Abschlagszahlungen beim Hausbau: Zahlungsplan prüfen

Das Wichtigste in Kürze

• Geld folgt Leistung. Eine Rate ist erst fällig, wenn der zugehörige Bauabschnitt tatsächlich und vertragsgemäß fertig ist.
• Ein Rest bleibt bis zur Abnahme offen. Beim Verbraucherbauvertrag dürfen die Abschläge die gesetzliche Obergrenze nicht überschreiten – Nachträge zählen mit.
• Die erste Rate löst eine Sicherheit für Sie aus. Fehlt sie im Vertrag, ist das ein Prüfpunkt vor der Unterschrift.
• Bauträger rechnen nach MaBV ab. Andere Raten oder Vorauszahlungen sind dort grundsätzlich nicht zulässig.
• Bank und Bauvertrag müssen zusammenpassen. Verlangt der Anbieter früher Geld, als die Bank auszahlt, brauchen Sie Eigenkapital oder Zwischenfinanzierung.

Welcher Vertrag, welche Zahlungsregel?

Welche Regel für Ihre Raten gilt, hängt allein von der Vertragsart ab. Die Einordnung vertieft der Ratgeber Bauvertrag beim Hausbau verstehen; hier der Vergleich aus Sicht der Zahlungen:

Wichtig für Fertighaus-Käufer: Ein Vertrag über ein Fertighaus auf Ihrem eigenen Grundstück ist in aller Regel ein Verbraucherbauvertrag, kein Bauträgervertrag – auch wenn der Zahlungsplan im Angebot an MaBV-Positionen erinnert.

Werkvertrag: Abschlag nach Wert der Leistung

Grundregel für alle Bauverträge ist § 632a Abs. 1 BGB. Der Unternehmer kann Abschläge verlangen in Höhe des Wertes der vom Unternehmer erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen; Nachweis durch eine Aufstellung, die eine rasche und sichere Beurteilung ermöglicht. Daraus folgen drei praktische Konsequenzen:

Der Bautenstand entscheidet, nicht der Kalender. Ein Zahlungsplan mit festen Daten statt Bauabschnitten ist ein Warnsignal. Jede Rate sollte an ein Ereignis geknüpft sein, das Sie oder ein Sachverständiger vor Ort feststellen können.

Bis zur Abnahme trägt der Unternehmer die Beweislast. Ist eine Leistung nicht vertragsgemäß, dürfen Sie einen angemessenen Teil des Abschlags verweigern; der Unternehmer muss dann beweisen, dass er ordnungsgemäß gearbeitet hat. Nach der Abnahme kehrt sich das um – mehr dazu im Ratgeber Bauabnahme beim Hausbau.

Bauteile im Werk nur gegen Eigentum oder Sicherheit. Für angelieferte oder eigens angefertigte Stoffe und Bauteile ist ein Abschlag nur zulässig, wenn Ihnen der Unternehmer Eigentum daran überträgt oder Sicherheit leistet. Beim Fertighaus ist das der Kern: Wand-, Decken- und Dachelemente entstehen in der Halle, unter Umständen lange bevor sie auf Ihre Bodenplatte gestellt werden.

Verbraucherbauvertrag: Obergrenze und Sicherheit

§ 650m BGB legt zwei Schutzmechanismen über den Werkvertrag:

1. Summengrenze. Der Gesamtbetrag der Abschläge darf 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung^{[gesetze-im-internet.de, 01.11.2026]} nicht übersteigen – einschließlich der Vergütung für Nachtragsleistungen nach § 650c BGB. Der Rest wird erst mit der Schlussrechnung nach der Abnahme fällig.
2. Sicherheit für Sie. Bei der ersten Abschlagszahlung schuldet der Unternehmer eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung^{[gesetze-im-internet.de, 01.11.2026]}. Verlangt er es, wird sie durch Einbehalt von den Abschlägen geleistet; alternativ kommt etwa eine Bürgschaft in Betracht. Erhöht sich die Vergütung durch Änderungen oder Nachträge über die in § 650m Abs. 2 BGB bestimmte Schwelle hinaus, kann eine weitere Sicherheit fällig werden.

Umgekehrt begrenzt § 650m Abs. 4 BGB Sicherheiten, die Sie als Verbraucher dem Unternehmer stellen sollen, wenn Abschlagszahlungen vereinbart sind. Verlangt ein Anbieter neben dem Ratenplan eine Zahlungsgarantie Ihrer Bank, lassen Sie den Umfang gegen diese Vorschrift prüfen.

