Einliegerwohnung-Rechner: Trägt die Miete die Mehrkosten?

So lesen Sie das Ergebnis

Die erste Zeile ist die Rate, die die Mehrkosten der Einliegerwohnung jeden Monat kosten: Zins plus anfängliche Tilgung. Darunter steht, was von der Kaltmiete nach dem eingestellten Leerstand und der Instandhaltungsrücklage bleibt. Der Deckungsgrad setzt beides ins Verhältnis; die Zeile „Überschuss oder Zuschuss“ zeigt die Differenz in Euro je Monat. Haben Sie einen Grenzsteuersatz eingetragen, rechnet der Rechner zusätzlich überschlägig, wie die Vermietung Ihre Einkommensteuer verändert: Der Mietüberschuss nach Abzug der Zinsen wird belastet, ein Verlust kann entlasten. Die Gebäudeabschreibung ist bewusst nicht enthalten – sie verbessert das Ergebnis nach Steuern zusätzlich, ihr Satz hängt aber von Baujahr und Gebäudeart ab und ist kein Register-Fakt.

Die Mehrkosten entnehmen Sie am besten zwei Angeboten desselben Anbieters: einmal mit, einmal ohne zweite Wohnung. Welche Planungsentscheidungen die Einliegerwohnung eigenständig und vermietbar machen, erklärt der Ratgeber Einliegerwohnung bauen. Ob das Haus mit der zweiten Wohnung noch in Ihr Gesamtbudget passt, prüfen Sie mit dem Hausbau-Budget-Rechner und dem Ratgeber Hausbau-Budget nach Einkommen.

Förderung: Die zweite Wohneinheit zählt

Bei Klimafreundlicher Neubau (KfW 297/298) gilt der Kredithöchstbetrag je Wohneinheit; in der Stufe Klimafreundliches Wohngebäude sind das 100.000 €^{[kfw.de, 30.10.2026]} für jede der beiden Wohnungen. Der Rechner zeigt deshalb, welchen Anteil der Mehrkosten dieser zusätzliche Rahmen abdeckt. Voraussetzung ist, dass das gesamte Gebäude die Förderstufe erreicht und die Einliegerwohnung baurechtlich eine eigene Wohnung ist. Welche KfW-Programme für Ihren Haushalt insgesamt in Frage kommen, prüft der Förder-Kombinator.

Methodik und Parameter

• Annuität: Mehrkosten × (Sollzins + anfängliche Tilgung) je Jahr, durch zwölf; Vorgabe für den Zins ist der Richtwert aus dem Fakten-Register (monatlich aktualisiert), Tilgung einstellbar.
• Mietertrag: Kaltmiete × zwölf, abzüglich des eingestellten Leerstandsanteils, abzüglich Instandhaltung je Jahr. Keine Mietsteigerung, keine Nebenkostenumlage.
• Deckungsgrad: Nettoertrag je Jahr geteilt durch Annuität je Jahr.
• Steuerwirkung: (Nettoertrag − Zinsen des ersten Jahres) × Grenzsteuersatz; ohne Abschreibung, ohne Progressionseffekte – nur zur Einordnung. Rechtsgrundlage: Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG, Schuldzinsen und Erhaltungsaufwand Werbungskosten nach § 9 EStG.
• KfW-Rahmen: Höchstbetrag je Wohneinheit der Stufe Klimafreundliches Wohngebäude aus dem Register, als zusätzlicher Rahmen für die zweite Wohneinheit.
• Startwerte für Tilgung, Leerstand, Instandhaltung und Grenzsteuersatz sind redaktionelle Annahmen, in der Parameter-Liste des Rechners als solche gekennzeichnet und frei änderbar. Die Regeln des Registers stehen in der Methodik.

Parameter des Rechners

Grenzen des Rechners

Der Rechner bewertet nur die zweite Wohnung, nicht das ganze Haus, und ersetzt keine Steuer- oder Finanzierungsberatung. Er rechnet mit konstanter Miete und konstantem Zins über die Zinsbindung hinaus; Mietanpassungen, Anschlusszinsen und größere Sanierungen nach vielen Jahren bleiben außen vor. Verändern Sie Leerstand und Instandhaltung bewusst nach oben, um zu sehen, wie robust das Ergebnis ist. Banken rechnen Mieteinnahmen bei der Bonitätsprüfung meist nur anteilig an; ob Mieteinnahmen Ihre Finanzierung tatsächlich tragen, klärt die Ersteinschätzung im Hausbau-Check.