Hausbau mit Architekt: Leistungen, Honorar, Alternativen

Das Wichtigste in Kürze

• Drei Wege zum Plan. Freier Architekt, Planung durch den Hausanbieter oder ein bauvorlageberechtigter Planer nur für den Bauantrag – jeder Weg verteilt Kosten, Kontrolle und Haftung anders.
• Leistungsphasen sind Bausteine. Sie können den Architekten für alle neun Phasen oder nur für einzelne beauftragen. Die Bauüberwachung ist dabei der gewichtigste Block.
• Honorar: frei, aber geregelt. Die Honorartafeln sind Orientierungswerte; vereinbart wird in Textform, auch abweichend von den Tafeln. Fehlt die Vereinbarung, gilt der untere Tafelwert.
• Ausstieg nach der ersten Planung. Bei offenen Zielen haben Sie nach Vorlage von Planungsgrundlage und Kosteneinschätzung ein Sonderkündigungsrecht.
• Bauantrag braucht eine Unterschrift. Ohne bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser geht kein genehmigungspflichtiger Bauantrag durch – auch nicht beim Bau ohne Architekt.

Drei Wege zum genehmigungsfähigen Plan

„Haus bauen ohne Architekt“ heißt in der Praxis fast nie „ohne Planer“. Die Frage ist, wer plant, wer das Ergebnis kontrolliert und wer für die Ausführung haftet. Die Matrix stellt die drei üblichen Wege nebeneinander:

Welcher Weg passt, hängt weniger vom Budget ab als vom Grundstück und vom Anspruch an den Entwurf. Wie die Schritte vom Grundstück bis zur Abnahme insgesamt ineinandergreifen, zeigt der Ratgeber Ablauf beim Hausbau. Ob Holz, Massiv oder Hybrid – auch das beeinflusst, wie viel Planungsfreiheit ein Anbieter überhaupt hat; mehr dazu im Bauweisen-Vergleich.

Entscheidungshilfe in drei Fragen

• Ist das Grundstück unkompliziert (eben, rechteckig, klarer Bebauungsplan)? Wenn nein – Hanglage, Zuschnitt, enge Festsetzungen –, spricht viel für einen Architekten, zumindest bis zur Genehmigungsplanung. Typische Fälle beschreibt der Ratgeber Hausbau in Hanglage.
• Passt ein vorhandener Entwurf zu Ihrem Raumprogramm? Wenn ja, ist die Anbieterplanung meist der kürzere Weg.
• Wollen Sie eine unabhängige Instanz auf der Baustelle? Wenn ja, beauftragen Sie die Bauüberwachung getrennt – beim Architekten als Leistungsphase 8 oder als baubegleitende Qualitätskontrolle durch einen Sachverständigen.

Die neun Leistungsphasen der HOAI verständlich erklärt

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) gliedert die Planung eines Gebäudes in neun Leistungsphasen. § 34 HOAI ordnet jeder Phase einen Prozentanteil am Gesamthonorar zu. Daran sehen Sie, wo der Aufwand liegt – und was Sie weglassen, wenn Sie nur einzelne Phasen beauftragen.

Die Ergebnis-Spalte fasst die Grundleistungen vereinfacht zusammen; den vollständigen Katalog enthält Anlage 10 der HOAI. Zwei Lesarten sind für Bauherren wichtig:

• Bis zur Genehmigung ist es weniger, als viele denken. Die Phasen 1 bis 4 machen zusammen 2 % + 7 % + 15 % + 3 % des Gesamthonorars aus. Wer den Architekten nur bis zum Bauantrag beauftragt, spart also viel Honorar – verzichtet aber auf Ausführungsplanung, Vergabe und Bauüberwachung.
• Die Bauüberwachung ist der größte Einzelblock. Leistungsphase 8 ist mit 32 % allein der gewichtigste Anteil. Sie ist zugleich die Phase, in der ein unabhängiger Blick auf die Baustelle am meisten Fehler verhindert.

Welche Unterlagen in Phase 4 konkret entstehen, wer sie erstellt und wie der Lageplan zustande kommt, erklärt der Ratgeber Bauvorlagen für den Bauantrag. Den anschließenden Weg durch die Behörde beschreibt Baugenehmigung: Dauer und Ablauf.

