Haus bauen nach Bundesland: Regeln, Steuern, Förderung

Das Wichtigste in Kürze

• Vier Landes-Stellschrauben: Bauordnung, Grunderwerbsteuer, Landesförderung, Bauland. Alles andere – Baugesetzbuch, GModG, KfW, Notar, Grundbuch, Umsatzsteuer – ist bundesweit gleich.
• Die Steuer ist die größte Stellschraube, weil sie aus Eigenkapital bezahlt wird: Regelsatz nach § 11 GrEStG 3,5 %, die Länder weichen fast alle nach oben ab.
• Freistellung statt Baugenehmigung ist in den geprüften Bauordnungen vorgesehen, unter verschiedenen Namen – und nur im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans; für mehrere Länder steht die Normtext-Prüfung noch aus.
• Landesförderung zielt auf Familien: Einkommensgrenzen und Selbstnutzung sind die üblichen Bedingungen, Kinder erhöhen in mehreren Ländern den Betrag; einzelne Länder fördern den Eigenheim-Neubau derzeit nicht oder haben die Antragstellung ausgesetzt.
• Bauland ist Gemeindesache: Bebauungsplan, Einheimischenmodelle und Erschließung entscheidet die Kommune, nicht das Land – das Land setzt nur den Rahmen.
• Musterhausparks sind ungleich verteilt: Süden und Westen haben mehrere, Norden und Osten wenige; die Tabelle nennt die im Register geprüften Standorte.

Was Landessache ist – und was nicht

Wer „Haus bauen in Bayern“ oder „Haus bauen in NRW“ sucht, bekommt meist Hauslisten von Portalen. Die eigentliche Frage ist eine andere: Welche Regeln ändern sich an der Landesgrenze, und welche nicht? Die Antwort bestimmt, wo sich ein Vergleich lohnt.

Die Konsequenz für die Planung: Das Bundesland bestimmt Verfahren, Steuer und Förderung; die Gemeinde bestimmt Grundstück und Baurecht; der Bund bestimmt Energie, Vertrag und Finanzierung. Wer nur eine der drei Ebenen prüft, übersieht die anderen beiden.

Alle Bundesländer im Vergleich

Die Tabelle fasst je Land die Stellschrauben zusammen, die wir mit Primärquelle geprüft haben. „In Prüfung“ heißt: Ministerium, Serviceportal oder Landtagsdrucksache beschreiben das Verfahren, Paragraph und Normtext konnten wir aber noch nicht in einer lesbaren Primärquelle bestätigen. Jede Steuer- und Programmangabe ist ein Registerwert mit Abrufdatum.

Lesehilfe: Der Regelsatz der Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 %; nur Bayern wendet ihn unverändert an. Die Programmspalte nennt das zentrale Neubauprogramm des Landes, wie es die Förderbank beschreibt – Beträge, Einkommensgrenzen und Kinderboni stehen auf den Landesseiten als Tokens, soweit sie geprüft sind. Die Parkspalte nennt nur Standorte, deren Betreiberangaben wir gelesen haben; der Musterhaus-Hub führt alle Standorte.

Genehmigung: ein Prinzip, viele Namen

Die Landesbauordnungen orientieren sich an der Musterbauordnung der Bauministerkonferenz, deshalb ähneln sich die Verfahren. Für ein Einfamilienhaus gibt es im Kern drei Wege:

• Freistellung: Das Haus liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, hält alle Festsetzungen ein, die Erschließung ist gesichert, und es braucht weder Ausnahme noch Befreiung. Dann reichen Sie die Bauvorlagen bei der Gemeinde ein; verlangt sie innerhalb der gesetzlichen Frist kein Genehmigungsverfahren, dürfen Sie bauen. Die Verantwortung für die Einhaltung des Baurechts liegt vollständig bei Ihnen und der bauvorlageberechtigten Person.
• Vereinfachtes Genehmigungsverfahren: Die Behörde prüft einen reduzierten Katalog – vor allem Planungsrecht und Abstandsflächen –, nicht die vollständige Bauordnung. Üblich bei Vorhaben im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB oder wenn die Gemeinde die Freistellung ablehnt.
• Reguläres Verfahren: Volle Prüfung; für Einfamilienhäuser nur noch bei Sonderfällen, Befreiungen oder Außenbereich.

