Haus bauen Checkliste: Alle Punkte von Budget bis Einzug

Das Wichtigste in Kürze

• Sechs Listen statt einer. Jede Phase hat eigene Prüfpunkte; was in Phase zwei fehlt, lässt sich in Phase fünf nicht mehr nachholen.
• Jeder Punkt hat eine Begründung. Sie sollen nicht abhaken, sondern verstehen, welches Risiko der Punkt ausschließt.
• Der Bauvertrag bekommt eine eigene Prüftabelle. Klausel, Risiko, Prüfung – weil viele spätere Streitigkeiten hier ihren Ursprung haben.
• Eigenkapital-Check als Rechenweg. Mit Registerwerten für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch.
• Länder-Hinweise. Was Sie in Österreich, der Schweiz, Luxemburg oder Liechtenstein zusätzlich oder anders prüfen.
• Interaktiv und druckbar. Ihr Fortschritt wird lokal gespeichert; keine Anmeldung.

So arbeiten Sie die Checkliste ab

1. 01

   Phase bestimmen

   Ordnen Sie Ihr Vorhaben einer der sechs Phasen zu. Die Listen davor sollten vollständig abgehakt sein, bevor Sie weitergehen.

2. 02

   Punkte mit Unterlagen belegen

   Haken Sie nur ab, was Sie mit einem Dokument belegen können – Finanzierungsbestätigung, Bodengutachten, Bebauungsplanauszug, Vertragsprüfung.

3. 03

   Offene Punkte an Beteiligte delegieren

   Jeder offene Punkt bekommt eine zuständige Person und ein Datum: Bank, Anbieter, Sachverständiger, Bauamt.

4. 04

   Vor jeder Unterschrift die Vertragstabelle durchgehen

   Kaufvertrag und Werkvertrag erst unterschreiben, wenn alle Prüfpunkte der Vertragstabelle beantwortet sind.

5. 05

   Stand sichern und drucken

   Die Listen speichern Ihren Fortschritt im Browser; drucken Sie den Stand vor Terminen bei Bank, Notar und Anbieter aus.

Phase 1: Budget und Finanzierung

Die Methode dahinter – Rate, Darlehen, Budget – erklärt der Ratgeber Hausbau-Budget nach Einkommen; die Zahlen rechnet der Budget-Rechner. Was ein mittleres Haushaltseinkommen realistisch trägt, zeigt Haus bauen mit mittlerem Einkommen.

Phase 2: Grundstück

Wie Sie Suchwege, Bebauungsplan und Erschließung systematisch bewerten, beschreibt der Ratgeber Grundstück für den Hausbau finden; welche Fragen Sie der Gemeinde zu Beiträgen stellen, steht unter Erschließungskosten beim Grundstück. Sobald das Bodengutachten vorliegt, steht die nächste Grundsatzfrage an – die Entscheidung Keller oder Bodenplatte hängt direkt an Tragfähigkeit und Grundwasser. Zeigen die Karten eine Hochwasserlage, klären Sie vor dem Kauf, ob ein Bauverbot greift – die Prüfreihenfolge steht unter Bauen im Überschwemmungsgebiet. Ob das Gutachten auch die Versickerung abdecken sollte, erklärt Regenwasser beim Neubau versickern.

Phase 3: Planung und Vertrag

Die Wohnflächenverordnung ist der stille Posten in dieser Phase: Flächen unter Dachschrägen mit lichter Höhe zwischen einem und zwei Metern zählen nur zu 50 %^{[gesetze-im-internet.de, 30.10.2026]}, Balkone, Terrassen und Loggien in der Regel zu 25 %^{[gesetze-im-internet.de, 30.10.2026]}. Ein Katalog, der alle Flächen voll rechnet, verspricht mehr Haus, als Sie bekommen. Welche Bauweise zu welchen Prioritäten passt, zeigt Bauweisen im Vergleich; die Fragen für den Musterhaus-Termin listet die Musterhaus-Checkliste. Für die Bemusterung von Steckdosen, Schaltern und Netzwerk gibt es eine eigene Checkliste Elektroplanung je Raum.

Prüftabelle Bauvertrag

Welche dieser Klauseln in der Praxis teuer werden können, ordnet Fehler beim Hausbau vermeiden ein. Wie Sie die Raten im Zahlungsplan gegen die gesetzlichen Grenzen prüfen, zeigt der Ratgeber Abschlagszahlungen beim Hausbau. Die Prüftabelle können Sie am eigenen Angebot im Angebots-Check durchgehen, die Raten selbst im Zahlungsplan-Prüfer.

