^{[destatis.de, 30.10.2026]}. Rechnen Sie Angebote deshalb mit Datum und nicht mit Erinnerungswerten.

Für die Finanzierung zählt die Einliegerwohnung doppelt: Sie erhöht die Kreditsumme, liefert aber bei Vermietung ein Einkommen, das Banken anteilig anrechnen. Wie viel Haus Ihr Haushaltseinkommen trägt und welche Rolle eine Mieteinnahme dabei spielt, zeigt der Budget-Rechner für den Hausbau.

Förderung: KfW-Kredite gelten je Wohneinheit

Die Neubauprogramme der KfW setzen den Kredithöchstbetrag je Wohneinheit an. Ein Haus mit Einliegerwohnung hat zwei Wohneinheiten – der Rahmen verdoppelt sich, wenn das gesamte Gebäude die Anforderungen der Förderstufe erfüllt.

Für die Stufe Effizienzhaus 55 gelten die Voraussetzungen Effizienzhaus 55; keine Beheizung mit Öl oder Gas (Biomasse zulässig); gültige Baugenehmigung bei Antragstellung; keine Lebenszyklusanalyse und kein QNG erforderlich; Kaufvertrag oder Baubeginn dürfen nicht vor dem 16.12.2025 liegen. Die Zinsbindung des Annuitätendarlehens beträgt 10 Jahre^{[kfw.de, 30.10.2026]}, die Laufzeit höchstens 35 Jahre^{[kfw.de, 30.10.2026]}. Der Antrag läuft über Ihre Hausbank und muss vor Vorhabensbeginn gestellt werden.

Das Programm Wohneigentum für Familien (KfW 300) ist anders gestrickt: Es setzt Mindestens ein Kind unter 18 Jahren im Haushalt; Selbstnutzung mit mindestens 50 % Miteigentum; die geförderte Immobilie ist die einzige Wohnimmobilie in Deutschland; Energieeffizienz-Expertin/-Experte verpflichtend; kein Bezug von Baukindergeld (424) voraus. Ob eine vermietete Einliegerwohnung im selbst genutzten Haus mit diesen Bedingungen vereinbar ist, klären Sie vor dem Antrag mit der KfW oder Ihrem Energieeffizienz-Experten – wir legen uns hier nicht fest, weil die Produktseite diesen Fall nicht ausdrücklich regelt. Für junge Familien ist das Programm im Ratgeber Erstes Eigenheim für junge Familien im Detail beschrieben.

Steuern: Vermieten, an Angehörige überlassen oder selbst nutzen

Die steuerliche Behandlung folgt der Nutzung. Die Tabelle fasst die Logik mit Fundstellen zusammen; Prozentsätze und Fristen nennen wir erst, wenn sie als geprüfte Fakten im Register stehen.

Zwei Punkte werden regelmäßig übersehen. Erstens: Die Vermietung von Wohnraum ist umsatzsteuerfrei, ein Vorsteuerabzug aus den Baukosten der Einliegerwohnung ist deshalb nicht möglich. Zweitens: Die Grunderwerbsteuer auf das Grundstück fällt unabhängig von der Zahl der Wohnungen an; der gesetzliche Regelsatz beträgt 3,5 %^{[gesetze-im-internet.de, 30.10.2026]}, die meisten Länder haben einen eigenen, höheren Satz festgelegt.

Für die Aufteilung der Kosten zwischen beiden Wohnungen brauchen Sie vom ersten Tag an eine saubere Flächenaufstellung und Rechnungen, die sich den Einheiten zuordnen lassen. Lassen Sie die Steuerlogik vor Baubeginn von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater auf Ihren Fall anwenden.

Typische Fehler

• Wohnungszahl im Bebauungsplan nicht geprüft. Die Begrenzung auf eine Wohnung je Gebäude ist in Einfamilienhausgebieten verbreitet und erst mit Befreiung zu überwinden – oder gar nicht.
• Zugang durch die Hauptwohnung. Dann ist es baurechtlich keine Wohnung, sondern ein Zimmer mit Küche, und weder Förderung je Wohneinheit noch Fremdvermietung funktionieren.
• Gemeinsame Zähler. Die Nebenkostenabrechnung gegenüber Mietern wird zum Dauerstreit; Nachrüstung kostet ein Vielfaches.
• Symbolische Miete an die Eltern. Liegt die Miete unter der gesetzlichen Mindestquote, kürzt das Finanzamt die abziehbaren Kosten anteilig – der Mietvertrag bringt dann wenig.
• Dachschrägen als volle Fläche gerechnet. Die Wohnflächenverordnung zählt niedrige Bereiche nur teilweise; die Miete pro Quadratmeter bezieht sich auf die anrechenbare Fläche.
• Förderantrag nach Baubeginn. KfW-Anträge müssen vor Vorhabensbeginn gestellt sein; für zwei Wohneinheiten gilt das gleichermaßen.

Die Einliegerwohnung ist nur eine Antwort auf eine veränderte Familiensituation; welche Lebenslagen eigene Regeln für Förderung, Recht und Grundriss mitbringen, fasst der Wegweiser Haus bauen nach Lebensphasen zusammen.

Quellen und Stand

Die Höchstbeträge, Voraussetzungen und Laufzeiten der KfW-Programme stammen von den Produktseiten der KfW; die Genehmigungszahlen und der Baupreisindex vom Statistischen Bundesamt; die Anrechnungsregel aus der Wohnflächenverordnung und der Grunderwerbsteuer-Regelsatz aus den Gesetzestexten auf gesetze-im-internet.de. Steuerliche Aussagen beschreiben die Systematik des Einkommensteuergesetzes ohne Prozentwerte; wir ergänzen Zahlen erst nach Prüfung in der Primärquelle. Wie wir Fakten erfassen und mit Ablaufdatum pflegen, steht auf der Methodik-Seite. Die Regelungen für Österreich finden Sie im Ratgeber Einliegerwohnung in Österreich, für die Schweiz unter Einliegerwohnung in der Schweiz; einen Überblick über alle Planungsthemen gibt die Startseite zum Hausbau in Deutschland.

Wenn Sie wissen möchten, ob eine Einliegerwohnung zu Ihrem Grundstück, Ihrem Budget und Ihrer Familiensituation passt, starten Sie den Hausbau-Check – kostenlos, mit Quellen und einer konkreten Liste der nächsten Schritte.