Grundstück prüfen vor dem Kauf: Check mit Prüfliste

Das Wichtigste in Kürze

• Vor dem Notar, nicht danach: Ein Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung (Ein Vertrag über die Verpflichtung, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung; ohne diese Form wird er erst mit Auflassung und Eintragung ins Grundbuch seinem ganzen Inhalt nach gültig^{[gesetze-im-internet.de, 01.11.2026]}). Mit der Unterschrift sind Sie gebunden – Prüfungen gehören davor.
• Zeit für den Entwurf: Als Verbraucher soll Ihnen der Vertragsentwurf im Regelfall 2 Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Nutzen Sie diese Zeit für die Punkte auf Ihrer Notar-Liste.
• Ampel mit Text: Jeder Block bekommt eine Bewertung mit Symbol und Wort – geklärt, offene Punkte, kritischer Punkt oder noch nicht geprüft.
• Ohne Upload: Sie beantworten die Fragen anhand Ihrer Unterlagen; nichts verlässt Ihren Browser.

So funktioniert der Grundstück-Check

Sie gehen Block für Block vor und beantworten jede Frage mit Ja, Nein oder Unklar. „Ja“ bedeutet immer: geklärt und unbedenklich. Bei Fragen, die nicht auf jedes Grundstück passen – etwa zur Hanglage oder zur Grenzgarage –, gibt es zusätzlich „Trifft nicht zu“. Optional wählen Sie Ihr Bundesland; dann nennt die Prüfliste den Satz der Grunderwerbsteuer und verlinkt die Landesseite, etwa Bauen in Bayern.

Das Ergebnis besteht aus zwei Listen. Die Prüfliste je Block zeigt die Ampel, jeden offenen Punkt mit einem konkreten nächsten Schritt und die Stelle, die ihn klärt – Bauamt, Gemeinde, Grundbuchamt, Notar, Gutachter oder Versorger. Die Liste Vor dem Notartermin klären sammelt alle Punkte, die vor der Unterschrift erledigt sein sollten. Beides lässt sich drucken oder als Text kopieren.

Prüfmatrix: Was jeder Block prüft und wo Sie es klären

Planungsrecht und Maß der Nutzung: die Werte im Check

Gibt es keinen Bebauungsplan, gilt im bebauten Ortsteil § 34 BauGB: Ein Vorhaben ist zulässig, wenn sich das Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden^{[gesetze-im-internet.de, 02.11.2026]}. Im Außenbereich nach § 35 BauGB ist ein gewöhnliches Wohnhaus nur ausnahmsweise zulässig. Wenn Zweifel bleiben, schafft eine Bauvoranfrage vor dem Kauf Klarheit.

Wie groß das Haus werden darf, legt der Bebauungsplan fest. § 17 BauNVO nennt der Gemeinde Orientierungswerte für Obergrenzen (Tabelle). Maßgeblich ist der Wert im Bebauungsplan, ohne Plan die Umgebung (§ 34 BauGB). Garagen und Zufahrten dürfen die Grundfläche begrenzt überschreiten, soweit der Plan nichts anderes bestimmt:

Zu den Geschossen gilt: Als Vollgeschosse gelten Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden^{[gesetze-im-internet.de, 02.11.2026]}. Ein ausgebautes Dachgeschoss kann deshalb je nach Land als Vollgeschoss zählen. Wie Sie auf einer knappen Fläche gut planen, zeigt Kleines Haus planen; die Abstände zu den Grenzen erklärt Abstandsflächen beim Hausbau.

Erschließung, Wasser und Radon

Offene Erschließungsbeiträge sind ein typischer Kostenfaktor nach dem Kauf. Der Beitrag ruht auf dem Grundstück (Der Beitrag ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück, bei Erbbaurecht oder Wohnungs-/Teileigentum auf diesem^{[gesetze-im-internet.de, 01.11.2026]}), und zahlen muss, wer im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer des Grundstücks ist^{[gesetze-im-internet.de, 01.11.2026]}. Nach § 129 BauGB trägt die Gemeinde mindestens 10 %^{[gesetze-im-internet.de, 01.11.2026]} des beitragsfähigen Aufwands. Einige Länder regeln den Beitrag in ihrem Kommunalabgabengesetz; maßgeblich sind dann Landesrecht und Gemeindesatzung. Beispiel Bayern: Art. 5a BayKAG: Gemeinden erheben einen Erschließungsbeitrag; §§ 127 Abs. 2 und 128 bis 135 BauGB (ohne § 128 Abs. 2 und § 135 Abs. 6) gelten entsprechend in der Fassung vom 8. September 2015 sowie § 242 Abs. 2–8 BauGB^{[gesetze-bayern.de, 01.11.2026]}. Eine Anliegerbescheinigung vor dem Kauf zeigt, was abgerechnet ist; Einzelheiten stehen unter Erschließungskosten.

