Eigenmittel Hauskauf Schweiz: harte und weiche Mittel

Das Wichtigste in Kürze

• Zwei Grenzen gelten gleichzeitig: 20 % Eigenmittel am Belehnungswert als Bankpraxis und darin mindestens 10 % harte Mittel als Mindestanforderung der SBVg-Richtlinien. Banken dürfen mehr verlangen.
• Hart sind bei den meisten Banken Kontoguthaben, Wertschriften, Säule-3a-Guthaben, Rückkaufswerte von Lebensversicherungen, Erbvorbezüge, Schenkungen und bereits bezahltes Bauland.
• Weich ist Pensionskassengeld, egal ob vorbezogen oder verpfändet.
• Beim Neubau zählen alle Kosten: Bauland, Werkvertrag, Erschliessung, Honorare, Gebühren, Handänderungssteuer, Bauzinsen und eine Reserve.
• Die Bankschätzung entscheidet mit. Belehnt wird der Verkehrswert laut Bank, nicht Ihr Baupreis.
• Eigenleistungen und Konsumkredite werden nicht oder nur eingeschränkt als Eigenmittel akzeptiert.

Wie viel Eigenmittel verlangt die Bank?

Die Regel ist zweistufig, und die beiden Stufen haben unterschiedliche Grundlagen. Erstens verlangen die Banken in ihrer Kreditpraxis Eigenmittel von 20 %^{[ubs.com, 31.10.2026]} des Belehnungswerts; die Hypothek deckt den Rest. Dieser Wert ist keine Vorschrift der Selbstregulierung, sondern die übliche Belehnungsgrenze der Institute – wer darüber hinaus belehnt, muss nach den Aufsichtsregeln mehr Eigenkapital unterlegen, weshalb praktisch alle Banken hier die Grenze ziehen. Zweitens muss nach den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung, die die FINMA als aufsichtsrechtlichen Mindeststandard anerkennt, ein Anteil von mindestens 10 %^{[finma.ch, 31.10.2026]} des Belehnungswerts aus Quellen ausserhalb der beruflichen Vorsorge stammen. Nur diese zweite Stufe ist Selbstregulierung.

In der Praxis verlangen Banken häufig mehr als das Minimum, wenn die Tragbarkeit knapp ist, der Standort als wenig liquide gilt oder der Neubau über dem regionalen Preisniveau liegt. Eigenmittel und Tragbarkeit hängen zusammen: Jeder Franken zusätzliches Eigenkapital senkt die Hypothek und damit die kalkulatorischen Kosten, die auf der Seite zur Tragbarkeit der Hypothek hergeleitet werden.

Harte und weiche Eigenmittel

Die Unterscheidung stammt aus der Selbstregulierung: Geld aus der zweiten Säule soll nicht die einzige Grundlage einer Eigenheimfinanzierung sein, weil es die spätere Altersvorsorge schmälert. Die folgende Matrix ordnet die üblichen Quellen ein und nennt, was Sie bei jeder Quelle beachten sollten.

Die Regeln für den Vorbezug aus der Pensionskasse legt das Bundesamt für Sozialversicherungen aus. Der Bezug ist zulässig nur für eine einzige, selbst bewohnte Liegenschaft; Zweitwohnungen ausgeschlossen; bei Verheirateten schriftliche Zustimmung des Partners nötig. Ab einem gesetzlich festgelegten Alter gilt zudem eine Begrenzung des Betrags: höchstens die Freizügigkeitsleistung im Alter 50 oder die Hälfte der aktuellen Freizügigkeitsleistung (der höhere Betrag). Die vollständige Abwägung zwischen Vorbezug und Verpfändung finden Sie auf der Seite zum Pensionskassen-Vorbezug für den Hausbau, die Einsatzmöglichkeiten der gebundenen Vorsorge auf der Seite zur Säule 3a beim Eigenheim.

Rechenweg für den Neubau

Ratgeber zum Hauskauf rechnen mit einem Kaufpreis. Beim Hausbau setzen sich die Gesamtkosten aus mehreren Positionen zusammen, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten anfallen. Der Rechenweg nutzt die Bankpraxis von 20 % Eigenmitteln und den harten Mindestanteil von 10 % aus den SBVg-Richtlinien.

