Eigenmittel beim Hausbau in Österreich: was Banken prüfen

Das Wichtigste in Kürze

• Referenzwert statt Gesetz: Die Beleihungsquote der FMA ist eine Orientierung, keine Obergrenze. Wer abweicht, braucht eine gute Begründung.
• Nebenkosten sind Eigenmittel-Pflicht. Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Pfandrechtsgebühr und Vertragserrichtung erhöhen den Bedarf über den Referenzwert hinaus.
• Die befristete Gebührenbefreiung ist ausgelaufen. Der Stand: Anträge 01.07.2024–30.06.2026; seit 01.07.2026 abgelaufen.
• Nicht alles, was Sie besitzen, zählt voll. Grundstück und Bargeld ja, Wertpapiere oft mit Abschlag, Eigenleistung begrenzt.
• Eigenmittel und Haushaltsrechnung gehören zusammen. Mehr Eigenmittel senken den Kredit und damit die Rate in der Schuldendienstquote.

Referenzwert und Bankpraxis

Seit die KIM-Verordnung ausgelaufen ist, gibt es keinen gesetzlich vorgeschriebenen Eigenmittelanteil mehr. Die Finanzmarktaufsicht führt ihre früheren Obergrenzen im WIK-Rundschreiben als Richtwerte fort: Beleihungsquote 90 %, Schuldendienstquote 40 % des Jahresnettoeinkommens und die Referenzlaufzeit 35 Jahre. Diese Werte binden nicht, Banken nutzen sie aber als Maßstab ihrer Risikopolitik.

Aus der Beleihungsquote folgt ein rechnerischer Mindestanteil an Eigenmitteln am Objektwert. Was eine Bank darüber hinaus verlangt, ist ihre eigene Entscheidung – und unterscheidet sich zwischen Instituten, Regionen und Kundengruppen. Deshalb lohnt der Vergleich: Wer bei einer Bank knapp scheitert, kann bei einer anderen mit derselben Haushaltsrechnung durchkommen. Wie es zur heutigen Regelung kam und wie die Quoten im Detail wirken, erklärt der Ratgeber KIM-Verordnung und FMA-Referenzwerte.

Was als Eigenmittel zählt

Ein Beispiel für den letzten Punkt ist der Errichtungszuschuss in Salzburg, der für ein Eigenheim auf unbebautem Grund 15 000 €^{[salzburg.gv.at, 31.10.2026]} beträgt. Neue Ansuchen sind dort allerdings erst ab 11.01.2027 möglich, weil das Förderkontingent derzeit geschlossen ist. Ob und wann die Bank einen solchen Zuschuss anrechnet, klären Sie vorab – er fließt in der Regel nicht schon zu Baubeginn. Wie junge Haushalte die Eigenmittel für das erste Haus zusammenstellen, zeigt der Ratgeber Erstes Eigenheim in Österreich.

Rechenweg: Ihr Eigenmittelbedarf

Jeder Eingangswert ist entweder Ihr eigener oder ein Register-Fakt mit Quelle. Die Rechnung zeigt den Mindestbedarf nach Referenzwert; plant Ihre Bank mit mehr, ersetzen Sie die Beleihungsquote durch den Wert aus dem Angebot.

Beim Erwerb des Grundstücks von Angehörigen gilt für die Grunderwerbsteuer der Stufentarif: 0,5 % bis 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 €, 3,5 % darüber^{[bmf.gv.at, 30.10.2026]}. Ihre Nebenkosten mit konkretem Grundstückspreis rechnet der Nebenkosten-Rechner für Österreich; die Hintergründe zu Steuer und Grundbuch erklärt die Seite Nebenkosten beim Hausbau.