Überschwemmungsgebiete werden mindestens für ein Hochwasser statistisch einmal in 100 Jahren (HQ100)^{[gesetze-im-internet.de, 01.11.2026]} festgesetzt. Dort gilt: In festgesetzten Überschwemmungsgebieten ist die Errichtung oder Erweiterung baulicher Anlagen nach den §§ 30, 33, 34 und 35 des Baugesetzbuches untersagt^{[gesetze-im-internet.de, 01.11.2026]}. Was das für den Kauf bedeutet, beschreibt Bauen im Überschwemmungsgebiet. Für das Regenwasser auf dem eigenen Grundstück gilt der Grundsatz: Niederschlagswasser soll ortsnah versickert, verrieselt oder direkt oder über eine Kanalisation ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer eingeleitet werden, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen^{[gesetze-im-internet.de, 01.11.2026]}. Wie Versickerung und Zisterne geplant werden, steht unter Regenwasser auf dem Grundstück.

Radon-Vorsorgegebiete legen die Länder fest: Festlegung durch Allgemeinverfügung der zuständigen Behörde für Gebiete, in denen erwartet wird, dass der Referenzwert in einer beträchtlichen Zahl von Gebäuden mit Aufenthaltsräumen oder Arbeitsplätzen überschritten wird; Überprüfung mindestens alle zehn Jahre^{[gesetze-im-internet.de, 01.11.2026]}. Der Referenzwert liegt bei 300 Becquerel je Kubikmeter^{[gesetze-im-internet.de, 01.11.2026]}. Welche Schutzmaßnahmen beim Neubau nötig sind, erklärt Radonschutz. Baugrund und Höhenlage behandelt der Ratgeber Bauen am Hang.

Grundbuch, Kaufvertrag und Grunderwerbsteuer

Im Grundbuchauszug stehen in Abteilung II Rechte Dritter wie Wegerecht, Leitungsrecht oder Vorkaufsrecht, in Abteilung III Grundschulden und Hypotheken. Baulasten dagegen stehen im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht, sofern Ihr Land eines führt; Bayern führt keines, dort wertet der Check die Frage automatisch als „trifft nicht zu“. Bevor Sie zahlen, sichert eine Vormerkung Ihren Anspruch: Zur Sicherung eines Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück kann eine Vormerkung eingetragen werden; spätere Verfügungen über das Grundstück sind insoweit unwirksam, als sie den gesicherten Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden^{[gesetze-im-internet.de, 01.11.2026]}. Ablauf und Unterlagen für den Termin beschreibt Notartermin beim Grundstückskauf.

Die Grunderwerbsteuer legen die Länder fest; das Gesetz selbst nennt 3,5 %^{[gesetze-im-internet.de, 30.10.2026]}. Mit Bundesland zeigt der Check den Satz Ihres Landes; den Vergleich aller Länder finden Sie unter Grunderwerbsteuer nach Bundesland. Ob Ihr Wunschhaus zu Dachform und Gestaltungsvorgaben passt, prüfen Sie mit Dachformen im Vergleich und Hausstile im Überblick. Weicht es ab, ist eine Befreiung möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, einer der Gründe vorliegt (Wohl der Allgemeinheit einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, städtebauliche Vertretbarkeit oder offenbar nicht beabsichtigte Härte) und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist; die Bauaufsichtsbehörde entscheidet im Einvernehmen mit der Gemeinde^{[gesetze-im-internet.de, 02.11.2026]} – sicher ist sie nicht.

So lesen Sie die Prüfliste

• Vollständigkeitswert: Anteil der relevanten Fragen mit „Ja“; „Unklar“ zählt halb, „Nein“ und offene Fragen zählen nicht, „Trifft nicht zu“ fällt aus der Rechnung.
• Ampel je Block: grün mit Häkchen, wenn alles geklärt ist; gelb mit Ausrufezeichen bei „Unklar“, offenen Fragen oder einem „Nein“ in einer Nebenfrage; rot mit Kreuz bei einem „Nein“ in einer Kernfrage oder mehreren „Nein“ im selben Block. Kernfragen sind Bebaubarkeit, Grundfläche und Baufenster, Abstandsflächen, Erschließung, Baugrundgutachten, Überschwemmungsgebiet, Grundbuch, Zugang und Finanzierung.
• Notar-Liste: Alle Punkte mit „Nein“ oder „Unklar“, die vor der Unterschrift geklärt sein sollten, dazu noch offene Kernfragen.

Ein grünes Ergebnis heißt nicht, dass das Grundstück gut ist – nur, dass Sie die Punkte geklärt haben. Preis, Lage und Umfeld bewerten Sie selbst; Hinweise zur Suche und Bewertung gibt Grundstück für den Hausbau finden.

Methodik und Grenzen

• Die Fragen bündeln, was Bauamt, Notar und Gutachter vor einem Grundstückskauf typischerweise prüfen. Auswahl und Gewichtung (Kernfragen) sind redaktionell; Gesetzeswerte kommen mit Quelle und Stand aus dem Fakten-Register und erscheinen im Check unter „Parameter und Quellen“. Die Regeln des Registers stehen in der Methodik.
• Der Check ist keine Rechtsberatung. Er liest weder Bebauungsplan noch Grundbuch und kennt keine örtlichen Satzungen. Verbindliche Auskünfte geben Bauamt, Notar und Grundbuchamt.
• Landesrecht (Abstandsflächen, Vollgeschosse, Baulasten, Nachbarrecht) ist nur als Prüfpunkt enthalten; Einzelheiten stehen auf den Landesseiten.

Nächster Schritt

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