So entsteht das Architektenhonorar

Frei vereinbar. Die geänderte HOAI gilt nach § 57 Abs. 2 für Vertragsverhältnisse, die nach Ablauf des 31. Dezember 2020 begründet worden sind. Nach § 2a HOAI gilt: Die Honorartafeln weisen Orientierungswerte aus, die an Art und Umfang der Aufgabe sowie an der Leistung ausgerichtet sind; Basishonorarsatz ist der jeweils untere in den Honorartafeln enthaltene Honorarsatz. Verbindliche Mindest- und Höchstsätze gibt es nicht mehr. Die Tafeln bleiben aber der übliche Ausgangspunkt jeder Verhandlung.

Die Bausteine der Berechnung. Grundlagen des Honorars sind nach § 6 Abs. 1 HOAI: Leistungsbild, Honorarzone und die dazugehörige Honorartafel zur Honorarorientierung; bei Gebäuden zusätzlich die anrechenbaren Kosten des Objekts auf Grundlage der Kostenberechnung oder, soweit diese nicht vorliegt, der Kostenschätzung. Für ein Einfamilienhaus heißt das: Je höher die anrechenbaren Baukosten und je anspruchsvoller die Planungsaufgabe (Honorarzone), desto höher der Tafelwert. Davon wird der Prozentanteil der beauftragten Leistungsphasen angesetzt.

Form und Hinweispflicht. § 7 HOAI regelt: Das Honorar richtet sich nach der Vereinbarung, die die Vertragsparteien in Textform treffen; fehlt eine Vereinbarung über die Höhe in Textform, gilt für die Grundleistungen der Basishonorarsatz als vereinbart. Sind Sie Verbraucher, kommt eine Schutzregel hinzu: Gegenüber Verbrauchern muss der Planer vor deren verbindlicher Vertragserklärung in Textform darauf hinweisen, dass ein höheres oder niedrigeres Honorar als die Werte der Honorartafeln vereinbart werden kann; fehlt der Hinweis oder kommt er zu spät, gilt statt eines höheren Honorars der Basishonorarsatz. Bestehen Sie deshalb auf einer schriftlichen Honorarvereinbarung, bevor die Arbeit beginnt.

Rechenweg: Honorar für ausgewählte Leistungsphasen (Beispielschema)

Beispiel – kein Angebot. Das Schema zeigt den Aufbau mit Platzhaltern; die tatsächlichen Werte stammen aus der Honorartafel zu § 35 HOAI, der vereinbarten Honorarzone und der Kostenberechnung Ihres Projekts.

Ausgangswert T = Honorar laut Honorartafel für Ihre anrechenbaren Kosten und Ihre Honorarzone (Satz zwischen Basishonorarsatz und oberem Satz) – oder ein in Textform frei vereinbarter, davon abweichender Betrag

Anteil der beauftragten Phasen P = Summe der Prozentsätze, z. B. Phasen 1 bis 4: 2 % + 7 % + 15 % + 3 %

Honorar für die Grundleistungen = T × P

Zuzüglich: vereinbarte Besondere Leistungen, Nebenkosten und Umsatzsteuer

Kommt später die Bauüberwachung dazu, wird ihr Anteil (32 %) auf denselben Ausgangswert angewendet. Fragen Sie deshalb früh, ob Sie die Phasen stufenweise beauftragen können – das ist üblich und schafft Ausstiegspunkte. Wo das Honorar im Gesamtbudget neben Grundstück, Haus und Nebenkosten steht, zeigt Was kostet ein Haus?.

Ausstieg nach der ersten Planung: das Sonderkündigungsrecht

Viele Bauherren wissen bei Vertragsschluss noch nicht genau, was sie wollen. Das Gesetz sieht dafür eine Zielfindungsphase vor. Nach § 650p Abs. 2 BGB gilt: Soweit wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind, erstellt der Unternehmer zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele und legt sie zusammen mit einer Kosteneinschätzung für das Vorhaben dem Besteller zur Zustimmung vor.

