SARON oder Festhypothek: Entscheidung für den Neubau

Das Wichtigste in Kürze

• SARON = Geldmarkt, Festhypothek = Kapitalmarkt. Der SARON hängt am SNB-Leitzins, die Festhypothek an den Swapsätzen der jeweiligen Laufzeit.
• Die Tragbarkeit ist bei beiden gleich. Die Bank prüft mit dem kalkulatorischen Zins, nicht mit dem Modellzins.
• SARON ist flexibel, mit kurzen Kündigungsfristen und meist jederzeitigem Wechsel in eine Festhypothek.
• Die Festhypothek bindet. Ein vorzeitiger Ausstieg, etwa bei Verkauf oder Scheidung, kostet eine Vorfälligkeitsentschädigung.
• Beim Neubau entscheiden Sie zweimal: einmal über eine mögliche Vorfixierung während des Baus, einmal über die Aufteilung bei der Konsolidierung.
• Prognosen sind keine Zusage. Banken veröffentlichen Erwartungen; der Entscheid sollte auch im ungünstigen Szenario tragbar sein.

So funktioniert die SARON-Hypothek

Der SARON (Swiss Average Rate Overnight) ist der Schweizer Referenzzinssatz für besicherte Übernachtkredite zwischen Banken; berechnet wird er von der SIX, die SNB publiziert ihn auf ihrer Zinsseite. Beim zuletzt erfassten Fixing lag er bei -0,05 %^{[snb.ch, 31.10.2026]} (Stand 31.10.2026), also leicht unter null. Für die Hypothek wird der SARON über eine Zinsperiode aufgezinst und mit der Marge der Bank addiert; bei der Migros Bank lautet die Referenz Compounded SARON 3 Monate; Zinssatz wird für jede Zinsperiode neu berechnet. Die Marge beträgt dort 1,1 %^{[migrosbank.ch, 31.10.2026]}; liegt der Compounded SARON unter null, setzt die Bank ihn mit null an. Daraus ergibt sich der effektive Satz von 1,1 %.

Die Marge ist der verhandelbare Teil. Sie hängt von Belehnung, Tragbarkeit und Kundenbeziehung ab und wird für eine Rahmenlaufzeit fixiert. Innerhalb dieser Rahmenlaufzeit können Sie den Betrag meist auf das Ende einer Abrechnungsperiode in eine Festhypothek umwandeln. Steigt der SARON, steigt Ihre Rate mit der nächsten Abrechnung.

So funktioniert die Festhypothek

Die Festhypothek fixiert Zinssatz und Betrag über eine Laufzeit von in der Regel zwei bis zehn Jahren; einzelne Anbieter und Vermittlungsplattformen bieten längere Laufzeiten an. Die Bank refinanziert sich am Kapitalmarkt; der Zins orientiert sich am Swapsatz der Laufzeit plus Marge. Deshalb bewegen sich Festhypotheken auch dann, wenn die SNB den Leitzins unverändert lässt: Erwartungen zu Inflation und Konjunktur schlagen sich sofort in den Swapsätzen nieder.

Während der Laufzeit ändert sich nichts – weder bei steigenden noch bei fallenden Zinsen. Am Ende steht die Anschlussfinanzierung zum dann geltenden Niveau. Wer die Festhypothek vorzeitig auflösen muss, zahlt eine Vorfälligkeitsentschädigung, die bei gefallenen Zinsen erheblich ausfallen kann.

Richtsätze mit Stand-Datum

Die Werte sind Schaufensterpreise einer Bank, kein Marktdurchschnitt. Online-Abschlüsse, Nachhaltigkeitsrabatte und Verhandlung führen zu tieferen Sätzen. Die vollständige Einordnung des Zinsumfelds finden Sie auf der Seite zu den aktuellen Hypothekarzinsen. Mit Ihren eigenen Beträgen rechnet der SARON-vs-Festhypothek-Rechner.

Rechenweg Mehrkosten der Sicherheit: Jahresaufschlag = Hypothekarbetrag × (2,03 % − 1,1 %). Dieser Aufschlag ist der Preis dafür, dass die Rate zehn Jahre lang nicht steigen kann. Steigt der SARON im Mittel der Laufzeit über die Differenz hinaus, war die Festhypothek günstiger; bleibt er darunter, die SARON-Hypothek.

SARON und Festhypothek im Vergleich

Zinskurve und Prognosen lesen

Die Differenz zwischen kurzen und langen Laufzeiten zeigt, was der Markt erwartet. Liegt die zehnjährige Festhypothek deutlich über der zweijährigen, rechnet der Markt mit steigenden Zinsen; die Sicherheit wird teurer. Liegen die Laufzeiten nahe beieinander, ist die Sicherheit günstig zu haben.

Der SNB-Leitzins liegt bei 0 %^{[snb.ch, 30.10.2026]}; die letzte geldpolitische Lagebeurteilung fand am 24.09.2026 statt. UBS erwartet in ihrer Zinsprognose mit Stand 24.09.2026 für Ende des Jahres einen SARON von 0 % und einen zehnjährigen Swapsatz von 0,74 %. Beides sind Prognosen einer Bank, keine Kundenzinsen und keine Garantie. Für die Entscheidung taugen sie als Plausibilitätsrahmen: Liegt die Festhypothek deutlich über dem prognostizierten Swapsatz plus üblicher Marge, zahlen Sie einen hohen Sicherheitsaufschlag.

