Bauzeit-Planer: Zeitplan vom Start bis zum Einzug

So lesen Sie das Ergebnis

Die Gesamtdauer ist die Summe der Phasen vom Startmonat bis zum Einzug, jeweils als Spanne von frühem bis spätem Wert. Der frühe Einzugsmonat setzt voraus, dass jede Phase am unteren Ende bleibt; der späte Einzugsmonat addiert die oberen Grenzen. In der Praxis liegt der echte Termin meist dazwischen, weil einzelne Phasen schnell laufen und andere stocken. Die Tabelle darunter zeigt jede Phase mit Dauer, Beginn und Ende – jeweils als frühes und spätes Datum – und erklärt in einer Zeile, was in dieser Phase passiert und wer über ihre Länge entscheidet.

Die Zeile „Rohbau oder Montage im Winter“ ist der Winter-Check: Berührt die Phase vom Fundament bis zum dichten Haus nach der Schätzung die Monate Dezember bis Februar, empfiehlt der Rechner einen Puffer oder einen anderen Startmonat. Wer die Winterpause aktiviert, sieht sie als eigene Phase mit eigener Spanne im Plan. Wie die Phasen inhaltlich ineinandergreifen und welche Entscheidungen in jeder Phase anstehen, beschreibt der Ratgeber Hausbau-Ablauf Schritt für Schritt; die Einflussfaktoren auf die Dauer, von der Vollständigkeit des Bauantrags bis zur Lieferzeit der Haustechnik, erläutert Wie lange dauert ein Hausbau.

Was der Rechner ist – und was nicht

Der Bauzeit-Planer ist ein Werkzeug für die Grobplanung: Er beantwortet, wann Sie realistisch mit dem Einzug rechnen können, ob der Mietvertrag der jetzigen Wohnung passt und ob die Bereitstellungsfrist des Darlehens ausreicht. Er ist kein Bauzeitenplan im Sinne des Bauvertrags und ersetzt keine Terminplanung des Anbieters oder Architekten. Verbindlich sind nur die Termine, die im Bauvertrag stehen – mit Regelungen für Verzug und Vertragsstrafe. Der Rechner kennt außerdem weder Ihr Bundesland noch Ihre Gemeinde; welches Genehmigungsverfahren überhaupt infrage kommt, klären Sie mit Bauamt und Bebauungsplan.

Genehmigungsfreistellung: Was das Register bestätigt

Die Freistellung vom Genehmigungsverfahren gibt es in der Regel für Vorhaben innerhalb eines Bebauungsplans, und nur dort, wo die Landesbauordnung sie vorsieht. Einzelne Länder ändern den Anwendungsbereich: In Bremen gilt ab 2027 eine neu gefasste Vorschrift, die laut Begründung des Entwurfs auch bestimmte Vorhaben außerhalb von Bebauungsplänen erfassen soll; den genauen Normtext haben wir noch nicht geprüft, maßgeblich ist die dann geltende Fassung. Bearbeitungsfristen beziffern wir nicht, solange kein verifizierter Fakt vorliegt; ob das Verfahren im jeweiligen Bundesland existiert, ist für die folgenden Länder im Register geprüft:

Für die übrigen Bundesländer liegt der Eintrag noch in der Prüfung; die Tabelle wird ergänzt, sobald die Primärquelle bestätigt ist. Bezeichnung und Fassung der jeweiligen Landesbauordnung finden Sie in den Bundesland-Ratgebern.

Methodik und Parameter

• Phasenkette: Grundstück (nur ohne vorhandenes Grundstück) → Planung und Bauvertrag → Genehmigungsverfahren je nach Auswahl → Finanzierungszusage → Werkplanung und Produktion (Fertigbau) beziehungsweise Werkplanung und Vergabe (Massivbau) → Rohbau oder Montage → optional Winterpause → Innenausbau → Abnahme und Einzug. Jede Phase beginnt, wenn die vorherige endet; die Finanzierungszusage läuft in der Praxis oft parallel zur Genehmigung, was die Gesamtspanne verkürzt.
• Bauweise: Fertigbau verlagert Zeit vom Bauplatz ins Werk (längere Produktion, kurze Montage); Massivbau hat eine kurze Werkplanung und einen längeren Rohbau samt Trocknungszeiten.
• Keller: Zuschlag auf den Rohbau für Erdarbeiten und Abdichtung. Eigenleistung: Zuschlag auf den Ausbau, gestaffelt nach gering und hoch.
• Winter-Check: Der Rechner bestimmt die Kalendermonate der Rohbau- oder Montagephase aus Startmonat und kumulierten Spannen und meldet, wenn Dezember bis Februar berührt werden.
• Kalenderrechnung: Beginn einer Phase ist der abgerundete, Ende der aufgerundete Monat der kumulierten Spanne; so wird keine Phase zu optimistisch dargestellt.
• Alle Phasendauern sind redaktionelle Annahmen und in der Parameter-Liste des Rechners als solche gekennzeichnet. Für Genehmigungsfristen gilt: Liegt ein verifizierter Register-Fakt vor, ersetzt er die Annahme automatisch samt Quelle und Stand. Die Regeln des Registers stehen in der Methodik.

Parameter des Rechners

Grenzen des Rechners

Der Rechner kennt weder Auslastung des Bauamts noch Lieferzeiten, Wetter oder Nachträge; er rechnet mit Spannen, nicht mit Wahrscheinlichkeiten. Grundstückssuche und Finanzierung hängen von Ihrer Lage und Ihrem Einkommen ab – ob Budget, Grundstück und Zeitplan zusammenpassen, klärt die Ersteinschätzung im Hausbau-Check.