Passt das Ergebnis nicht – etwa weil die Kosteneinschätzung Ihr Budget sprengt –, können Sie den Vertrag nach § 650r BGB kündigen. Das Recht erlischt 2 Wochen nach Vorlage der Unterlagen. Bei Verbrauchern erlischt es nur, wenn der Architekt Sie bei Vorlage in Textform über Kündigungsrecht, Frist und Rechtsfolgen belehrt hat. Bezahlen müssen Sie dann nur die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen. Notieren Sie sich das Vorlagedatum.

Bauvorlageberechtigung: wer den Antrag unterschreiben darf

Wer ohne Architekt baut, braucht trotzdem einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser, sobald das Vorhaben nicht verfahrensfrei ist. Den Kreis legt jede Landesbauordnung fest. Als belegtes Beispiel gilt in Bayern nach Art. 61 BayBO: Bauvorlagen für die nicht verfahrensfreie Errichtung und Änderung von Gebäuden nur durch bauvorlageberechtigte Entwurfsverfasser: Architekten und in die Liste der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau eingetragene Ingenieure; für freistehende oder einseitig angebaute Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 mit nicht mehr als drei Wohnungen zusätzlich bestimmte Fachrichtungsabsolventen, staatlich geprüfte Bautechniker sowie Maurer-, Betonbauer- und Zimmerermeister.

Für die anderen Länder führen wir noch keine geprüfte Liste. Wer dort bauvorlageberechtigt ist – und ob neben Architekten und Ingenieuren weitere Berufsgruppen für kleine Wohngebäude unterschreiben dürfen –, regelt die Bauordnung Ihres Landes; im Zweifel gibt das Bauamt Auskunft. Welche Unterlagen der Entwurfsverfasser einreichen muss, ist auf der Seite Bauvorlagen für den Bauantrag ausführlich beschrieben – diese Seite wiederholt das bewusst nicht.

Architekt und Hausanbieter kombinieren

Die Wege lassen sich mischen. Drei Kombinationen sind verbreitet:

• Architekt bis zur Genehmigung, Anbieter baut. Sie bekommen einen individuellen Entwurf, ein Anbieter setzt ihn um. Klären Sie vorab, ob der Anbieter fremde Entwürfe übernimmt und wer die Ausführungsplanung verantwortet.
• Anbieter plant und baut, Architekt oder Sachverständiger kontrolliert. Die Planung bleibt im Hauspreis, eine unabhängige Fachperson prüft Bauvertrag, Leistungsbeschreibung und Baustelle. Worauf es im Vertrag ankommt, steht im Ratgeber Bauvertrag beim Hausbau verstehen.
• Architekt für Keller, Außenanlagen und Schnittstellen. Beim Haus vom Anbieter fallen Gründung, Erdarbeiten und Außenanlagen oft aus dem Lieferumfang. Hier kann ein Architekt die Lücke planen und koordinieren.

Checkliste: den passenden Architekten auswählen

Typische Planungs- und Vertragsfehler, die sich mit einem guten Planer vermeiden lassen, sammelt der Ratgeber Fehler beim Hausbau vermeiden. Für die Abnahme selbst hilft die Prüfliste unter Bauabnahme beim Hausbau.

Quellen und Stand

HOAI auf gesetze-im-internet.de: § 2a (Honorartafeln als Orientierungswerte, Basishonorarsatz), § 6 (Grundlagen des Honorars), § 7 (Honorarvereinbarung in Textform, Hinweispflicht gegenüber Verbrauchern), § 34 (Leistungsbild Gebäude, Prozentsätze je Leistungsphase), Anlage 10 (Grundleistungen). BGB: § 650p (Pflichten aus Architektenverträgen, Zielfindungsphase), § 650r (Sonderkündigungsrecht). Bauvorlageberechtigung Bayern: Art. 61 BayBO auf gesetze-bayern.de. Honorarbeträge aus den Honorartafeln nennen wir nicht, weil sie projektabhängig sind und nur der Orientierung dienen. Unsere Prüfregeln beschreibt die Methodik. Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: November 2026.

Nächster Schritt

Klären Sie im Hausbau-Check, welcher Planungsweg zu Grundstück, Budget und Zeitplan passt – und welche Fragen Sie dem Architekten oder Anbieter im Erstgespräch stellen sollten. Alle Themen rund um Planung und Bau finden Sie in der Säule Haus bauen in Deutschland.