Hypothekarzinsen aktuell: SNB-Leitzins und Richtsätze

Das Wichtigste in Kürze

• Zwei Zinswelten: Der SARON hängt am Leitzins der SNB, Festhypotheken an den Swapsätzen des Kapitalmarkts.
• Jeder Wert trägt ein Datum. Zinsen veralten schnell; diese Seite zeigt Abruf- und Prüfdatum zu jedem Satz.
• Richtsatz ist nicht Vertragszins. Online-Abschluss, gute Belehnung und Verhandlung bringen tiefere Sätze.
• Die Zinskurve zeigt Erwartungen. Der Abstand zwischen kurzen und langen Laufzeiten ist der Preis der Sicherheit.
• Prognosen sind Plausibilitätsrahmen, keine Grundlage für die Tragbarkeit.
• Für Bauherrschaften zählt der Zeitpunkt der Konsolidierung, nicht der Zins am Tag des Landkaufs.

Aktuelle Richtsätze mit Stand-Datum

Die Richtsätze stammen bewusst von einem einzelnen Institut mit öffentlich einsehbarer Zinsseite, damit Quelle und Datum eindeutig sind. Sie bilden nicht den günstigsten Marktsatz ab; andere Banken, Versicherungen und Pensionskassen liegen darüber oder darunter. Wie die Modelle funktionieren und für wen sie passen, erklärt die Seite SARON oder Festhypothek für den Neubau.

Wie Leitzins, SARON und Festhypothek zusammenhängen

Die Schweizerische Nationalbank legt den Leitzins fest und steuert damit die kurzfristigen Zinsen am Geldmarkt. Der SARON, der besicherte Übernachtsatz zwischen Banken, bewegt sich eng um diesen Leitzins; beim zuletzt erfassten Fixing lag er bei -0,05 %^{[snb.ch, 31.10.2026]} (Stand 31.10.2026). Die SARON-Hypothek übernimmt diesen Satz, zinst ihn über eine Abrechnungsperiode auf und addiert die Bankmarge von derzeit 1,1 %; liegt der SARON unter null, setzt die Bank ihn mit null an. Eine Leitzinsänderung der SNB erreicht die SARON-Hypothek damit praktisch mit der nächsten Abrechnung.

Festhypotheken folgen einer anderen Logik. Die Bank sichert sich den Zins für die Laufzeit am Kapitalmarkt über Swapgeschäfte; der Kundenzins ergibt sich aus dem Swapsatz der Laufzeit plus Marge. Swapsätze preisen die erwartete Zinsentwicklung über die gesamte Laufzeit ein. Deshalb können Festhypotheken steigen, wenn der Markt höhere Inflation erwartet, und fallen, wenn eine Abkühlung erwartet wird – unabhängig davon, ob die SNB an ihrer letzten Lagebeurteilung vom 24.09.2026 etwas geändert hat.

Für Bauherrschaften folgt daraus: Wer eine Festhypothek will, beobachtet die Swapsätze und die Zinskurve; wer SARON wählt, beobachtet die SNB-Termine.

Die Zinskurve lesen

Die Differenz zwischen den Laufzeiten ist der Preis der Sicherheit. Aktuell liegen die Richtsätze bei 1,53 % für zwei, 1,83 % für fünf und 2,03 % für zehn Jahre. Steigt der Satz mit der Laufzeit, spricht man von einer normalen oder steilen Kurve: Der Markt erwartet steigende Zinsen, und lange Sicherheit kostet einen Aufschlag. Liegen die Laufzeiten nahe beieinander, ist die Kurve flach – dann ist Sicherheit günstig zu haben. Liegt die lange Laufzeit unter der kurzen (inverse Kurve), erwartet der Markt sinkende Zinsen.

Die Kurve verändert sich laufend. Für die Entscheidung zählt nicht die Kurve am Tag des Landkaufs, sondern jene zum Zeitpunkt der Konsolidierung des Baukredits, der erst nach Abschluss der Bauphase liegt. Wie Sie diesen Zeitraum überbrücken, beschreibt die Seite zum Baukredit in der Schweiz.