Die Namen unterscheiden sich: In Bayern heißt der Weg Genehmigungsfreistellung (Art. 58 BayBO), in Niedersachsen Mitteilungsverfahren (§ 62 NBauO), in Brandenburg Bauanzeigeverfahren (§ 62 BbgBO); in Baden-Württemberg ist das Kenntnisgabeverfahren vorgesehen, dessen Normtext wir noch prüfen. Hamburg hat die Freistellung erst mit der neuen Bauordnung zum Jahresbeginn 2026 eingeführt; Hessen hat sie mit § 64a HBO im Herbst 2025 befristet auf den unbeplanten Innenbereich ausgeweitet. Wartefristen, Geltungsdauer und Gebühren stehen in den Bauordnungen und Gebührenordnungen der Länder; wir nennen sie, sobald sie als geprüfte Fakten vorliegen. Den Weg durch die Behörde beschreibt der Ratgeber Baugenehmigung.

1. 01

   Grundstück und Bebauungsplan lesen

   Beim Bauamt der Gemeinde klären, ob ein qualifizierter Bebauungsplan gilt, welche Festsetzungen er enthält und ob die Erschließung gesichert ist. Daraus folgt das Verfahren nach der Landesbauordnung.

2. 02

   Verfahren nach Landesbauordnung festlegen

   Freistellung, vereinfachtes oder reguläres Verfahren – mit der bauvorlageberechtigten Person des Anbieters oder einem Architekten bestimmen, Bauvorlagen und Fristen des Landes notieren.

3. 03

   Grunderwerbsteuer in die Eigenkapitalrechnung aufnehmen

   Satz des Landes auf den Grundstückspreis anwenden; Grundstückskauf und Bauvertrag rechtlich trennen, damit nur das Grundstück besteuert wird.

4. 04

   Landesförderung vor Vertrag prüfen

   Programm der Landesförderbank, Zielgruppe, Einkommensgrenze, Antragsstelle und Antragszeitpunkt klären; Antrag immer vor Baubeginn und vor dem Werkvertrag.

5. 05

   KfW-Programm des Bundes ergänzen

   Klimafreundlicher Neubau oder Wohneigentum für Familien über die Hausbank beantragen; ob und wie sich das KfW-Darlehen mit dem Landesprogramm kombinieren lässt, vorab mit der Landesförderbank klären.

6. 06

   Musterhauspark im Land besuchen

   Mit Fragenliste zu Verfahren, Energie-Standard und Landesförderung – der Anbieter kennt die Praxis der Bauämter in seiner Region.

Grunderwerbsteuer: Rechenweg statt Tabelle lesen

Die Steuer wird nicht beliehen, sie kommt aus dem Eigenkapital. Deshalb lohnt sich der Rechenweg vor dem Grundstückskauf:

Grunderwerbsteuer = Grundstückspreis × Landessatz

Am selben Grundstückspreis zahlt eine Baufamilie in Bayern 3,5 %, in Sachsen 5,5 %, in Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Die Differenz zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen beträgt 6,5 % − 3,5 % des Grundstückspreises – Geld, das vor dem ersten Spatenstich auf dem Konto liegen muss.

Hessen ist der Sonderfall: Der Satz beträgt 6 %, aber Ersterwerber einer selbst genutzten Immobilie oder eines Baugrundstücks erhalten über das Hessengeld einen Teil zurück – je Erwerbsvorgang bis 20.000 € zuzüglich Kinderzuschlag, begrenzt auf die tatsächlich gezahlte Steuer, ausgezahlt in Jahresraten:

Nettobelastung Hessen = Grundstückspreis × 6 % − Hessengeld (höchstens 20.000 € ohne Kinder)

Beim Neubau fällt die Steuer in der Regel nur auf das Grundstück an, nicht auf das Haus – sofern Grundstückskauf und Bauvertrag getrennt sind. Was das Finanzamt als einheitlichen Erwerbsgegenstand wertet und wie Sie das vermeiden, erklärt der Ratgeber Grunderwerbsteuer beim Neubau; den Eigenkapitalbedarf insgesamt rechnet der Hausbau-Budget-Rechner.