Bauträgervertrag: der MaBV-Ratenplan

Für den Bauträger gilt § 650v BGB: Abschlagszahlungen nur, soweit sie gemäß einer Verordnung auf Grund von Artikel 244 EGBGB vereinbart sind. Maßgeblich ist der Ratenplan in § 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung. Bevor der Bauträger überhaupt Geld annehmen darf, müssen nach § 3 Abs. 1 MaBV bestimmte Sicherungen vorliegen, unter anderem eine Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten und die Freistellung von vorrangigen Grundpfandrechten. Wie Beurkundung und Vormerkung beim Notar ablaufen, beschreibt der Ratgeber Notartermin beim Grundstückskauf. Weitere Rechtsthemen rund um Vertrag, Grundbuch und Genehmigung bündelt die Übersicht Recht beim Hausbau.

Die vollständige Aufstellung aller Positionen: nach Beginn der Erdarbeiten 30 % der Vertragssumme (bei Erbbaurecht 20 %); von der restlichen Vertragssumme: 40 % nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten, 8 % Dachflächen und Dachrinnen, je 3 % Rohinstallation Heizung, Sanitär und Elektro, 10 % Fenstereinbau einschließlich Verglasung, 6 % Innenputz ohne Beiputzarbeiten, 3 % Estrich, 4 % Fliesenarbeiten im Sanitärbereich, 12 % nach Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe, 3 % Fassadenarbeiten, 5 % nach vollständiger Fertigstellung^{[gesetze-im-internet.de, 01.11.2026]}. Der Bauträger darf diese Positionen zusammenfassen; zulässig sind höchstens 7 Teilbeträge. Entfällt eine Leistung, wird ihr Anteil auf die übrigen Raten verteilt. Eine Rate „bei Vertragsschluss“ sieht der Plan nicht vor. Bevor Sie die Rohbaurate freigeben, klären Sie, was bei Rohbaufertigstellung zu prüfen ist.

Fertighaus: wo Zahlungspläne kippen können

Beim Fertighaus steigt der Wert auf der Baustelle sprunghaft: Die Gebäudehülle steht nach der Montage oft schnell, der Ausbau verteilt sich danach auf viele einzelne Gewerke. Achten Sie deshalb auf diese Punkte:

• Rate vor Montage. Verlangt der Anbieter Geld für die Elemente im Werk, muss er Eigentumsübertragung oder Sicherheit anbieten (§ 632a BGB). Ohne das tragen Sie das Insolvenzrisiko.
• Montagerate. Sie darf den Wert der gestellten Hülle abbilden, aber keine Ausbauleistungen vorwegnehmen, die noch fehlen.
• Bodenplatte oder Keller von Dritten. Dann haben Sie zwei Zahlungspläne. Klären Sie, wer die Maßhaltigkeit bestätigt, bevor die Montage freigegeben und bezahlt wird.
• Ausbauhaus und Eigenleistung. Endet die Leistung des Anbieters früher, muss der Zahlungsplan die verkürzte Leistung abbilden; die Summengrenze gilt dann bezogen auf die vereinbarte Gesamtvergütung.

Rechenweg: Was Sie bis zur Abnahme höchstens zahlen

Die folgenden Formeln sind ein Schema für den Verbraucherbauvertrag. Setzen Sie die Werte Ihres Vertrags ein; die Gesamtvergütung ist der Bruttobetrag einschließlich Umsatzsteuer von 19 %.

Summe aller Abschläge ≤ 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung (Nachträge in die Gesamtvergütung eingerechnet)

Sicherheit für Sie bei der ersten Rate = 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung

Tatsächlich ausgezahlt bis zur Abnahme = Summe der fälligen Abschläge − einbehaltene Sicherheit (falls per Einbehalt vereinbart)

Zurückbehalten bei Mängeln nach Fälligkeit (§ 641 Abs. 3 BGB) = in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten

Für den Bauträgervertrag rechnen Sie zweistufig: Die erste Rate bezieht sich auf die gesamte Vertragssumme, alle weiteren Positionen auf die restliche Vertragssumme nach Abzug der ersten Rate.

Erste Rate = 30 % der Vertragssumme

Restliche Vertragssumme = Vertragssumme − erste Rate

Rohbaurate = 40 % der restlichen Vertragssumme

Entscheidungsbaum: Ist diese Rate zulässig?