Prognosen einordnen

Banken veröffentlichen regelmässig Zinsprognosen. UBS erwartet in ihrer Prognose mit Stand 24.09.2026 per Ende des laufenden Jahres einen SARON von 0 %^{[ubs.com, 30.10.2026]} und einen zehnjährigen Swapsatz von 0,74 %. Zwei Einschränkungen gelten für jede Prognose: Sie ist eine Erwartung, keine Zusage, und sie bezieht sich auf Referenzsätze, nicht auf Kundenzinsen. Der Kundenzins einer Festhypothek liegt über dem Swapsatz, weil die Bankmarge hinzukommt.

Prognosen helfen bei einer Frage: Ist der heutige Sicherheitsaufschlag im Verhältnis zur erwarteten Entwicklung hoch oder tief? Liegt die zehnjährige Festhypothek deutlich über dem prognostizierten Swapsatz plus üblicher Marge, zahlen Sie viel für Sicherheit. Liegt sie nahe daran, ist die Festhypothek relativ günstig.

Richtsatz oder Vertragszins: Was den persönlichen Zins bestimmt

Der veröffentlichte Richtsatz ist der Ausgangspunkt der Verhandlung. Welche Faktoren ihn nach unten oder oben bewegen:

Für ein Haus mit Einliegerwohnung kann die Bank den vermieteten Teil anders bewerten als den selbst bewohnten; fragen Sie nach der Behandlung der Mieteinnahmen in der Tragbarkeit und nach einem allfälligen Zuschlag.

Was das Zinsumfeld für Bauherrschaften bedeutet

Beim Kauf einer bestehenden Liegenschaft fällt die Zinsentscheidung am Tag des Vertrags. Beim Neubau liegt sie am Ende der Bauphase. Daraus ergeben sich drei praktische Folgerungen:

1. Das Zinsumfeld beim Landkauf ist nur Orientierung. Budgetieren Sie die spätere Hypothek nicht mit dem heutigen Satz, sondern mit einer Reserve – oder sichern Sie den Zins über eine Vorfixierung, wenn das Budget knapp ist.
2. Teilkonsolidierung und Forward sind Instrumente, keine Pflicht. Sie kosten einen Aufschlag und lohnen sich, wenn die Kurve steil ist und steigende Zinsen erwartet werden.
3. Die Amortisation hängt vom Zinsniveau ab. Bei tiefen Zinsen ist die indirekte Amortisation über die Säule 3a attraktiver, bei hohen Zinsen die direkte. Die Abwägung finden Sie auf der Seite zur Amortisation der Hypothek.

Rechenweg Zinsbelastung

Jahreszins = Hypothekarbetrag × Zinssatz

Differenz Festhypothek zu SARON pro Jahr = Hypothekarbetrag × (2,03 % − 1,1 %)

Dieser Betrag ist der jährliche Preis der zehnjährigen Sicherheit zu den aktuellen Richtsätzen. Mit Ihrem Hypothekarbetrag und verschiedenen Zinsszenarien rechnet der SARON-vs-Festhypothek-Rechner; ob die Finanzierung insgesamt tragbar ist, zeigt der Tragbarkeitsrechner für die Schweiz. Den Überblick über alle Finanzierungsbausteine gibt die Seite Haus finanzieren in der Schweiz.

Checkliste: Zinsangebot vergleichen

Quellen und Aktualisierung

SNB-Leitzins, Gültigkeitsdatum, SARON-Fixing und das Datum der letzten Lagebeurteilung stammen von der Schweizerischen Nationalbank. Die Richtsätze stammen von der öffentlich einsehbaren Zinsseite der Migros Bank; der effektive SARON-Hypothekarzins ist aus Fixing und Marge berechnet. Die Prognosen stammen von UBS und sind als Erwartung gekennzeichnet. Alle Werte tragen ein Abrufdatum und ein Ablaufdatum von einem Monat; nach Ablauf wird die Seite automatisch aus dem Index genommen, bis die Werte geprüft sind. Wie dieses Verfahren funktioniert, erklärt die Methodik-Seite; weitere Themen rund um den Hausbau finden Sie auf der Länderseite Haus bauen in der Schweiz.

Nächster Schritt

Sie möchten wissen, welches Zinsniveau Ihr Bauprojekt verkraftet und wann der richtige Zeitpunkt für die Konsolidierung ist? Der Hausbau-Check für die Schweiz ordnet Budget, Eigenmittel und Zinsumfeld ein und bereitet Sie auf die Offertvergleiche mit den Banken vor.