Zahlungsplan-Prüfer: Raten beim Hausbau gegenrechnen

Das Wichtigste in Kürze

• Obergrenze vor der Abnahme: Beim Verbraucherbauvertrag dürfen alle Abschläge zusammen 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung^{[gesetze-im-internet.de, 01.11.2026]} nicht übersteigen. Der Rest ist die Schlussrate.
• Sicherheit für Sie: Mit der ersten Abschlagszahlung steht Ihnen eine Sicherheit von 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung^{[gesetze-im-internet.de, 01.11.2026]} zu – als Einbehalt oder als Bürgschaft eines Kreditinstituts oder Versicherers.
• Kein Geld ohne Leistung: Ein Abschlag richtet sich nach dem Wert der erbrachten Leistung (in Höhe des Wertes der vom Unternehmer erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen; Nachweis durch eine Aufstellung, die eine rasche und sichere Beurteilung ermöglicht^{[gesetze-im-internet.de, 01.11.2026]}). Raten bei Vertragsschluss sind Vorauszahlungen.
• Bauträger rechnen anders: Beim Bauträgervertrag gilt nach § 650v BGB: Abschlagszahlungen nur, soweit sie gemäß einer Verordnung auf Grund von Artikel 244 EGBGB vereinbart sind^{[gesetze-im-internet.de, 01.11.2026]}. Die Abschlagsgrenze des Verbraucherbauvertrags entfällt, die Sicherheit bei der ersten Rate bleibt.

Eingaben: so übertragen Sie Ihren Zahlungsplan

Den Gesamtpreis finden Sie im Vertrag als vereinbarte Vergütung; nehmen Sie den Bruttobetrag ohne Grundstück. Jede Rate übertragen Sie mit ihrer Bezeichnung aus dem Vertrag, wahlweise als Prozentsatz oder Eurobetrag. Entscheidend ist das Feld „Fällig bei Bauabschnitt“: Ordnen Sie die Rate dem Bautenstand zu, nach dem sie laut Vertrag fällig wird – nicht dem Zeitpunkt, an dem Sie zahlen möchten. Raten „nach Vertragsschluss“ oder „nach Baugenehmigung“ gehören zu den Abschnitten vor dem Baubeginn.

Unter „Vertragsart“ wählen Sie, ob Sie auf eigenem Grundstück bauen (Verbraucherbauvertrag) oder Grundstück und Haus aus einer Hand kaufen (Bauträgervertrag). Unter „Sicherheit“ tragen Sie ein, was der Vertrag für die erste Rate vorsieht. Der Ergebnis-Link speichert alle Eingaben; so können Sie Ihren Plan mit der Bank oder einem Bauherrenberater teilen.

Welche Regeln der Prüfer anwendet

Bei Nachträgen gilt eine zweite Regel: Steigt die Vergütung durch Änderungen um mehr als 10 % der vereinbarten Vergütung, steht Ihnen bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit zu – mit demselben Prozentsatz wie die erste Sicherheit, bezogen auf den Mehrbetrag. Umgekehrt darf der Anbieter von Ihnen keine Sicherheit verlangen, die die nächste Rate oder 20 % der vereinbarten Vergütung übersteigt. Für vorformulierte Vertragsbedingungen gilt zusätzlich § 309 Nr. 15 BGB: In Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist eine Bestimmung unwirksam, nach der der Verwender bei einem Werkvertrag für Teilleistungen Abschlagszahlungen verlangen kann, die wesentlich höher sind als die nach § 632a Abs. 1 und § 650m Abs. 1 BGB zu leistenden, oder die Sicherheitsleistung nach § 650m Abs. 2 BGB nicht oder nur in geringerer Höhe leisten muss^{[gesetze-im-internet.de, 02.11.2026]}.