Phase 4: Genehmigung und Förderung

Die Voraussetzungen des Familienprogramms lauten Mindestens ein Kind unter 18 Jahren im Haushalt; Selbstnutzung mit mindestens 50 % Miteigentum; die geförderte Immobilie ist die einzige Wohnimmobilie in Deutschland; Energieeffizienz-Expertin/-Experte verpflichtend; kein Bezug von Baukindergeld (424); für die Stufe Klimafreundliches Wohngebäude gilt Effizienzhaus 40; Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen nach QNG-PLUS-Anforderung; keine Beheizung mit Öl, Gas oder Biomasse; Bestätigung durch Energieeffizienz-Expertin/-Experten. Details und Antragsweg beschreibt KfW 300 Wohneigentum für Familien; das Verfahren bei der Bauaufsicht der Ratgeber Baugenehmigung.

Phase 5: Bauphase

Die Phasen mit Beteiligten und Fristen beschreibt der Hausbau-Ablauf; was eine Verzögerung kostet und wie sich die Bauzeit absichern lässt, der Ratgeber Bauzeit.

Phase 6: Abnahme und Einzug

Was die Abnahme rechtlich auslöst und wann Sie sie verweigern dürfen, erklärt der Ratgeber Bauabnahme mit Protokoll; wie Sie Mängel danach rügen und dokumentieren, steht unter Gewährleistung beim Hausbau.

Unterlagen-Mappe: Welche Dokumente Sie je Phase sammeln

Eine Checkliste ist nur so gut wie die Belege dahinter. Legen Sie von Anfang an eine Mappe – digital und auf Papier – mit einem Register je Phase an. Die Tabelle zeigt, welche Dokumente hineingehören, wer sie ausstellt und wofür Sie sie später noch brauchen.

Ein praktischer Grundsatz: Jedes Dokument, das eine Zusage enthält – Preis, Termin, Ausstattung, Förderstufe –, kommt mit Datum und Unterschrift in die Mappe. Mündliche Zusagen aus Beratungsgesprächen halten Sie in einer kurzen E-Mail an den Gesprächspartner fest; die Antwort legen Sie dazu.

Rollen und Ansprechpartner: Wer für welchen Punkt zuständig ist

Viele Punkte auf den Phasen-Listen können Sie nicht selbst erledigen, sondern nur anstoßen und kontrollieren. Die Übersicht hilft, offene Punkte der richtigen Stelle zuzuordnen – und zu erkennen, wo Sie eine unabhängige Prüfung brauchen.

Wer welche Leistung schuldet, steht am Ende im Bauvertrag. Welche Pflichtinhalte ein Verbraucherbauvertrag hat und wie Sie Baubeschreibung und Zahlungsplan bewerten, beschreibt der Ratgeber Bauvertrag für den Hausbau verstehen. Wenn Sie selbst Gewerke übernehmen, werden Sie zusätzlich zur Rolle auf der Baustelle – die Fragen dazu klärt Eigenleistung beim Hausbau planen. Sind mehrere Firmen beteiligt, gehören auch Koordinator und gegebenenfalls Vorankündigung auf die Liste; Einzelheiten unter Baustellenverordnung beim Einfamilienhaus.

Was-wäre-wenn: So reagieren Sie auf Verzögerungen und Störungen

Kaum ein Hausbau läuft exakt nach Plan. Entscheidend ist, dass Sie bei einer Störung wissen, welcher Punkt Ihrer Checkliste jetzt Vorrang hat. Die folgenden Szenarien zeigen die erste Reaktion – nicht als Rechtsberatung, sondern als Reihenfolge.

• Die Genehmigung dauert länger als geplant.
  • Fragen Sie bei der Bauaufsicht schriftlich nach fehlenden Unterlagen und reichen Sie Nachforderungen gebündelt nach.
  • Prüfen Sie, ob die Festpreisbindung im Werkvertrag und die bereitstellungsfreie Zeit der Bank noch reichen; sprechen Sie beide Seiten an, bevor die Fristen ablaufen.
  • Verschieben Sie den Auszugstermin aus der Mietwohnung, solange er noch nicht gekündigt ist.
• Der Förderantrag ist noch nicht zugesagt, der Anbieter drängt auf Unterschrift.
  • Nicht unterschreiben oder nur mit aufschiebender Bedingung, die mit der Hausbank abgestimmt ist. Ein vorzeitig wirksamer Vertrag kann die Förderung kosten.
• Der Bodengutachter findet schwierigen Baugrund.
  • Kosten für Gründung, Keller oder Abdichtung neu einholen, Reserve prüfen und erst dann den Grundriss endgültig freigeben.
• Die Baustelle steht wegen Witterung oder Lieferengpässen.
  • Ursache und Dauer im Bautagebuch festhalten, schriftliche Mitteilung des Anbieters zum neuen Termin verlangen und den Bauzeitenplan fortschreiben.
  • Keine Rate für Leistungen freigeben, die noch nicht erbracht sind.
• Bei einer Meilenstein-Kontrolle zeigt sich ein Mangel.
  • Mangel mit Foto und Datum dokumentieren, schriftlich mit Frist rügen und die zugehörige Rate zurückhalten, bis der Sachverständige die Beseitigung bestätigt.
• Der Anbieter meldet Zahlungsschwierigkeiten.
  • Sofort die vereinbarte Fertigstellungssicherheit prüfen, keine Vorauszahlungen leisten und rechtliche Beratung einholen, bevor Sie weitere Zahlungen veranlassen.

