Haus bauen unverheiratet in Österreich: Lebensgemeinschaft

Das Wichtigste in Kürze

• Lebensgemeinschaft ist rechtlich kaum geregelt. Was Ehepaare über das Ehe- und Erbrecht bekommen, müssen Lebensgefährten vertraglich und testamentarisch selbst schaffen.
• Anteile nach Beiträgen. Die Quote im Grundbuch sollte Eigenmittel, Kreditrate und Eigenleistung abbilden.
• Wohnkredit heißt Solidarhaftung. Die Bank kann jeden Kreditnehmer auf die volle Summe in Anspruch nehmen.
• Erbvertrag geht nicht. Lebensgefährten sichern sich über Einzeltestamente ab; die Formvorschriften sind streng.
• Förderung ja, Gebühren voll. Die Länder rechnen Lebensgefährten im Haushalt mit; die frühere Gebührenbefreiung für Eigenheime ist ausgelaufen.

Entscheidungsbaum: Eigentum und Absicherung

• Bringen beide ähnlich viel ein – Eigenmittel, Rate, Eigenleistung?
  • Ja. Miteigentum zu gleichen Anteilen. Weiter zum Wohnkredit.
  • Nein. Ungleiche Anteile nach Beitrag oder gleiche Anteile mit Ausgleichsregel im Vertrag.
• Stammt das Grundstück von den Eltern einer Person?
  • Ja. Klären Sie vor dem Bau, ob die andere Person einen Anteil erhält oder ihre Beiträge über ein Darlehen abgesichert werden. Sonst baut sie auf fremdem Grund – ihr Beitrag geht ins Eigentum des Grundeigentümers über.
  • Nein. Weiter.
• Nehmen beide den Wohnkredit gemeinsam auf?
  • Ja. Solidarschuld gegenüber der Bank; den Ausgleich untereinander vertraglich festlegen und eine Ablebensversicherung über Kreuz abschließen.
  • Nein. Wer allein Kreditnehmer ist, sollte auch den größeren Anteil halten.
• Soll der Partner im Todesfall im Haus bleiben können?
  • Ja. Testament mit Vermächtnis des Anteils oder eines Wohnrechts; Pflichtteile von Kindern einrechnen.
  • Nein. Dann fällt der Anteil an die gesetzlichen Erben – planen Sie, wie der Partner ausgezahlt wird oder auszieht.

Miteigentum und Teilung

Gehört das Haus beiden, sind sie Miteigentümer nach Anteilen im Sinne des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs. Jeder kann über seinen Anteil verfügen, und jeder kann grundsätzlich die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Einigen sich die Lebensgefährten nicht, entscheidet das Gericht über eine Teilungsklage; weil sich ein Einfamilienhaus nicht real teilen lässt, läuft das auf eine Zivilteilung durch Versteigerung hinaus – mit dem Risiko, dass der Erlös unter dem erhofften Wert bleibt. Ein Vertrag, der das Recht auf Aufhebung für die Dauer der Lebensgemeinschaft ausschließt und für die Trennung ein Übernahmerecht vorsieht, kann das verhindern. Ganz ausschließen lässt sich die Teilung aber nicht: Nach §§ 831 f. ABGB ist ein Verzicht auf die Teilung nur für eine angemessene Zeit wirksam, und auch dann kann die Aufhebung zur Unzeit oder zum Nachteil der anderen Person nicht verlangt werden – umgekehrt bleibt bei wichtigen Gründen ein Ausstieg möglich. Lassen Sie die Klausel deshalb so formulieren, dass sie mit der Trennungsregel zusammenpasst.

Ist das Haus als Wohnungseigentum begründet, etwa in einer Doppel- oder Reihenhausanlage, können zwei Personen eine Eigentümerpartnerschaft am Objekt bilden. Ihre Anteile sind dann untrennbar verbunden; für den Todesfall sieht das Wohnungseigentumsgesetz eigene Übergangsregeln vor. Ob das für Ihr Projekt in Frage kommt, klärt der Notar.