Rechenweg: Obergrenze und erste Rate

Mit dem Gesamtpreis P gilt beim Verbraucherbauvertrag:

• Abschläge vor der Abnahme zusammen höchstens 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung, also P multipliziert mit diesem Prozentsatz
• Schlussrate nach der Abnahme mindestens P minus diese Summe
• Sicherheit bei der ersten Rate: 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung, also P multipliziert mit diesem Prozentsatz; beim Einbehalt zahlen Sie die erste Rate abzüglich dieses Betrags. Ist die erste Rate kleiner, behalten Sie auch von den folgenden Abschlägen ein, bis der Gesamtbetrag der Sicherheit erreicht ist; der Prüfer zeigt den Einbehalt je Rate

Der Prüfer rechnet diese Beträge mit Ihrem Gesamtpreis aus und zeigt die Überschreitung in Euro, falls die Schlussrate zu klein ist. Wie Abschläge, Bereitstellungszinsen und der Auszahlungsplan der Bank zusammenhängen, beschreibt der Ratgeber Abschlagszahlungen beim Hausbau.

Beispiel einer ausgewogenen Verteilung

Unter dem Ergebnis zeigt der Prüfer einen Beispielplan: keine Zahlung bei Vertragsschluss, Abschläge nach Bodenplatte oder Keller, nach Montage oder Rohbau bis zum dichten Haus, nach dem Innenausbau und bei Bezugsfertigkeit, zusammen genau bis zur gesetzlichen Obergrenze, und die Schlussrate nach der förmlichen Abnahme. Die Gewichtung der Abschnitte ist eine redaktionelle Annahme und steht in der Parameter-Liste unter dem Rechner; bei Fertighäusern verschiebt sich der Wert häufig zur Montage, weil die Wandelemente dann geliefert und gestellt werden. Mit einem Klick übernehmen Sie das Beispiel als Ausgangspunkt für Ihre Verhandlung.

Bauträgervertrag: MaBV-Ratenplan und Sicherheit

Kaufen Sie Grundstück und Haus aus einer Hand, schließt § 650u Abs. 2 BGB einzelne Regeln des Verbraucherbauvertrags aus: Keine Anwendung finden die §§ 648, 648a, 650b bis 650e, 650k Absatz 1 sowie die §§ 650l und 650m Absatz 1; die Sicherheit nach § 650m Abs. 2 BGB gilt damit auch beim Bauträgervertrag, das Widerrufsrecht nach § 650l BGB und die Abschlagsgrenze nach § 650m Abs. 1 BGB nicht^{[gesetze-im-internet.de, 02.11.2026]}. Für die Raten gilt deshalb die MaBV: höchstens 7 Teilbeträge^{[gesetze-im-internet.de, 01.11.2026]}, beginnend mit 30 % der Vertragssumme nach Beginn der Erdarbeiten, dann unter anderem 40 % der restlichen Vertragssumme nach Rohbaufertigstellung und 5 % der restlichen Vertragssumme nach vollständiger Fertigstellung. Der Prüfer zeigt daraus die kumulierten Höchstanteile; sie schließen den Grundstücksanteil ein und sind für einen reinen Hausvertrag nur grob vergleichbar. Die Sicherheit bei der ersten Rate prüft er beim Bauträgervertrag genauso wie beim Verbraucherbauvertrag. Beim Verbraucherbauvertrag auf eigenem Grundstück gilt dieser Plan nicht; er hilft aber einzuschätzen, ob ein Anteil zu einem Bautenstand hoch ist. Welche Vertragsart vor Ihnen liegt, klärt der Ratgeber Bauvertrag verstehen.

Grenzen des Prüfers

Der Prüfer rechnet mit Ihren Eingaben. Er sieht weder den tatsächlichen Baufortschritt noch die Formulierung der Klauseln und ist keine Rechtsberatung. Prüfen Sie vor der Unterschrift auch Baubeschreibung, Fertigstellungstermin und Widerrufsbelehrung – der Angebots-Check führt durch alle Punkte. Was bei der Abnahme vor der Schlussrate zu beachten ist, erklärt Bauabnahme; die Regeln des Fakten-Registers stehen in der Methodik.

Nächster Schritt

Passt Ihr Zahlungsplan zur Finanzierung und zum Auszahlungsplan der Bank? Ordnen Sie das Ergebnis im Hausbau-Check ein – kostenlos und ohne Anmeldung.