Unverheiratet ein Haus bauen: Anteile und Partnervertrag

Das Wichtigste in Kürze

• Das Gesetz schützt Unverheiratete kaum. Kein Zugewinnausgleich, kein gesetzliches Erbrecht, keine Steuerbefreiung bei Übertragungen untereinander.
• Anteile nach Beiträgen. Die Quote im Grundbuch sollte abbilden, wer wie viel Eigenkapital, Rate und Eigenleistung einbringt.
• Gemeinsamer Kredit heißt gemeinsame Haftung. Beide haften der Bank für die volle Summe, auch nach einer Trennung.
• Vertrag vor dem Notartermin. Ein Partnerschaftsvertrag regelt Ausgleich, Übernahme und Bewertung, bevor es Streit gibt.
• Testament oder Erbvertrag ist Pflicht. Sonst erben die Verwandten des verstorbenen Partners dessen Anteil.

Eigentumsform: der Entscheidungsbaum

• Bringen beide ungefähr gleich viel ein – Eigenkapital, Rate und Eigenleistung?
  • Ja. Miteigentum zu gleichen Anteilen. Weiter zur Frage nach dem Kredit.
  • Nein. Zwei Wege: ungleiche Anteile im Grundbuch nach Beitrag, oder gleiche Anteile plus Ausgleichsregel im Partnerschaftsvertrag. Der erste Weg ist transparenter, der zweite flexibler, wenn sich die Beiträge im Lauf der Jahre angleichen.
• Bringt nur eine Person Eigenkapital ein, die andere zahlt die Rate mit?
  • Ja. Entweder Miteigentum mit entsprechender Quote oder Alleineigentum der einen Person und ein schriftlicher Darlehensvertrag, der die Zahlungen der anderen absichert.
  • Nein. Weiter.
• Lebt ein gemeinsames minderjähriges Kind im Haushalt, und ist KfW-Förderung geplant?
  • Ja. Die Quote der antragstellenden Person muss die KfW-Mindestbeteiligung erfüllen – vor dem Notartermin prüfen.
  • Nein. Quote frei nach Beiträgen.
• Nehmen beide den Kredit gemeinsam auf?
  • Ja. Gesamtschuld gegenüber der Bank; den internen Ausgleich im Partnerschaftsvertrag festlegen.
  • Nein. Wer allein Kreditnehmer ist, sollte auch den größeren Anteil halten – sonst zahlt er für fremdes Eigentum.

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Eigentümerin ist möglich, aber für ein selbst genutztes Einfamilienhaus in der Regel nicht erforderlich; sie lohnt sich eher bei mehreren Beteiligten oder späterer Vermietung. Seit dem Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG, in Kraft seit 2024) kann eine GbR nur noch dann ins Grundbuch eingetragen werden, wenn sie zuvor im Gesellschaftsregister eingetragen ist – das bedeutet zusätzlichen Aufwand und laufende Pflichten.

Rechenweg: die Quote nach Beiträgen

Beitrag je Person = Eigenkapital + bewertete Eigenleistung + Anteil an den Kreditraten bis zum Stichtag

Quote je Person = Beitrag der Person ÷ Summe beider Beiträge

Weil sich die Raten über die Jahre verschieben – etwa durch Elternzeit oder Teilzeit –, bietet es sich an, die Quote beim Kauf festzulegen und spätere Abweichungen im Vertrag zu regeln: entweder als Ausgleichszahlung bei Trennung oder als Verzicht, solange das Paar zusammenlebt. Eigenleistung wird nur dann anerkannt, wenn sie dokumentiert ist – Stunden, Gewerk, Datum. Wie viel Eigenkapital Banken erwarten, erklärt der Ratgeber Eigenkapital für den Hausbau.

Partnerschaftsvertrag: die Bausteine

Ein Partnerschaftsvertrag für den Hausbau ist kein Misstrauensbeweis, sondern ersetzt die Regeln, die Ehepaare über das Familienrecht bekommen. Typische Inhalte:

• Beiträge: Wer bringt welches Eigenkapital ein, wer zahlt welchen Teil der Raten, wie wird Eigenleistung bewertet?
• Trennung: Wer darf das Haus übernehmen, zu welchem Wert (Gutachten, Stichtag), innerhalb welcher Frist? Was passiert, wenn keiner übernehmen will?
• Kredit: Wie wird der Innenausgleich geregelt, wenn eine Person mehr zahlt? Wer bemüht sich um die Entlassung des anderen aus der Haftung?
• Tod: Verweis auf Testament oder Erbvertrag, Wohnrecht für den überlebenden Partner.
• Form: Enthält der Vertrag Verpflichtungen, ein Grundstück oder einen Anteil zu übertragen – etwa ein Übernahmerecht –, ist er nach § 311b BGB notariell zu beurkunden. Sinnvoll ist es deshalb, ihn zusammen mit dem Grundstückskaufvertrag zu gestalten.

Diese Seite gibt die allgemeine Logik wieder. Welche Klauseln für Sie passen, klären Sie mit Notarin oder Notar beziehungsweise einer Fachanwältin für Familienrecht.

Gemeinsamer Kredit: Haftung und Absicherung

Unterschreiben beide den Darlehensvertrag, haften sie als Gesamtschuldner (§ 421 BGB): Die Bank kann die volle Rate von jedem verlangen. Untereinander gilt nach § 426 BGB im Zweifel eine Haftung zu gleichen Teilen – es sei denn, es ist etwas anderes vereinbart. Für unverheiratete Paare heißt das: Die Bank fragt nicht nach der Quote im Grundbuch.