Der Vertrag für die Lebensgemeinschaft

Ein Partnerschafts- oder Lebensgemeinschaftsvertrag ersetzt die fehlenden gesetzlichen Regeln. Typische Inhalte:

• Beiträge: Eigenmittel, Kreditraten, Eigenleistung und deren Bewertung.
• Trennung: Wer übernimmt das Haus, zu welchem Wert (Schätzgutachten, Stichtag), mit welcher Frist? Was gilt, wenn keiner übernehmen kann?
• Wohnkredit: Innenausgleich, Bemühen um Entlassung aus der Haftung, Regel für die Pfandrechte.
• Grundstück der Eltern: Absicherung der Investition der Person, die nicht Grundeigentümer ist.
• Form: Für die Einverleibung im Grundbuch braucht die Urkunde beglaubigte Unterschriften (§ 31 GBG); errichtet wird sie in der Praxis von Notar oder Rechtsanwalt. Ein Notariatsakt ist nur bei einer Schenkung ohne wirkliche Übergabe vorgeschrieben.

Diese Seite ordnet nur allgemein ein. Den Vertrag gestalten Notar oder Rechtsanwalt für Ihre Situation.

Wohnkredit: gemeinsam haften, gemeinsam absichern

Banken vergeben Wohnkredite an Lebensgefährten wie an Ehepaare: Beide unterschreiben, beide haften solidarisch, die Haushaltsrechnung umfasst beide Einkommen. Als Orientierung dient die Schuldendienstquote der Finanzmarktaufsicht von 40 %^{[fma.gv.at, 02.11.2026]} des Jahresnettoeinkommens. Unterschreibt eine Person nur als Bürge, bleibt sie ohne Eigentum, aber mit Haftung – eine Konstellation, die sich bei einer Trennung rächt.

Eine Ablebensversicherung über Kreuz sichert die Kreditrate, wenn ein Partner stirbt. Weil der Anteil des Verstorbenen ohne Testament an dessen Erben fällt, ist sie für Lebensgefährten wichtiger als für Ehepaare.

Ehe oder Lebensgemeinschaft: die Rechtslogik

Österreich erhebt keine Erbschafts- und Schenkungssteuer. Für Liegenschaften fällt bei Übertragung aber Grunderwerbsteuer an. Der Stufentarif 0,5 % bis 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 €, 3,5 % darüber^{[bmf.gv.at, 30.10.2026]} gilt laut Bundesministerium für Finanzen für jeden unentgeltlichen Erwerb – also auch, wenn ein Lebensgefährte dem anderen einen Anteil schenkt oder ihn erbt, gleichgültig, ob die beiden zusammen gemeldet sind.

Der Familienverband wird erst wichtig, wenn Geld fließt oder Gebühren berechnet werden. Lebensgefährten gehören nach dem Grunderwerbsteuergesetz nur dann zum Familienverband, wenn sie einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten. Dann wird auch eine entgeltliche Übertragung – typisch: Eine Person kauft nach der Trennung den Anteil der anderen – nach dem Grundstückswert und dem Stufentarif besteuert statt mit dem Regelsatz auf den Kaufpreis. Und bei der Grundbuch-Eintragungsgebühr erlaubt das Gerichtsgebührengesetz im Familienkreis eine begünstigte Bemessungsgrundlage; auch hier zählen Lebensgefährten nur mit gemeinsamem Hauptwohnsitz. Ein gemeinsamer Meldezettel kann also bei einer späteren Übernahme Steuer und Gebühr senken. Welche Variante im Einzelfall günstiger ist, berechnet der Notar oder Rechtsanwalt im Zuge der Selbstberechnung.

Nebenkosten beim Kauf und bei späterer Übertragung

Die Gebühren sind für alle gleich – Lebensgefährten zahlen beim Kauf nicht mehr als Ehepaare. Der Unterschied liegt bei späteren Übertragungen, etwa nach einer Trennung oder im Erbfall. Die Posten für Ihren Kaufpreis summiert der Nebenkosten-Rechner für Österreich; die Erläuterungen stehen unter Nebenkosten beim Hausbau in Österreich.

