Rohbau im Hausbau prüfen: Kontrollpunkte und Mängel

Das Wichtigste in Kürze

• Rohbau ist die Phase der verdeckten Fehler. Bewehrung, Abdichtung und Erdung verschwinden im Beton oder im Erdreich – prüfen Sie vorher.
• Kontrollpunkte vertraglich festlegen. Termine für Sachverständige gehören in den Bauzeitenplan, nicht in die Hoffnung auf eine Lücke.
• Behördliche Anzeigen sind Landessache. Baubeginn, Rohbau und Nutzungsaufnahme regelt jede Landesbauordnung eigenständig.
• Behördliche Besichtigung ist keine Qualitätsprüfung. Für Ihre Ansprüche zählt die Prüfung in Ihrem Auftrag und am Ende die Abnahme.
• Zahlung folgt Leistung. Die Rohbaurate wird erst fällig, wenn der vereinbarte Stand erreicht und geprüft ist.

Was zum Rohbau gehört – und was nicht

Zum Rohbau zählen die tragenden und raumabschließenden Bauteile: Gründung, Wände, Decken, Treppe im Rohzustand, Dachstuhl und meist die Dacheindeckung. Danach folgen Fenster und Außentüren, Haustechnik und Innenausbau. Diese Seite vertieft die Rohbauphase; den Gesamtablauf vom Budget bis zum Einzug zeigt Hausbau-Ablauf Schritt für Schritt, die Entscheidung über die Gründung behandelt Keller oder Bodenplatte.

Beim Massivhaus entsteht der Rohbau Stein für Stein auf der Baustelle; er dauert entsprechend länger und ist stärker witterungsabhängig. Beim Fertighaus wird nach der Gründung vor Ort das Haus aus vorgefertigten Elementen montiert, oft mit eingebauten Fenstern und Leitungen. Die Kontrollpunkte verschieben sich dann: Gründung und Abdichtung prüfen Sie wie beim Massivhaus, die Wandelemente bei der Montage und an den Stößen. Die Unterschiede der Bauweisen beschreibt Bauweisen im Vergleich.

Der Rohbau-Ablauf mit Kontrollpunkten

Die Tabelle zeigt die üblichen Schritte, was jeweils zu prüfen ist, wer prüft und welcher Nachweis entsteht. Die Reihenfolge kann je nach Bauweise und Gründung abweichen.

Zur Erdung: Der Fundamenterder wird vor dem Betonieren eingelegt und ist danach nicht mehr zugänglich. Lassen Sie ihn vom Elektrofachbetrieb dokumentieren. Die spätere Elektroplanung beschreibt Elektroinstallation beim Hausbau. Wo Radon ein Thema ist, gehören zusätzliche Maßnahmen in die Gründung, siehe Radonschutz im Neubau.

Anzeigen und Besichtigungen nach Landesbauordnung

Welche Bauzustände Sie der Behörde melden müssen, regelt jedes Bundesland in seiner Bauordnung. Bayern dient hier als geprüftes Beispiel:

• Absteckung. Nach Art. 68 Abs. 7 BayBO gilt: vor Baubeginn müssen die Grundfläche der baulichen Anlage abgesteckt und ihre Höhenlage festgelegt sein; die Bauaufsichtsbehörde kann die Abnahme oder einen Nachweis verlangen; Baugenehmigung, Bauvorlagen und bautechnische Nachweise müssen ab Baubeginn an der Baustelle vorliegen.
• Baubeginn. Den Ausführungsbeginn genehmigungspflichtiger Vorhaben zeigen Sie nach Art. 68 Abs. 8 BayBO an, und zwar schriftlich mindestens eine Woche vor Ausführungsbeginn; ebenso vor Wiederaufnahme nach einer Unterbrechung von mehr als sechs Monaten^{[gesetze-bayern.de, 02.11.2026]}.
• Rohbau. Eine generelle Rohbauanzeige kennt die BayBO nicht. Nach Art. 78 Abs. 1 BayBO gilt aber: Bauaufsichtsbehörde, Prüfingenieur, Prüfamt oder Prüfsachverständiger können verlangen, dass Beginn und Beendigung bestimmter Bauarbeiten angezeigt werden; die Arbeiten dürfen dann erst nach Zustimmung fortgesetzt werden.
• Nutzungsaufnahme. Den Einzug zeigen Sie nach Art. 78 Abs. 2 BayBO mindestens zwei Wochen vor der beabsichtigten Aufnahme der Nutzung an.

Andere Länder verlangen eine Anzeige der Rohbaufertigstellung oder sehen eine Bauzustandsbesichtigung vor. Welche Pflichten in Ihrem Land gelten, steht in der Baugenehmigung und in der Landesbauordnung; die Regeln der Länder finden Sie über Haus bauen nach Bundesland. Das Genehmigungsverfahren selbst erklärt Baugenehmigung: Dauer und Ablauf.

