Eigenmietwert Abschaffung: Stand und Folgen für Neubauer

Das Wichtigste in Kürze

• Beschlossen und terminiert. Die Vorlage ist angenommen, das Inkrafttreten vom Bundesrat festgelegt. Stand laut Register: Vorlage am 28.09.2025 angenommen; der Bundesrat hat am 01.04.2026 das Inkrafttreten des Systemwechsels auf den 01.01.2029 festgelegt.
• Bis zum Stichtag ändert sich nichts. Eigenmietwert, Schuldzinsabzug und Unterhaltsabzug gelten weiter.
• Danach entfällt der Eigenmietwert für selbst genutzte Erst- und Zweitliegenschaften. Vermietete Liegenschaften werden weiterhin über die Mieterträge besteuert.
• Unterhaltsabzug weg, Schuldzinsabzug nur noch anteilig. Der Unterhaltsabzug für Selbstnutzer entfällt bei Bund, Kantonen und Gemeinden; private Schuldzinsen sind nur noch im Verhältnis der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum Gesamtvermögen abziehbar. Dazu kommt ein befristeter Ersterwerber-Abzug; seine Höhe ist im Fakten-Register noch in Prüfung.
• Energieabzüge beim Bund entfallen. Die Kantone können energetische Abzüge befristet weiterführen.
• Kantone dürfen Zweitliegenschaften besonders besteuern. Für das selbst bewohnte Einfamilienhaus am Hauptwohnsitz ist das nicht relevant.

Rechtsgrundlage: Was heute gilt und was beschlossen ist

Nach geltendem Recht versteuern Eigentümerinnen und Eigentümer selbst genutzter Liegenschaften einen Eigenmietwert als Einkommen – den Betrag, den sie für ein gleichwertiges Objekt an Miete zahlen müssten, festgelegt durch die kantonale Schätzung. Rechtsgrundlagen sind das Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG) und das Steuerharmonisierungsgesetz (StHG), ausgeführt in den kantonalen Steuergesetzen. Im Gegenzug sind Hypothekarzinsen im Rahmen der Vermögenserträge plus einem Zuschlag sowie Liegenschaftsunterhalt abziehbar.

Der Systemwechsel beruht auf einer parlamentarischen Initiative, die in einen Bundesbeschluss über eine Verfassungsänderung (kantonale Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften) und ein Bundesgesetz (Systemwechsel) mündete. Weil die Verfassungsänderung das obligatorische Referendum auslöste, kam der Bundesbeschluss über kantonale Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften am 28.09.2025 vor Volk und Stände und wurde angenommen; das Bundesgesetz über den Systemwechsel war an diese Annahme geknüpft. Das Datum des Inkrafttretens bestimmt der Bundesrat; sein Beschluss liegt vor und ist im Fakten-Register mit Quelle erfasst. Die Primärquellen sind das Eidgenössische Finanzdepartement und die Eidgenössische Steuerverwaltung.

Was sich ändert: Heute und nach dem Systemwechsel

Die Tabelle beschreibt die Systematik; die konkreten Beträge, Übergangsregeln und kantonalen Umsetzungen stehen in den Erlassen und auf den Seiten der Steuerverwaltungen. FertighausPlaner übernimmt nur, was mit Quelle und Ablaufdatum im Register verifiziert ist.

Zeitstrahl: Von der Abstimmung bis zur Umsetzung

1. 01

   Volksabstimmung

   Volk und Stände nehmen den Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften an; damit tritt auch das Bundesgesetz über den Systemwechsel in Kraft, sobald der Bundesrat den Zeitpunkt festlegt. Datum und Ja-Anteil stehen in der Kurzantwort.

2. 02

   Bundesratsbeschluss zum Inkrafttreten

   Der Bundesrat legt das Datum des Inkrafttretens fest und gibt Bund, Kantonen und Steuerpflichtigen Zeit für die Anpassung von Gesetzen, Software und Veranlagungspraxis. Beschluss und Datum sind im Fakten-Register mit Quelle erfasst.

3. 03

   Kantonale Umsetzung

   Die Kantone passen ihre Steuergesetze an, entscheiden über die Weiterführung energetischer Abzüge innerhalb der Übergangsfrist und über eine Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften.