Eigenmittel und Wohnbauförderung

Die Wohnbauförderung der Länder senkt den Bankkredit, verändert aber nicht automatisch Ihre Eigenmittelpflicht: Landesdarlehen sind hypothekarisch besichert und zählen in der Beleihungsquote mit. Einige Länder setzen zudem eigene Bedingungen an die Finanzierungsstruktur. Salzburg etwa verlangt für die Errichtungsförderung, dass mindestens 30 %^{[salzburg.gv.at, 31.10.2026]} der Baukosten laut Kostenvoranschlag fremdfinanziert sind – wer das Haus nahezu vollständig aus Eigenmitteln bezahlt, erfüllt diese Voraussetzung nicht. Für die Zeitplanung wichtig: Das Salzburger Kontingent ist derzeit geschlossen, ein Ansuchen ist ab 11.01.2027 wieder möglich. Details: Wohnbauförderung Salzburg.

In anderen Ländern entscheiden Einkommensgrenzen, Wohnnutzfläche und Energiestandard über das Landesdarlehen; Eigenmittel spielen dort indirekt über die Haushaltsrechnung eine Rolle. Die Modelle vergleichen die Seiten Wohnbauförderung Wien, Niederösterreich und die Übersicht Wohnbauförderung in Österreich; welche Bausteine für Ihren Haushalt infrage kommen, zeigt der Förder-Check für Österreich.

Eigenmittel nachweisen

Eigenmittel-Lücke schließen: Entscheidungsbaum

• Fehlen Eigenmittel nur für die Nebenkosten?
  • Ja. Prüfen, ob Familie das Grundstück einbringen oder schenken kann; Grundstückskauf zeitlich vor den Hausbau ziehen, um anzusparen.
  • Nein, auch für das Objekt. Weiter.
• Liegt die Beleihung nur knapp über dem Referenzwert?
  • Ja. Mehrere Banken anfragen; Begründung vorbereiten (sicheres Einkommen, Landesdarlehen, Wertzuwachs des Grundstücks).
  • Nein, deutlich. Projekt verkleinern oder Ausbaustufe anpassen.
• Kommt ein Landesdarlehen oder ein Zuschuss infrage?
  • Ja. Förderzusicherung vor dem Bankgespräch einholen.
  • Nein. Weiter ansparen, etwa über einen Bausparvertrag mit Prämie.
• Passt die Rate trotz höherem Kredit in die Schuldendienstquote?
  • Nein. Mehr Eigenmittel sind dann zwingend – oder ein günstigeres Projekt.

Wie die Gesamtkosten beim Fertigteilhaus entstehen und wo sich sparen lässt, zeigt die Seite Hausbau-Kosten in Österreich.

Eine Möglichkeit, Eigenmittel planbar anzusparen, ist der Bausparvertrag – Ablauf, Prämie und Bauspardarlehen erklärt Bausparen in Österreich.

Quellen und Stand

Auslaufen der KIM-Verordnung und Referenzwerte stammen von der Finanzmarktaufsicht, Grunderwerbsteuer und Stufentarif vom Bundesministerium für Finanzen, Eintragungs-, Pfandrechts- und Eingabengebühr von oesterreich.gv.at, der Stand der Gebührenbefreiung vom Bundesministerium für Justiz, die Salzburger Förderbedingungen und der Status des Förderkontingents vom Land Salzburg. Die Eigenmittelerwartung einzelner Banken und die Anrechnung von Eigenleistung beschreiben wir qualitativ, weil es dafür keine verbindliche Primärquelle gibt. Unsere Regeln erklärt die Methodik-Seite; Fixzins und variabler Zins sind Thema der Seite Wohnkredit-Zinsen; alle Bausteine ordnet die Seite Hausbau-Finanzierung in Österreich, den Einstieg bietet Haus bauen in Österreich.

Sie möchten wissen, wie viel Eigenmittel Ihr Projekt tatsächlich braucht und welches Landesdarlehen die Lücke verkleinert? Starten Sie den Hausbau-Check für Österreich – unverbindlich, mit Quellen und Rechenweg; die Nebenkosten rechnet vorab der Nebenkosten-Rechner.