Entscheidungsbaum für den Neubau

1. Reicht das Budget auch bei einer deutlich höheren Rate?
   • Nein: Festhypothek oder überwiegend feste Tranchen. Das Risiko steigender Zinsen ist nicht tragbar.
   • Ja: weiter zu Frage 2.
2. Ist ein Verkauf, Umzug oder eine Veränderung der Haushaltssituation innerhalb der nächsten Jahre denkbar?
   • Ja: SARON oder kurze Laufzeiten. Eine lange Festhypothek könnte teuer aufgelöst werden müssen.
   • Nein: weiter zu Frage 3.
3. Wie steil ist die Zinskurve?
   • Flach (kurze und lange Laufzeiten nahe beieinander): Sicherheit ist günstig; lange Festhypothek prüfen.
   • Steil: Sicherheit ist teuer; SARON oder gestaffelte Tranchen prüfen.
4. Wie gehen Sie mit Schwankungen um?
   • Jede Zinsmeldung verunsichert: Festhypothek, auch wenn sie im Mittel mehr kostet.
   • Schwankungen sind aushaltbar: SARON, mit dem Plan, bei Bedarf in eine Festhypothek zu wechseln.
5. Planen Sie Amortisationen oder grössere Rückzahlungen, etwa aus Erbvorbezug oder Vorsorgegeld?
   • Ja: Den entsprechenden Betrag als SARON- oder kurzlaufende Tranche halten, damit die Rückzahlung ohne Entschädigung möglich ist. Die Zusammenhänge erklärt die Seite zur Amortisation der Hypothek.
   • Nein: Aufteilung nach Risikotoleranz.

Zeitachse beim Neubau: Vom Baukredit zur Hypothek

1. 01

   Baukredit eröffnen

   Mit Landkauf, Baubewilligung und Werkvertrag richtet die Bank den Baukredit ein. Er läuft variabel; das Hypothekarmodell ist noch offen.

2. 02

   Vorfixierung prüfen

   Viele Banken bieten an, den Zins einer künftigen Festhypothek bereits während des Baus zu fixieren (Forward). Dafür fällt ein Aufschlag an, der mit der Vorlaufzeit steigt. Sinnvoll, wenn Sie steigende Zinsen erwarten und das Budget knapp ist.

3. 03

   Teilkonsolidierung erwägen

   Ist ein grosser Teil der Bausumme bereits beansprucht, kann dieser Teil vorzeitig in eine Hypothek umgewandelt werden. Der Rest bleibt im Baukredit, bis die Schlussabrechnung vorliegt.

4. 04

   Konsolidierung nach Bauabnahme

   Mit der Schlussabrechnung steht der definitive Betrag fest. Jetzt legen Sie die Aufteilung in SARON- und Festtranchen fest. Holen Sie mindestens zwei Offerten ein; die Baukreditbank hat kein Vorrecht.

5. 05

   Tranchen staffeln

   Wer mehrere Festtranchen wählt, staffelt die Laufzeiten so, dass nie der gesamte Betrag in einem ungünstigen Jahr fällig wird. Mindestens eine Tranche sollte flexibel bleiben, um Amortisationen aufzunehmen.

Wie der Baukredit im Detail funktioniert und was Zins und Kommission während der Bauphase kosten, beschreibt die Seite zum Baukredit in der Schweiz. Den Gesamtablauf der Finanzierung zeigt die Übersicht Haus finanzieren in der Schweiz.

Tranchen und Wechsel: Was zu beachten ist

Tranchen verteilen das Risiko, haben aber einen Preis. Ein Bankwechsel wird schwierig, weil das neue Institut in der Regel alle Tranchen gleichzeitig übernehmen will. Wer in einigen Jahren von besseren Konditionen profitieren möchte, hält die Anzahl Tranchen klein oder legt die Fälligkeiten eng zusammen.

Beim Wechsel von SARON in eine Festhypothek lohnt sich ein Blick auf die Rahmenlaufzeit: Manche Banken erlauben den Wechsel nur innerhalb des eigenen Angebots. Beim Wechsel am Ende einer Festhypothek sollten Sie mehrere Monate vor Ablauf Offerten einholen; die eigene Bank unterbreitet ihr Verlängerungsangebot oft erst spät.

Für ein Haus mit Einliegerwohnung kann es sinnvoll sein, den der vermieteten Einheit zugeordneten Teil der Hypothek als eigene Tranche zu führen, weil die Schuldzinsen des vermieteten Teils steuerlich anders behandelt werden als jene des selbst bewohnten Teils.

Checkliste: Modellwahl vorbereiten

Quellen und Stand

SARON und SNB-Leitzins stammen von der Schweizerischen Nationalbank, die Richtsätze von der Migros Bank, die Prognosen von UBS; alle Werte tragen ein Abruf- und Ablaufdatum und werden monatlich überprüft. Die Funktionsweise der Modelle ist aus den Produktinformationen der Banken abgeleitet und ohne Zahlen beschrieben. Wie das Fakten-Register gepflegt wird, erklärt die Methodik-Seite; weitere Schweizer Themen finden Sie auf der Länderseite Haus bauen in der Schweiz.

Nächster Schritt

Sie stehen vor der Konsolidierung oder wollen schon vor dem Landkauf wissen, welches Modell zu Ihrem Budget passt? Der Hausbau-Check für die Schweiz ordnet Tragbarkeitsreserve, Haltedauer und Zinsumfeld ein und liefert eine Grundlage für das Gespräch mit der Bank.