4. 04

   Übergang für Eigentümer

   Bis zum Stichtag gilt das alte System; ab dem Stichtag das neue. Steuerperioden werden nicht gemischt. Wer bauen oder amortisieren will, plant beide Phasen.

5. 05

   Stichtag

   Ab dem vom Bundesrat festgelegten Datum entfallen Eigenmietwert, Unterhaltsabzug und der allgemeine Schuldzinsabzug für selbst genutztes Wohneigentum; der Ersterwerber-Abzug beginnt.

Das Datum des Stichtags lautet nach dem Bundesratsbeschluss 01.01.2029^{[efd.admin.ch, 31.10.2026]}.

Folgen für Neubauer: Der Rechenweg

Der Systemwechsel verändert nicht die Tragbarkeitsprüfung der Bank – sie rechnet unverändert mit kalkulatorischem Zins und verlangt die Amortisation auf zwei Drittel des Belehnungswerts innert 15 Jahren nach der Selbstregulierung (Fassung vom 13.12.2023, gültig ab 01.01.2025). Er verändert aber, was eine hohe Hypothek nach Steuern kostet.

Heute

Steuerbares Einkommen = Erwerbseinkommen + Eigenmietwert − Hypothekarzinsen − Unterhalt

Der Eigenmietwert erhöht das Einkommen, Zinsen und Unterhalt senken es. Bei hoher Hypothek und hohem Grenzsteuersatz ist der Zinsabzug ein spürbarer Rabatt auf die Zinskosten; deshalb kann es sich steuerlich lohnen, die Hypothek hoch zu halten und indirekt über die Säule 3a zu amortisieren.

Nach dem Systemwechsel

Steuerbares Einkommen = Erwerbseinkommen − befristeter Ersterwerber-Abzug (sofern berechtigt)

Eigenmietwert und Unterhaltsabzug fallen weg. Wer keine vermieteten oder verpachteten Liegenschaften besitzt, kann auch keine Schuldzinsen mehr abziehen, weil der Abzug nur noch im Verhältnis dieser Liegenschaften zum Gesamtvermögen zulässig ist. Die Zinskosten der Hypothek werden dann vollständig aus versteuertem Einkommen bezahlt. Jeder amortisierte Franken spart den vollen Hypothekarzins, nicht mehr nur den Zins nach Steuerersparnis. Zum Vergleich: Der Richtsatz einer zehnjährigen Festhypothek liegt derzeit bei 2,03 %^{[migrosbank.ch, 31.10.2026]}; was eine Amortisation an Zins spart, ist nach dem Systemwechsel dieser Satz ohne Steuerabzug.

Was das für die drei Finanzierungsentscheide bedeutet

1. Hypothekhöhe. Ohne Zinsabzug verliert die Strategie «maximale Hypothek, Kapital anderweitig anlegen» ihren steuerlichen Vorteil. Die Entscheidung wird zur reinen Rendite-Risiko-Abwägung zwischen Hypothekarzins und erwarteter Anlagerendite.
2. Direkt oder indirekt amortisieren. Die indirekte Amortisation über die Säule 3a bleibt wegen des 3a-Abzugs attraktiv; ihr Zusatzvorteil, die Hypothek und damit den Zinsabzug hoch zu halten, entfällt. Wer über den 3a-Maximalbetrag hinaus amortisieren will, tut das neu direkt. Die beiden Wege vergleicht die Seite zur Amortisation der Hypothek; die Vorsorgeseite erklärt die Säule 3a beim Eigenheim.
3. Laufzeit und Modell. Festhypotheken werden laut Register in der Regel zwei bis zehn Jahre abgeschlossen. Wer heute eine lange Laufzeit wählt, bindet sich über den Stichtag hinaus; wer flexibel amortisieren will, braucht Tranchen mit passenden Fälligkeiten oder eine SARON-Hypothek. Der Rechner SARON vs. Festhypothek zeigt die Modelle mit Ihren Zahlen.

