Tragbarkeit Hypothek: So rechnen Schweizer Banken

Das Wichtigste in Kürze

• Tragbarkeit ist nicht Belehnung. Die Belehnung fragt, wie viel die Bank im Verhältnis zum Liegenschaftswert leiht; die Tragbarkeit fragt, ob Sie die Kosten aus dem Einkommen stemmen können. Beide Prüfungen müssen bestanden werden.
• Gerechnet wird mit einem kalkulatorischen Zinssatz, nicht mit dem Zins Ihrer Hypothek. Der aktuelle Richtsatz einer zehnjährigen Festhypothek (2,03 %) liegt weit unter dem Satz, den Banken für den Stresstest ansetzen.
• Drei Kostenblöcke zählen: kalkulatorischer Zins, Amortisation der zweiten Hypothek, Unterhalt und Nebenkosten.
• Das Einkommen ist meist das Bruttoeinkommen aller Kreditnehmenden. Wie Bonus, Zweiteinkommen oder Mieteinnahmen angerechnet werden, unterscheidet sich je Institut.
• Nach der Pensionierung muss die Tragbarkeit erneut stimmen, mit dem dann tieferen Renteneinkommen.
• Beim Neubau bewertet die Bank Bauland plus Werkvertrag. Mehrkosten und Bauzinsen gehören in die Rechnung.

Was Tragbarkeit bedeutet

Eine Hypothek in der Schweiz ist auf Dauer angelegt. Die Bank will deshalb nicht nur wissen, ob Sie die heutige Rate zahlen können, sondern ob das Eigenheim auch in einem ungünstigen Zinsumfeld finanzierbar bleibt. Dafür ersetzt sie den tatsächlichen Zins durch einen kalkulatorischen Satz, rechnet die Pflichtamortisation und eine Unterhaltspauschale hinzu und setzt das Ergebnis ins Verhältnis zum Haushaltseinkommen.

Die Logik stammt aus der Selbstregulierung der Banken. Die Schweizerische Bankiervereinigung hat Mindestanforderungen an Hypothekarfinanzierungen formuliert, die von der FINMA als aufsichtsrechtlicher Mindeststandard anerkannt sind (Fassung vom 13.12.2023, gültig ab 01.01.2025^{[finma.ch, 30.10.2026]}). Diese Richtlinien schreiben zwei Dinge fest: einen harten Eigenmittelanteil von mindestens 10 % des Belehnungswerts und die Amortisation auf zwei Drittel des Belehnungswerts innert 15 Jahren. Die Belehnungsgrenze – in der Praxis verlangen Banken 20 % Eigenmittel – und die Tragbarkeitsparameter selbst (kalkulatorischer Zins, Unterhaltsanteil, zulässiger Einkommensanteil) sind dagegen Bankpraxis und zwischen den Instituten ähnlich, aber nicht identisch.

Wer die Tragbarkeit versteht, kann das Projektbudget realistisch festlegen, bevor Bauland gesucht oder ein Werkvertrag verhandelt wird. Den Gesamtzusammenhang der Finanzierung zeigt die Übersicht Haus finanzieren in der Schweiz.

Der Rechenweg in vier Schritten

Die folgenden Formeln zeigen den Rechenweg vollständig. Die Parameter sind Bankpraxis, belegt über die Tragbarkeitsseiten grosser Schweizer Banken; Ihre Bank nennt Ihnen die von ihr aktuell verwendeten Werte.

Schritt 1 – Kalkulatorischer Zinsaufwand

Zinsaufwand = Hypothekarbetrag × 5 %

Der kalkulatorische Zinssatz von 5 %^{[ubs.com, 31.10.2026]} ist ein langjähriger Durchschnittswert mit Sicherheitsmarge; einzelne Institute rechnen etwas tiefer oder höher.

Schritt 2 – Amortisation

Amortisation pro Jahr = zweite Hypothek ÷ 15 Jahre

Die zweite Hypothek ist der Teil der Belehnung, der über zwei Drittel des Belehnungswerts liegt – bis zu dieser Grenze darf die erste Hypothek stehen bleiben. Zielbelehnung und Frist von 15 Jahre^{[finma.ch, 31.10.2026]} legen die SBVg-Richtlinien fest; in der Bankpraxis gilt zusätzlich «spätestens bis zur Pensionierung». Details zu direkter und indirekter Rückführung erläutert die Seite zur Amortisation der Hypothek.

Schritt 3 – Unterhalt und Nebenkosten

Unterhalt = Liegenschaftswert × 1 %

Die Pauschale von 1 %^{[ubs.com, 31.10.2026]} deckt Heizung, Wasser, Versicherungen, Gebühren und Rückstellungen für Reparaturen. Ob für Neubauten mit hohem Energiestandard ein tieferer Ansatz gilt, ist bei der jeweiligen Bank zu erfragen.

Schritt 4 – Tragbarkeitsquote

Tragbarkeitsquote = (Zinsaufwand + Amortisation + Unterhalt) ÷ Bruttojahreseinkommen

Die Finanzierung ist tragbar, wenn die Quote den zulässigen Höchstanteil von ein Drittel (33,3 %)^{[raiffeisen.ch, 31.10.2026]} nicht übersteigt. Mit Ihren eigenen Werten rechnet der Tragbarkeitsrechner für die Schweiz; dort lassen sich kalkulatorischer Zins und Unterhaltsanteil anpassen, um die Praxis verschiedener Banken nachzubilden.

Warum ein kalkulatorischer Zins?