Landesförderung: Was das Land obendrauf legt

Der Bund fördert den Energiestandard über die KfW – der Klimafreundliche Neubau stellt in der Stufe Klimafreundliches Wohngebäude bis 100.000 €^{[kfw.de, 30.10.2026]} je Wohneinheit bereit, ohne Einkommensgrenze. Die Länder fördern die Familie: nachrangige Darlehen mit Zinsvorteil, Zuschüsse je Kind, Tilgungsnachlässe, in Hessen einen Zuschuss zur gezahlten Grunderwerbsteuer. Nach den Programmbeschreibungen der Förderbanken lassen sich diese Muster unterscheiden:

Ob sich ein Landesprogramm mit einem KfW-Kredit verbinden lässt, regelt jede Richtlinie selbst – klären Sie das vor dem Antrag mit der Förderbank des Landes. Programmlogik, Antragswege und Fristen beschreibt die Seite Landesförderung beim Hausbau; welche Programme für Ihren Haushalt zusammenpassen, prüft der Förder-Kombinator.

Bauland: Das Land setzt den Rahmen, die Gemeinde entscheidet

Grundstückspreise je Bundesland sind eine beliebte Suchanfrage und eine schlechte Entscheidungsgrundlage. Ein Landesdurchschnitt mischt Münchner Umland mit Oberfranken, Kölner Speckgürtel mit Sauerland. Belastbar sind Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse – jedes Land betreibt ein BORIS-Portal – und die Kaufwerte für baureifes Land der Statistischen Landesämter je Kreis. Wir übernehmen solche Werte erst, wenn sie mit Stichtag im Register liegen; bis dahin beschreiben die Landesseiten die Regionen qualitativ.

Für die Entscheidung, wo Sie suchen, hilft ein kurzer Baum:

• Haben Sie ein Grundstück in Aussicht – gekauft, in der Familie, über ein kommunales Modell?
  • Ja. Prüfen Sie zuerst Bebauungsplan und Verfahren (Landesseite, Abschnitt Genehmigung), dann Steuer und Förderung des Landes.
  • Nein. Weiter.
• Sind Sie an einen Arbeitsort gebunden?
  • Ja. Suchen Sie im Pendelradius – auch über die Landesgrenze: Zwischen Hamburg, Schleswig-Holstein und Niedersachsen oder zwischen Hessen und Rheinland-Pfalz unterscheiden sich Steuer und Förderung bei gleicher Fahrzeit.
  • Nein. Weiter.
• Leben Kinder im Haushalt und liegt das Einkommen unter typischen Landesgrenzen?
  • Ja. Landesprogramme mit Kinderkomponente (siehe Mustertabelle) verschieben die Rechnung spürbar; ein kommunales Familienmodell beim Bauland noch mehr.
  • Nein. Dann zählen Steuer und Baulandpreis; die KfW-Programme ohne Einkommensgrenze bleiben.
• Arbeiten Sie in Österreich, der Schweiz oder Luxemburg?
  • Ja. Wie ausländisches Einkommen in die Finanzierung eingeht, entscheidet die Bank, nicht das Land; in den Grenzländern Bayern, Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz und Saarland ist das Thema besonders häufig – siehe Haus bauen in der Grenzregion.

Kommunale Baulandmodelle – Einheimischenmodelle, Familienmodelle, Erbbaurecht, Konzeptvergaben – sind in keiner Datenbank, aber oft der größte Hebel. Fragen Sie beim Bauamt und im Rathaus nach laufenden und geplanten Vergaben.