• Ist der Bauabschnitt, an den die Rate geknüpft ist, fertig und mangelfrei?
  • Nein. Sie dürfen einen angemessenen Teil zurückhalten. Mängel schriftlich benennen.
  • Ja. Weiter.
• Geht es um Bauteile, die noch nicht eingebaut sind?
  • Ja. Zahlung nur gegen Eigentumsübertragung oder Sicherheit.
  • Nein. Weiter.
• Handelt es sich um einen Verbraucherbauvertrag?
  • Ja. Prüfen: Liegt die Summe aller bisherigen Abschläge einschließlich dieser Rate unter der gesetzlichen Obergrenze? Wurde die Sicherheit bei der ersten Rate gestellt?
  • Nein, Bauträgervertrag. Prüfen: Entspricht die Rate einer MaBV-Position, und lagen die Sicherungen nach § 3 Abs. 1 MaBV vor?
• Passt die Rate zum Auszahlungsplan Ihrer Bank?
  • Nein. Rechtzeitig mit Bank und Anbieter abstimmen, bevor die Rechnung kommt.

Bank, Auszahlungsplan und Bereitstellungszinsen

Ihre Bank zahlt das Darlehen in Tranchen aus, gegen Bautenstandsbericht oder Rechnung. Sie kann verlangen, dass Ihr Eigenkapital zuerst eingesetzt wird – wie Sie es dafür einplanen, zeigt der Ratgeber Eigenkapital für den Hausbau. Für noch nicht abgerufene Darlehensteile können Bereitstellungszinsen anfallen; Höhe und provisionsfreie Zeit stehen in Ihrem Darlehensvertrag. Beim KfW-Programm Klimafreundlicher Neubau fällt nach der provisionsfreien Abrufzeit eine monatliche Provision auf nicht abgerufene Beträge an (KfW 297/298: Bereitstellungsprovision pro Monat auf nicht abgerufene Beträge (ab 13. Monat): 0,15 % pro Monat^{[kfw.de, 30.10.2026]}).

Bereitstellungsprovision je Monat = noch nicht ausgezahlter Darlehensbetrag × monatlicher Satz laut Darlehensvertrag

Beispiel KfW: offener Betrag × 0,15 % pro Monat, sobald die provisionsfreie Abrufzeit vorbei ist

Verzögert sich der Bau, wachsen diese Kosten. Die Programmbedingungen stehen auf der Seite KfW Klimafreundlicher Neubau; wie Sie Bauvertrag und Darlehen insgesamt aufeinander abstimmen, beschreibt der Bereich Hausbau finanzieren.

Prüfliste Zahlungsplan im Angebot

Ob Ihr konkreter Ratenplan diese Punkte einhält, rechnet der Zahlungsplan-Prüfer mit Ihrem Gesamtpreis nach; die übrigen Vertragspunkte vom Fertigstellungstermin bis zur Widerrufsbelehrung fragt der Angebots-Check ab. Die Prüfliste ergänzt die Punkte aller Bauphasen in der Hausbau-Checkliste. Wann welche Rate im Projektverlauf ansteht, zeigt der Hausbau-Ablauf. Ihre Rechte nach der Schlusszahlung beschreibt Gewährleistung beim Hausbau. Planen Sie Puffer für Bereitstellungszinsen und Einbehalte im Hausbau-Budget-Rechner ein.

Quellen und Stand

Abschlagszahlungen und Sicherheiten: §§ 632a, 641, 650m, 650v BGB auf gesetze-im-internet.de. Begriff und Textform des Verbraucherbauvertrags: § 650i BGB. Beurkundungspflicht des Bauträgervertrags wegen des Grundstückserwerbs: § 311b BGB. Bauträger-Ratenplan: § 3 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Umsatzsteuer: § 12 UStG. Bereitstellungsprovision: KfW-Produktseite Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude. Die Schwelle für eine zusätzliche Sicherheit bei Nachträgen und die Obergrenze für Sicherheiten des Bestellers nach § 650m BGB sind nicht als eigene Fakten im Register und werden deshalb ohne Zahl beschrieben. Wie wir Fakten prüfen und mit Ablaufdatum versehen, erklärt die Methodik. Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: November 2026.

Nächster Schritt

Liegt Ihnen ein Angebot mit Zahlungsplan vor? Der Hausbau-Check ordnet ein, welche Unterlagen und Termine jetzt anstehen. Den konkreten Vertrag prüft ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht oder eine Verbraucherzentrale mit Bauherrenberatung.