Auf der Baustelle gilt außerdem die Baustellenverordnung. Verantwortlich für deren Maßnahmen ist nach § 4 BaustellV der Bauherr: Die Maßnahmen nach § 2 und § 3 Abs. 1 Satz 1 hat der Bauherr zu treffen, es sei denn, er beauftragt einen Dritten, diese Maßnahmen in eigener Verantwortung zu treffen. Was das für Vorankündigung, Koordinator und Gerüste bedeutet, beschreibt Baustellenverordnung beim Einfamilienhaus.

Rohbauabnahme: drei Dinge, die oft verwechselt werden

Im Sprachgebrauch heißt vieles „Rohbauabnahme“. Rechtlich sind es verschiedene Vorgänge:

Vereinbaren Sie im Vertrag eine gemeinsame Leistungsstandsfeststellung bei Rohbaufertigstellung mit Protokoll – ohne dass damit das Werk im Rechtssinn abgenommen ist. Sie ist nicht dasselbe wie die Zustandsfeststellung nach § 650g BGB, die das Gesetz für den Fall einer verweigerten Abnahme vorsieht. Wie die Abnahme am Ende abläuft, beschreibt Bauabnahme beim Hausbau; welche Rechte danach gelten, Gewährleistung beim Hausbau.

Mängel-Prüfliste für den Rohbau

Zahlungsplan: was beim Rohbau fällig wird

Wie viel Sie beim Rohbau zahlen, hängt vom Vertragstyp ab:

Verbraucherbauvertrag. Sie beauftragen als Verbraucher ein Unternehmen mit dem Bau eines neuen Gebäudes (§ 650i BGB); nur für diesen Vertragstyp gelten die Regeln des § 650m BGB. Abschlagszahlungen richten sich nach dem Wert der erbrachten Leistung. Alle Abschläge zusammen dürfen nach § 650m Abs. 1 BGB 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung^{[gesetze-im-internet.de, 01.11.2026]} nicht übersteigen. Bei der ersten Abschlagszahlung steht Ihnen nach § 650m Abs. 2 BGB eine Sicherheit von 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung zu.

Bauträgervertrag. Sie kaufen Haus und Grundstück aus einer Hand. Dann gibt die Makler- und Bauträgerverordnung höchstzulässige Raten nach Bauablauf vor; nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten sind es 40 % der restlichen Vertragssumme^{[gesetze-im-internet.de, 01.11.2026]}.

In beiden Fällen gilt: Knüpfen Sie die Rohbaurate an einen geprüften Leistungsstand und ein unterschriebenes Protokoll. Wie Abschlagspläne aufgebaut sind und wann Sie Zahlungen zurückhalten dürfen, erklärt Abschlagszahlungen beim Hausbau; die übrigen Vertragsklauseln behandelt Bauvertrag verstehen.

Kosten und Dauer des Rohbaus

Wir nennen keine Pauschalwerte je Quadratmeter für den Rohbau, weil belastbare, frei zugängliche Primärdaten dafür im Register fehlen und die Werte stark streuen. Was die Rohbaukosten treibt, lässt sich aber benennen: Gründung und Keller, Baugrund und Grundwasser, Wandbaustoff und Wandstärke, Zahl der Geschosse, Dachform, Gerüst und Kran sowie Witterung und Bauzeit. Wie sich die Gesamtkosten eines Neubaus zusammensetzen, zeigt Was kostet ein Haus?; einen Ländervergleich der Baukosten bietet der Hausbau-Kostenvergleich DACH.

Auch die Dauer hängt von Bauweise, Gründung und Jahreszeit ab. Einen realistischen Zeitplan mit Puffern erstellt der Bauzeit-Planer; Richtwerte und Einflussfaktoren beschreibt Wie lange dauert ein Hausbau?.

Quellen und Stand

Absteckung, Baubeginnsanzeige: Art. 68 Abs. 7 und 8 BayBO; Bauzustandsanzeigen und Nutzungsaufnahme: Art. 78 BayBO, jeweils auf gesetze-bayern.de. Verbraucherbauvertrag und Abschlagszahlungen: §§ 650i, 650m BGB; Zustandsfeststellung: § 650g BGB; Bauträger-Raten: § 3 Abs. 2 MaBV; Bauherrenpflichten: § 4 BaustellV, jeweils auf gesetze-im-internet.de. Die Anzeigepflichten der übrigen Länder sind im Register noch nicht einzeln geprüft und werden deshalb nur allgemein genannt. Kostenwerte je Quadratmeter nennen wir mangels geprüfter Primärquelle nicht. Unsere Prüfregeln beschreibt die Methodik. Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: November 2026.

Nächster Schritt

Der Hausbau-Check zeigt, welche Schritte in Ihrem Projekt als Nächstes anstehen. Alle Themen rund um Planung und Bau finden Sie unter Haus bauen in Deutschland.