Entscheidungsbaum: Was Neubauer jetzt tun sollten

1. Beziehen Sie das Haus vor oder nach dem Stichtag?
   • Vorher → Für die Jahre bis zum Stichtag gilt das alte System: Eigenmietwert versteuern, Zinsen und Unterhalt abziehen. Planen Sie die Amortisation so, dass sie ab dem Stichtag im neuen System passt; weiter zu Frage 2.
   • Nachher → Das neue System gilt vom ersten Steuerjahr an; weiter zu Frage 2.
2. Erwerben Sie erstmals selbst genutztes Wohneigentum?
   • Ja → Prüfen Sie den befristeten Ersterwerber-Abzug; er mildert die Zinslast in den ersten Jahren. Höhe und Dauer stehen im Register erst nach Verifizierung. Weiter zu Frage 3.
   • Nein → Kein Sonderabzug; weiter zu Frage 3.
3. Haben Sie eine Einliegerwohnung, die Sie vermieten?
   • Ja → Der Mietertrag bleibt steuerbar. Wie Zinsen und Unterhalt zwischen vermietetem und selbst genutztem Teil aufgeteilt werden, klären Sie mit der kantonalen Steuerverwaltung; die Aufteilung gehört in die Steuerplanung; Grundlagen auf der Seite zur Einliegerwohnung in der Schweiz.
   • Nein → weiter zu Frage 4.
4. Wie hoch soll die Hypothek dauerhaft sein?
   • So tief wie tragbar → Direkte Amortisation über die zweite Hypothek hinaus, Säule 3a trotzdem für den eigenen Abzug nutzen.
   • Hoch, um Kapital anzulegen → Nur sinnvoll, wenn die erwartete Nettorendite den Hypothekarzins übersteigt; der Steuervorteil fällt weg.

Energie, Unterhalt und Bauzeitpunkt

Energetische Investitionen sind heute als Unterhalt abziehbar, allerdings nur bei bestehenden Gebäuden; beim Neubau zählen sie ohnehin zu den Anlagekosten und sind nicht abziehbar. Der Systemwechsel ändert für den Neubau deshalb wenig – für die spätere Sanierung dagegen viel, weil der Unterhaltsabzug für Selbstnutzer entfällt. Wer einen hohen Energiestandard anstrebt, sollte ihn im Neubau realisieren, nicht in einer späteren Sanierung ohne Abzug. Standards und Förderung erklärt die Seite zu Minergie beim Einfamilienhaus; die Kostenstruktur die Seite zu den Kosten für den Hausbau in der Schweiz.

Checkliste: Steuer- und Finanzierungsplanung vor Baubeginn

Wie die Steuerfolgen in die Gesamtfinanzierung eingebettet sind, zeigt die Seite Haus finanzieren in der Schweiz; die Tragbarkeitsregel, die vom Systemwechsel unberührt bleibt, erklärt die Seite zur Tragbarkeit der Hypothek. Die rechtlichen Rahmenbedingungen des Hausbaus insgesamt fasst der Überblick zum Baurecht in der Schweiz zusammen; das Verfahren bis zur Bewilligung beschreibt die Seite zur Baubewilligung in der Schweiz.

Quellen und Stand

Abstimmungsergebnis, Bundesratsbeschluss und Inkrafttreten: Eidgenössisches Finanzdepartement (Dossier Wohneigentumsbesteuerung, Medienmitteilung zum Inkrafttreten) und Eidgenössische Steuerverwaltung. Amortisationsregeln: FINMA-anerkannte Selbstregulierung der Schweizerischen Bankiervereinigung. Hypothekarrichtsätze und Laufzeiten: Migros Bank, UBS. Ersterwerber-Abzug und kantonale Übergangsfristen: im Fakten-Register in Prüfung. Jeder Wert trägt Abruf- und Ablaufdatum; die Arbeitsweise beschreibt die Methodik-Seite.

Nächster Schritt

Sie planen einen Neubau und wollen Hypothekhöhe, Amortisationsweg und Bezugstermin auf den Systemwechsel abstimmen? Der Hausbau-Check für die Schweiz ordnet Ihre Finanzierung ein; den Modellentscheid zwischen Geldmarkt- und Festhypothek unterstützt der Rechner SARON vs. Festhypothek.