Die Diskrepanz zwischen Marktzins und kalkulatorischem Satz irritiert viele Bauherrschaften. Der SNB-Leitzins liegt bei 0 %^{[snb.ch, 30.10.2026]}, eine SARON-Hypothek kostet bei der Migros Bank 1,1 % und selbst die variable Hypothek desselben Instituts liegt bei 2,75 % (Stand 31.10.2026). Trotzdem rechnet die Bank mit 5 %, also einem Vielfachen.

Der Grund ist die Laufzeit. Eine Festhypothek läuft höchstens einige Jahre, die Hypothek als solche aber über Jahrzehnte. In dieser Zeit sind Phasen mit deutlich höheren Zinsen wahrscheinlich; die Bank will vermeiden, dass eine Zinswende Haushalte in die Zwangsverwertung treibt. Der kalkulatorische Zins ist damit ein Schutz für beide Seiten – und zugleich die Hürde, an der Finanzierungen in Hochpreisregionen am häufigsten scheitern, obwohl die tatsächliche Rate problemlos zahlbar wäre.

Welches Einkommen zählt?

Grundlage ist in der Regel das nachhaltige Bruttoeinkommen aller Personen, die den Hypothekarvertrag unterschreiben. Nicht jede Einkommensart wird gleich behandelt.

Ein Haus mit Einliegerwohnung in der Schweiz kann die Tragbarkeit verbessern, wenn die Bank die Mieteinnahmen anrechnet. Weil die Praxis hier stark variiert, lohnt sich die Frage vor der Wahl des Instituts.

So unterscheiden sich die Banken

Die Grundregel ist überall gleich, die Ausgestaltung nicht. Die folgende Tabelle zeigt, in welchen Punkten Institute voneinander abweichen und welche Frage Sie im Beratungsgespräch stellen sollten. Konkrete Werte veröffentlichen die Banken in ihren Tragbarkeitsrechnern und Produktinformationen.

Tragbarkeit nach der Pensionierung

Mit dem Übertritt in den Ruhestand sinkt das Einkommen, während die Hypothek in voller Höhe bestehen bleibt. Banken prüfen deshalb ab einem bestimmten Alter zusätzlich, ob die Tragbarkeit mit den erwarteten Leistungen aus AHV und Pensionskasse noch gegeben ist. Fällt die Prüfung negativ aus, verlangt die Bank entweder eine stärkere Amortisation vor der Pensionierung oder zusätzliche Sicherheiten.

Wer in den Zwanzigern oder Dreissigern baut, hat Zeit, dieses Problem zu entschärfen: durch planmässige Amortisation, durch Aufbau von Vorsorgekapital in der Säule 3a und durch eine Belehnung, die nicht am Maximum liegt. Ein Vorbezug aus der Pensionskasse für die Eigenmittel wirkt hier in die Gegenrichtung, weil er die spätere Rente reduziert – eine Abwägung, die auf der Seite zum Vorbezug aus der Pensionskasse ausführlich behandelt wird.

Tragbarkeit beim Neubau: Was anders ist

Beim Kauf einer bestehenden Liegenschaft kennt die Bank den Preis. Beim Neubau setzt sie den Belehnungswert aus dem Baulandpreis und den Kosten laut Werkvertrag oder Kostenvoranschlag zusammen und prüft, ob dieser Wert marktgerecht ist. Drei Punkte verdienen Aufmerksamkeit:

1. Reserve für Mehrkosten. Bauprojekte kosten häufig mehr als geplant. Banken erwarten eine Reserve im Budget; fehlt sie, kann die Tragbarkeit nach Bauende enger werden als zugesagt.
2. Bauzinsen und Kommission des Baukredits. Sie fallen während der Bauphase an und sind in der Tragbarkeitsrechnung meist nicht enthalten, belasten aber das Budget. Mehr dazu auf der Seite zum Baukredit.
3. Eigenleistungen. Eigene Arbeit am Bau senkt die Kosten, wird von Banken aber oft nicht oder nur mit Abschlag als Eigenmittel anerkannt. Welche Posten zählen, listet die Seite zu den Eigenmitteln für den Hausbau.

Zusätzlich beeinflusst die Wahl des Hypothekarmodells die spätere tatsächliche Belastung, nicht aber die kalkulatorische Tragbarkeit. Eine SARON- oder Festhypothek wird mit demselben kalkulatorischen Zins geprüft; den Unterschied in der tatsächlichen Jahresbelastung zeigt der SARON-vs-Festhypothek-Rechner. Baulandpreise und kantonale Vorschriften, die das Gesamtbudget prägen, finden Sie über die Schweizer Länderseite.

Hebel, wenn die Tragbarkeit nicht reicht

Quellen und Stand

Harter Eigenmittelanteil und Amortisationspflicht stammen aus den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung in der von der FINMA anerkannten Fassung (FINMA-Mitteilungen zur Selbstregulierung). Kalkulatorischer Zins, Unterhaltsanteil, zulässiger Einkommensanteil und Belehnungsgrenze sind Bankpraxis, belegt über die Tragbarkeitsseiten von UBS, Raiffeisen und PostFinance. Zinsangaben beruhen auf dem SNB-Leitzins und veröffentlichten Richtsätzen der Migros Bank mit Stand-Datum; sie werden monatlich geprüft. Wie das Fakten-Register arbeitet, beschreibt die Methodik-Seite.

Nächster Schritt

Sie möchten wissen, welches Gesamtbudget für Ihr Bauprojekt tragbar ist und wo Ihre Finanzierung Spielraum hat? Der Hausbau-Check für die Schweiz ordnet Einkommen, Eigenmittel und Projektkosten ein und zeigt, welche Fragen Sie der Bank stellen sollten.