KIM-Verordnung ausgelaufen: Was jetzt für Wohnkredite gilt

Das Wichtigste in Kürze

• Die Verordnung ist Geschichte, die Zahlen leben weiter: Beleihung, Schuldendienst und Laufzeit sind heute Referenzwerte statt Höchstgrenzen.
• Einen festen Eigenmittelanteil schreibt heute keine Vorschrift vor. Der Referenzwert für die Beleihungsquote ergibt rechnerisch einen Mindestanteil; was Banken darüber hinaus verlangen, ist Risikopolitik.
• Nebenkosten – Grunderwerbsteuer 3,5 %, Eintragungsgebühr 1,1 %, Pfandrechtsgebühr 1,2 % – waren und sind Eigenmittel-Posten, weil sie keinen Beleihungswert haben.
• Landesdarlehen zählen in beiden Quoten mit, laufen aber teils länger als der Referenzwert für Bankkredite – Tirol bis 37,5 Jahre, Oberösterreich 35 Jahre.
• Für Häuslbauer heißt das: Haushaltsrechnung nach Referenzwerten vorbereiten, Abweichungen begründen können, Nebenkosten getrennt ausweisen.

Was die KIM-Verordnung war

Die Verordnung war ein Instrument der Finanzmarktaufsicht, um Risiken bei der Vergabe privater Wohnimmobilienkredite zu begrenzen. Sie galt für neu vereinbarte private Wohnimmobilienfinanzierungen ab 01.08.2022^{[fma.gv.at, 01.11.2026]} und schrieb Banken drei verbindliche Obergrenzen vor – Beleihungsquote, Schuldendienstquote, Laufzeit. Einzelheiten zu Ausnahmen und späteren Anpassungen geben wir hier nicht wieder, weil sie für neue Kreditanträge keine Rolle mehr spielen und uns dazu noch kein geprüfter Fakt vorliegt; den Verlauf dokumentiert die FMA auf ihrer Themenseite. Weil das Finanzmarktstabilitätsgremium am 02.12.2024 kein relevantes Systemrisiko mehr sah, lief die Verordnung am 30.06.2025 aus; die FMA veröffentlichte am 26.06.2025 stattdessen das WIK-Rundschreiben.

Vorher und nachher

Zeitleiste des Rechtsstands

• 01.08.2022: Die KIM-Verordnung gilt für neu vereinbarte private Wohnimmobilienfinanzierungen und gibt Banken verbindliche Obergrenzen für Beleihung, Schuldendienst und Laufzeit vor.
• 02.12.2024: Das Finanzmarktstabilitätsgremium stellt kein Systemrisiko mit schwerwiegenden Folgen mehr fest und erwartet von den Banken, die bisherigen Vergabestandards weiter einzuhalten.
• 30.06.2025: Die Verordnung läuft aus. Bereits am 26.06.2025 hat die FMA das WIK-Rundschreiben veröffentlicht, das dieselben Werte als Richtwerte fortführt.
• Heute: Banken orientieren sich an den Referenzwerten; Abweichungen sind möglich, aber begründungspflichtig. Das Finanzmarktstabilitätsgremium erwartet weiterhin die Einhaltung der unter der KIM-Verordnung etablierten Vergabestandards.

Rechenweg: Die Haushaltsrechnung nach Referenzwerten

Die drei Werte lassen sich in drei Rechenschritte übersetzen. Jeder Eingangswert ist entweder Ihr eigener oder ein Register-Fakt mit Quelle.

Die Nebenkosten mit Ihrem Grundstückspreis rechnet der Nebenkosten-Rechner für Österreich; die Hintergründe zu Steuer und Grundbuch erklärt der Ratgeber Grunderwerbsteuer und Nebenkosten beim Hausbau.