Wo gebaut wird: Genehmigungen 2025 aus den Landesämtern

Bundesweit veränderte sich die Zahl der genehmigten Wohnungen in Einfamilienhäusern von Januar bis August 2026 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um +7,8 %^{[destatis.de, 30.10.2026]}. Für das Jahr 2025 liegen uns aus vier Landesämtern geprüfte Zahlen zu neu genehmigten Einfamilienhäusern vor:

Die übrigen Länder ergänzen wir, sobald die Jahresmeldungen der Landesämter geprüft sind. Für Ihre Planung ist die Zahl ein Stimmungsindikator: Wo viele Einfamilienhäuser genehmigt werden, sind Bauämter, Anbieter und Handwerk auf den Typ eingespielt – und Bauland ist umkämpfter.

Musterhausparks: Wo Sie Häuser im eigenen Land anschauen

Die Verteilung ist ungleich. Baden-Württemberg und Bayern haben je drei im Register geprüfte Standorte, Nordrhein-Westfalen und Sachsen je zwei, Hessen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Brandenburg je einen. Für Berlin, Bremen, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, das Saarland, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen liegt uns keine Betreiberquelle für einen Park vor – dort lohnt die Fahrt in den Nachbar-Standort, etwa von Schleswig-Holstein nach Langenhagen bei Hannover oder von Berlin nach Werder (Havel). Alle Standorte mit Adresse, Öffnungszeiten und Eintritt aus der Betreiberquelle führt der Musterhaus-Hub; wie Sie die Besichtigung vorbereiten, die Checkliste für die Musterhaus-Besichtigung.

Grenzregionen: Wenn die Landesgrenze eine Staatsgrenze ist

Für Bauherren in Bayern und Baden-Württemberg mit Arbeitsplatz in Österreich oder der Schweiz, für Rheinland-Pfälzer und Saarländer mit Arbeitsplatz in Luxemburg gelten zusätzliche Regeln: Einkommen in Fremdwährung oder aus einem anderen Steuersystem, Banken, die das Einkommen anders bewerten, Förderprogramme, die an den Wohnsitz oder das Objekt gebunden sind. Die Säule Haus bauen in der Grenzregion bündelt diese Fälle. Wer umgekehrt von Deutschland aus in Österreich oder der Schweiz baut, findet die Regionen-Hubs der Nachbarländer unter Haus bauen nach Bundesland in Österreich und Haus bauen nach Kanton in der Schweiz.

Checkliste: Landesprüfung vor dem Grundstückskauf

Quellen und Stand

Grunderwerbsteuer: § 11 GrEStG sowie die Landessätze aus Finanzministerien, Landesämtern für Steuern, Landesgesetzen und Serviceportalen der Länder, geprüft Ende Oktober 2026. Genehmigungsfreistellung: Art. 58 BayBO (BAYERN.RECHT), § 62 BbgBO (BRAVORS), § 62 BremLBO (Transparenzportal Bremen), HBauO-Pressemeldung der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen Hamburg, § 64 HBO (juris-Gesamtausgabe), § 62 NBauO (VORIS), § 63 BauO NRW 2018 (recht.nrw.de), § 62 SächsBO (REVOSAX), § 61 BauO LSA (Ministerium für Infrastruktur und Digitales); die übrigen Landesverfahren sind in Prüfung, weil die Landesrechtsportale nur per Skript rendern. Landesprogramme: Produktseiten und Richtlinien der Landesförderbanken. Genehmigungszahlen: Pressemitteilungen der Statistischen Landesämter Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Thüringen sowie des Statistischen Bundesamts. Hessengeld: Förderrichtlinie des Hessischen Finanzministeriums. Jeder Fakt trägt Abrufdatum und Ablaufdatum; wie wir damit umgehen, erklärt die Methodik-Seite.

Nächster Schritt

Der Hausbau-Check ordnet Grundstück, Verfahren, Steuer und Förderung für Ihr Bundesland ein und liefert eine Liste der nächsten Schritte. Welche Bundes- und Landesprogramme zu Ihrem Haushalt passen, zeigt vorab der Förder-Kombinator.