Schritt 1 – Gesamtkosten

Gesamtkosten = Bauland + Baukosten laut Werkvertrag + Nebenkosten + Reserve

Schritt 2 – Belehnungswert

Belehnungswert = Verkehrswert laut Bankschätzung (Bauland plus Gebäude nach Fertigstellung)

Liegt der Belehnungswert unter den Gesamtkosten, gilt:

Zusatz-Eigenmittel = Gesamtkosten − Belehnungswert (vollständig hart)

Schritt 3 – Mindest-Eigenmittel (Bankpraxis)

Mindest-Eigenmittel = Belehnungswert × 20 % + Zusatz-Eigenmittel

Schritt 4 – Harter Anteil (SBVg-Richtlinien)

Harter Anteil = Belehnungswert × 10 % + Zusatz-Eigenmittel

Der Rest der Eigenmittel darf aus der Pensionskasse stammen.

Schritt 5 – Hypothek

Hypothek = Gesamtkosten − Eigenmittel

Die Höhe der Hypothek fliesst anschliessend in die Tragbarkeitsrechnung ein; den Zusammenhang können Sie mit dem Tragbarkeitsrechner für die Schweiz nachvollziehen. Welches Hypothekarmodell nach der Bauphase zu dieser Summe passt, lässt sich mit dem SARON-vs-Festhypothek-Rechner durchspielen; den Gesamtablauf der Finanzierung beschreibt die Übersicht Haus finanzieren in der Schweiz.

Nebenkosten, die aus Eigenmitteln zu decken sind

Nebenkosten erhöhen den Eigenmittelbedarf, weil Banken sie meist nicht belehnen. Die wichtigsten Posten beim Neubau:

Ein Beispiel für die kantonale Bandbreite: Im Kanton Bern beträgt die Handänderungssteuer 1,8 %^{[sv.fin.be.ch, 30.10.2026]} des Kaufpreises; wird das Grundstück als Hauptwohnsitz genutzt, sind unter bestimmten Voraussetzungen die ersten CHF 800'000 befreit. Im Kanton Thurgau ist steuerpflichtig ausschliesslich die erwerbende Person; die veräussernde Person haftet solidarisch. Andere Kantone kennen keine Handänderungssteuer und erheben nur Grundbuchgebühren. Die kantonalen Regeln finden Sie über die Schweizer Länderseite auf den jeweiligen Kantonsseiten.

Was nicht als Eigenmittel zählt

• Eigenleistungen. Eigene Arbeit auf der Baustelle senkt die Baukosten, wird von Banken aber selten als Eigenkapital anerkannt, weil Qualität und Wert schwer nachweisbar sind. Wenn überhaupt, dann nur mit Abschlag und bei belegter Fachkompetenz.
• Konsumkredite und Privatkredite. Geliehenes Geld ist kein Eigenkapital. Banken prüfen die Herkunft der Mittel; ein kurz vor dem Antrag eingegangener Kredit fällt auf.
• Darlehen aus der Familie. Sie gelten nur dann als Eigenmittel, wenn die Darlehensgeber einen Rangrücktritt erklären und die Rückzahlung die Tragbarkeit nicht belastet. Eine Schenkung oder ein Erbvorbezug ist für die Bank die klarere Lösung.
• Zukünftige Mieteinnahmen. Die Vermietung einer Einliegerwohnung verbessert allenfalls die Tragbarkeit, nicht die Eigenmittel.
• Verpfändete Vorsorgegelder. Sie erhöhen nicht die Eigenmittel, sondern dienen als Zusatzsicherheit, die der Bank eine höhere Belehnung erlaubt. Die Hypothek wird dadurch grösser, nicht kleiner.

Checkliste: Nachweise für das Finanzierungsdossier

Quellen und Stand

Der harte Mindestanteil stammt aus den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung in der von der FINMA anerkannten Fassung (FINMA-Mitteilung zur Selbstregulierung); die Belehnungsgrenze beruht auf der Bankpraxis, belegt über die Tragbarkeitsseiten von UBS und Raiffeisen. Die Regeln zum Vorbezug aus der Pensionskasse beruhen auf der Seite des Bundesamts für Sozialversicherungen zur Wohneigentumsförderung. Die Angaben zur Handänderungssteuer stammen von den Steuerverwaltungen der Kantone Bern und Thurgau. Die Funktionsweise des Fakten-Registers erklärt die Methodik-Seite.

Nächster Schritt

Sie möchten wissen, ob Ihre Eigenmittel für das geplante Projekt reichen und wie sich Vorsorgegelder sinnvoll einsetzen lassen? Der Hausbau-Check für die Schweiz ordnet Ihre Mittel nach hart und weich, zeigt den Eigenmittelbedarf für Bauland und Bau und benennt die nächsten Schritte vor dem Bankgespräch.