Der Eigenmittel-Mythos

In Foren und Ratgebern kursiert die Regel, Banken müssten einen festen Eigenmittelanteil verlangen. Richtig ist: Der Referenzwert für die Beleihungsquote liegt bei 90 %^{[fma.gv.at, 02.11.2026]}; der Rest des Objektwerts ist rechnerisch Eigenmittel. Alles darüber hinaus – und viele Banken wollen tatsächlich mehr – ist Risikopolitik des Instituts, keine Vorschrift. Zwei Folgen für Häuslbauer: Erstens lohnt der Vergleich mehrerer Banken, weil die Eigenmittelerwartung unterschiedlich ist. Zweitens zählt, was als Eigenmittel anerkannt wird: Ersparnisse, Bausparguthaben, Schenkung mit Vertrag, eingebrachtes Grundstück zum Verkehrswert; Eigenleistung nur begrenzt. Wie junge Haushalte diese Lücke schließen, zeigt der Ratgeber Erstes Eigenheim in Österreich.

Landesdarlehen in der Bankrechnung

Die Wohnbauförderung der Länder verändert beide Quoten. Das Landesdarlehen senkt den Bankkredit, erhöht aber die Gesamtbelehnung und bringt eine eigene Rate mit. Die Tabelle zeigt, wie drei Landesmodelle in die Referenzwerte einfließen.

Für die Bankprüfung ergibt sich daraus eine Reihenfolge: zuerst die Förderzusicherung einholen, dann die Bank mit dem vollständigen Paket rechnen lassen. Die Landesmodelle im Detail beschreiben Wohnbauförderung Oberösterreich, Wohnbauförderung Steiermark und Wohnbauförderung Tirol; alle Länder vergleicht die Wohnbauförderung in Österreich; welche Bausteine für Ihren Haushalt gelten, prüft der Förder-Check für Österreich.

Vor dem Bankgespräch

Typische Fehler nach dem Ende der Verordnung

1. „Die Regeln sind weg, also bekomme ich mehr Kredit.“ Die Bank rechnet weiter mit denselben Quoten.
2. „Es gibt einen festen Pflichtanteil an Eigenmitteln.“ Der Referenzwert sagt etwas anderes; die Bankpraxis ist verhandelbar.
3. Landesdarlehen vergessen. Es zählt in beiden Quoten – und senkt zugleich den Bankkredit.
4. Nebenkosten im Objektwert. Sie haben keinen Beleihungswert und gehören in die Eigenmittel.
5. Laufzeit bis zum Referenzwert ausgereizt. Das Kreditende sollte vor der Pension liegen, nicht nur innerhalb der Referenzlaufzeit.

Quellen und Stand

Das Ende der KIM-Verordnung und die Richtwerte des WIK-Rundschreibens stammen von der Finanzmarktaufsicht, die Grundlage für das Auslaufen aus der Presseaussendung des Finanzmarktstabilitätsgremiums, die Nebenkostensätze vom Bundesministerium für Finanzen und von oesterreich.gv.at, die Landesdarlehen von den Landesstellen Oberösterreich, Steiermark und Tirol. Das Anwendungsdatum stammt aus einer Meldung der FMA; Einzelheiten der früheren Verordnung wie Ausnahmen und Anpassungen lassen wir weg, die Bankpraxis zu Eigenmitteln beschreiben wir qualitativ, weil dafür keine Register-Fakten vorliegen; Marktzinsen nennen wir erst nach Prüfung der Zinsstatistik der Nationalbank. Die Regeln des Fakten-Registers erklärt die Methodik-Seite; die drei Bausteine der Finanzierung die Seite Hausbau-Finanzierung in Österreich; Fixzins und variabler Zins die Seite Wohnkredit-Zinsen in Österreich. Den Einstieg bietet die Übersicht Haus bauen in Österreich.

Wenn Sie wissen möchten, wie Ihre Haushaltsrechnung nach den Referenzwerten aussieht und welches Landesdarlehen den Bankkredit senkt, starten Sie den Hausbau-Check für Österreich – unverbindlich, mit Quellen und einem Rechenweg für Ihr Bundesland.