Zwei Absicherungen sind üblich: eine Risikolebensversicherung über Kreuz, bei der jeder Partner Versicherungsnehmer und Begünstigter für das Leben des anderen ist, und eine klare Regel, wer nach einer Trennung den Kredit übernimmt. Wie hoch die Rate für Ihr Budget sein darf, zeigt der Budget-Rechner für den Hausbau.

Verheiratet oder nicht: die Rechtslogik im Vergleich

Die letzte Zeile hat praktische Folgen: Wer nach der Trennung den Anteil des anderen übernimmt, zahlt als unverheiratete Person Grunderwerbsteuer auf den Anteil. Ländersätze und Bemessung erklärt der Ratgeber Grunderwerbsteuer. Die Beträge der Freibeträge nennen wir erst nach Prüfung in der Primärquelle.

Kosten beim Notar und Grundbuchamt

Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und dem Geschäftswert, nicht nach dem Familienstand. Für den Kaufvertrag fällt eine 2-fache Gebühr^{[gesetze-im-internet.de, 30.10.2026]} an, für die Eigentümereintragung eine 1-fache Gebühr^{[gesetze-im-internet.de, 30.10.2026]}. Ein Partnerschaftsvertrag, der im selben Termin beurkundet wird, verursacht zusätzliche Gebühren; ein Erbvertrag ebenfalls. Lassen Sie sich alle Positionen vorab vom Notariat nennen.

Förderung: KfW 300 und Eigentumsquote

Das Programm Wohneigentum für Familien unterscheidet nicht zwischen Ehe und Lebensgemeinschaft. Die Voraussetzungen laut KfW: Mindestens ein Kind unter 18 Jahren im Haushalt; Selbstnutzung mit mindestens 50 % Miteigentum; die geförderte Immobilie ist die einzige Wohnimmobilie in Deutschland; Energieeffizienz-Expertin/-Experte verpflichtend; kein Bezug von Baukindergeld (424)^{[kfw.de, 30.10.2026]}. Für unverheiratete Paare ist der Miteigentumsanteil der Knackpunkt: Wer den Antrag stellt, muss im Grundbuch mit dem geforderten Mindestanteil stehen. Die Einkommensgrenze bezieht sich auf das zu versteuernde Haushaltseinkommen; bei einem Kind liegt sie bei 90.000 €^{[kfw.de, 30.10.2026]}. Wie das Einkommen unverheirateter Partner zusammengerechnet wird, regelt das KfW-Merkblatt – prüfen Sie es vor dem Antrag. Details stehen im Ratgeber KfW 300 Wohneigentum für Familien.

Grundriss: zwei Lebensentwürfe unter einem Dach

• Zwei Rückzugsorte: Ein Arbeitszimmer je Person oder ein Arbeitszimmer plus Hobbyraum – Paare, die beide im Homeoffice arbeiten, finden Lösungen im Ratgeber Grundriss mit Arbeitszimmer.
• Teilbarkeit als Versicherung: Ein Grundriss, der sich später in zwei Einheiten trennen lässt, erleichtert die Übernahme nach einer Trennung oder die Vermietung. Wie das geht, zeigen Einliegerwohnung bauen und Zweifamilienhaus planen.
• Wiederverkaufbarkeit: Ein Grundriss ohne ausgefallene Sonderlösungen ist leichter zu bewerten und zu verkaufen – wichtig, wenn im Vertrag eine Bewertung nach Gutachten vorgesehen ist.

Typische Fehler

• Gleiche Anteile aus Gewohnheit. Wer ungleich einzahlt, aber gleich im Grundbuch steht, verschenkt im Ernstfall Vermögen.
• Alleineigentum, gemeinsame Raten. Ohne Darlehensvertrag hat der zahlende Partner nach einer Trennung kaum Ansprüche.
• Kein Testament. Der Anteil fällt an die gesetzlichen Erben, die überlebende Person sitzt mit ihnen im Grundbuch.
• Eigenleistung nicht dokumentiert. Was nicht belegt ist, zählt beim Ausgleich nicht.
• Vertrag erst nach dem Einzug. Dann ist der Verhandlungsspielraum kleiner, und Formfehler sind teuer.
• KfW-Quote übersehen. Eine zu kleine Eigentumsquote der antragstellenden Person kostet die Förderung.

Quellen und Stand

Miteigentum, Aufhebung, Gesamtschuld, Erbrecht und gemeinschaftliches Testament: Bürgerliches Gesetzbuch auf gesetze-im-internet.de. Grunderwerbsteuer-Befreiung und Regelsatz: GrEStG. Gebührensätze für Beurkundung und Eintragung: Kostenverzeichnis des GNotKG. KfW-Voraussetzungen und Einkommensgrenze: kfw.de. Erbschaftsteuer-Freibeträge und Gebühren in Euro ergänzen wir nach Prüfung; rechtliche Gestaltung im Einzelfall nur mit Notariat oder Anwältin. Unsere Arbeitsweise steht in der Methodik. Wer mit Kindern aus früheren Beziehungen baut, findet die ergänzenden Fragen unter Haus für die Patchworkfamilie planen; junge Paare beim ersten Haus unter Erstes Eigenheim. Alle Lebensphasen bündelt die Übersicht Hausbau nach Lebensphase, den Gesamtüberblick die Startseite. Die österreichische Fassung mit Lebensgemeinschaft und Grundbuchgebühren lesen Sie unter Haus bauen unverheiratet in Österreich.

Sie wollen wissen, welche Eigentumsquote, Kreditstruktur und Förderung zu Ihrer Partnerschaft passen? Der Hausbau-Check ordnet Budget, Beiträge und Förderung ein und liefert eine Liste der Fragen für Bank und Notar.