Wie sich eine Verzögerung auf Ihren Einzugsmonat auswirkt, rechnen Sie mit dem Bauzeit-Planer durch. Läuft die Zinsbindung eines bereits ausgezahlten Darlehens während einer langen Bauphase weiter, gehört die Frage der Anschlussfinanzierung früh auf die Liste – Hintergründe dazu im Ratgeber Zinsbindung richtig wählen. Und wer den Energiestandard noch nicht festgelegt hat, sollte das vor einer Umplanung nachholen: Welche Stufe zu welcher Förderung passt, zeigt Energiestandard für den Neubau wählen.

Rechenweg: Reicht Ihr Eigenkapital für die Nebenkosten?

Der Mindestbedarf an Eigenkapital ergibt sich aus den Nebenkosten, die keine Bank beleiht. Für den Grundstückskauf lautet der Rechenweg mit Registerwerten:

Eigenkapital-Minimum = Grundstückspreis × Grunderwerbsteuersatz + Beurkundung (2-fache Gebühr nach GNotKG) + Eigentumsumschreibung (1-fache Gebühr nach GNotKG) + Grundschuldbestellung + Maklerhälfte + Vermessung + Bodengutachten + Baunebenkosten + Reserve

Der Grunderwerbsteuersatz ist dabei die Landesgröße: Regelsatz 3,5 %, Baden-Württemberg 5 %, Berlin 6 %; alle Länder mit Quelle stehen auf der Kosten-Seite. Die Maklerprovision teilt sich nach § 656c BGB: Lässt sich der Makler von beiden Parteien einen Lohn versprechen, müssen sich Käufer und Verkäufer in gleicher Höhe verpflichten; abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. Für das Preisrisiko während der Bauzeit gilt als Orientierung die letzte Jahresrate des Baupreisindex von +5,5 % – oder eine Festpreisbindung, die sie überflüssig macht.

Länder-Hinweise: Was auf der Checkliste anderswo anders steht

Die vollständigen Länderlisten bieten die Hausbau-Checkliste für Österreich und die Checkliste für die Bauherrschaft in der Schweiz.

Verwandte Entscheidungen

Bevor Sie Phase eins abhaken, lohnt ein Blick auf zwei Vorentscheidungen: ob Neubau oder Bestand besser passt, beschreibt Bauen oder kaufen; ob der Zeitpunkt stimmt, der Ratgeber Richtiger Zeitpunkt. Junge Familien finden in Erstes Eigenheim eine auf Elternzeit und Förderung zugeschnittene Variante der Budget-Liste. Der Überblick über die Säule steht auf Haus bauen in Deutschland.

Quellen und Stand

Grunderwerbsteuer: § 11 GrEStG sowie amtliche Landesquellen (Oberfinanzdirektion Karlsruhe, Senatsverwaltung für Finanzen Berlin). Notar- und Grundbuchgebühren: Kostenverzeichnis GNotKG. Maklerprovision: § 656c BGB. Wohnflächenanrechnung: § 4 Wohnflächenverordnung. KfW-Voraussetzungen: Produktseiten der Programme 300 und 297/298, Abruf Ende Oktober 2026. Baupreisindex: Statistisches Bundesamt, Oktober 2026. Österreichische Gebühren: oesterreich.gv.at. Schweizer Tragbarkeitswerte: Bankpraxis laut UBS. Bëllegen Akt: Administration de l’enregistrement Luxemburg. Liechtensteiner Einsprachefrist: Liechtensteiner Baugesetz (BauG), konsolidierte Fassung auf gesetze.li; Grundbuchgebühr: Grundbuch- und Handelsregistergebührenverordnung. Vertragsklauseln und Gewährleistung sind bewusst ohne Fristen formuliert, bis die gesetzlichen Werte mit Quelle im Register stehen. Zur Pflege der Fakten siehe Methodik.

Nächster Schritt

Der Hausbau-Check ordnet Ihre Phase ein und sagt, welche Punkte dieser Listen als Nächstes dran sind. Das Budget für Phase eins rechnet der Hausbau-Budget-Rechner.