Wohnbauförderung für Lebensgefährten

Die Länder fördern Haushalte, nicht Trauscheine. In der Steiermark erhöht sich der Grundbetrag von 30 000 €^{[wohnbau.steiermark.at, 30.10.2026]} für Ehepartner, Lebensgefährten oder eingetragene Partner um 10 000 €^{[wohnbau.steiermark.at, 31.10.2026]}. In Vorarlberg gilt für zwei Personen eine monatliche Einkommensgrenze von 7 000 €^{[energieinstitut.at, 31.10.2026]} – gerechnet wird das Einkommen beider. Richtlinien können verlangen, dass die Förderwerber Eigentümer der Liegenschaft sind; steht nur eine Person im Grundbuch, kann das die Förderung oder den Zuschlag kosten. Details: Wohnbauförderung Steiermark, Wohnbauförderung Vorarlberg, alle Länder unter Wohnbauförderung in Österreich. Der Förder-Check rechnet Ihren Haushalt durch.

Grundriss: flexibel für zwei Lebensentwürfe

• Rückzugsräume für beide: ein Arbeits- oder Hobbyraum je Person statt eines großen Gästezimmers.
• Teilbarkeit: Eine Einheit, die sich abtrennen lässt, erleichtert nach einer Trennung die Übernahme durch eine Person – der Mietertrag hilft bei der Auszahlung. Wie das geplant wird, zeigt Einliegerwohnung in Österreich.
• Marktgängigkeit: Ein Haus ohne Sonderlösungen lässt sich leichter schätzen und verkaufen – wichtig, wenn der Vertrag eine Bewertung vorsieht.

Typische Fehler

• Bauen auf dem Grund der Schwiegereltern ohne Absicherung. Die Investition gehört dem Grundeigentümer.
• Bürge statt Miteigentümer. Haftung ohne Eigentum.
• Kein Testament. Die gesetzlichen Erben des Verstorbenen werden Miteigentümer.
• Hauptwohnsitz nicht gemeinsam gemeldet. Kauft eine Person später den Anteil der anderen, fehlt der Familienverband: Grunderwerbsteuer zum Regelsatz und keine begünstigte Eintragungsgebühr.
• Gleiche Anteile trotz ungleicher Beiträge. Bei einer Trennung kaum zu korrigieren.
• Alte Gebührenbefreiung einkalkuliert. Sie gilt für neue Anträge nicht mehr.

Quellen und Stand

Grunderwerbsteuer und Stufentarif: Bundesministerium für Finanzen. Eintragungs-, Eingaben- und Pfandrechtsgebühr: oesterreich.gv.at. Ende der Gebührenbefreiung: Bundesministerium für Justiz. Partner-Erhöhung und Grundbetrag: Land Steiermark; Einkommensgrenze: Energieinstitut Vorarlberg. Schuldendienstquote: Finanzmarktaufsicht. Miteigentum, Erbrecht und Testamentsformen: Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch; Aufteilung: Ehegesetz; Familienverband: Grunderwerbsteuergesetz; begünstigte Bemessung im Familienkreis: Gerichtsgebührengesetz; Beglaubigungserfordernis: Grundbuchsgesetz – qualitativ wiedergegeben, ohne Einzelfallberatung. Die Dauer des gesetzlichen Wohnrechts und die Bemessung begünstigter Gebühren nennen wir erst nach Prüfung. Die Arbeitsweise erklärt die Methodik. Die deutsche Fassung mit Partnerschaftsvertrag und KfW-Bedingungen steht unter Haus bauen unverheiratet in Deutschland. Für das erste gemeinsame Haus hilft Erstes Eigenheim in Österreich, für die spätere Lebensphase Haus bauen vor der Pension; alle Lebensphasen bündelt Hausbau nach Lebensphase in Österreich, den Einstieg gibt Haus bauen in Österreich.

Sie wollen wissen, wie Eigentum, Wohnkredit und Förderung für Ihre Lebensgemeinschaft zusammenpassen? Der Hausbau-Check für Österreich ordnet Beiträge, Einkommen und Bundesland ein und nennt die Fragen für Bank und Notar.