Hypothek vergleichen Schweiz: Offerten richtig prüfen

Das Wichtigste in Kürze

• Vergleichbarkeit vor Zins. Eine Offerte mit tieferem Zins ist nur dann besser, wenn Summe, Laufzeit, Modell und Bedingungen übereinstimmen.
• Richtsätze sind verhandelbar. Der individuelle Zins hängt von Belehnung, Tragbarkeit und Bonität ab.
• Zins = Referenz + Marge. Bei der SARON-Hypothek ist die Marge der vergleichbare Teil; bei Festhypotheken der Gesamtsatz für dieselbe Laufzeit.
• Die Regeln sind nicht überall gleich. Die Selbstregulierung legt nur den harten Eigenmittelanteil und die Amortisation fest; Tragbarkeitsparameter sind Bankpraxis.
• Nebenbedingungen kosten Geld. Vorfälligkeitsentschädigung, Gebühren und Produktbindung gehören in den Vergleich.

Wer vergibt Hypotheken?

In der Schweiz finanzieren nicht nur Banken Wohneigentum. Für Bauherrschaften kommen grundsätzlich diese Gruppen infrage, die sich in Angebot und Arbeitsweise unterscheiden:

Beim Neubau ist ein Punkt besonders wichtig: Nicht jeder Hypothekargeber bietet einen Baukredit an. Klären Sie früh, wer die Bauphase finanziert und wie der Baukredit in die Hypothek überführt wird. Details dazu erklärt die Seite zum Baukredit.

Richtsätze als Referenz

Richtsätze zeigen, wo das Zinsniveau eines Instituts liegt. Die folgende Tabelle gibt veröffentlichte Werte einer einzelnen Bank wieder – als Messlatte für Ihre Offerten, nicht als Marktdurchschnitt und nicht als Empfehlung.

Zum Einordnen: Der SNB-Leitzins liegt bei 0 %^{[snb.ch, 30.10.2026]}, der SARON bei -0,05 %^{[snb.ch, 31.10.2026]}. Festhypotheken werden laut den Produktseiten grosser Anbieter in der Regel zwei bis zehn Jahre angeboten; einzelne Anbieter offerieren längere Laufzeiten. Bei der SARON-Hypothek gilt: Compounded SARON 3 Monate; Zinssatz wird für jede Zinsperiode neu berechnet^{[migrosbank.ch, 31.10.2026]}. Warum das Zinsniveau so ist, wie es ist, erklärt die Seite zu den Hypothekarzinsen; welches Modell zu Ihnen passt, die Seite SARON oder Festhypothek.

Das Vergleichsraster für Offerten

Legen Sie für jede Offerte dieselben Felder an. So sehen Sie auf einen Blick, wo die Angebote wirklich voneinander abweichen.

Spielregeln, die für alle gelten – und solche, die nicht gelten

Viele Bauherrschaften gehen davon aus, dass alle Hypothekargeber nach denselben Regeln rechnen. Das stimmt nur teilweise. Verbindlich für die Banken ist die von der FINMA anerkannte Selbstregulierung der Schweizerischen Bankiervereinigung (Fassung vom 13.12.2023, gültig ab 01.01.2025^{[finma.ch, 30.10.2026]}). Sie schreibt vor, dass mindestens 10 %^{[finma.ch, 31.10.2026]} des Belehnungswerts aus Eigenmitteln stammen, die nicht aus der Pensionskasse kommen, und dass die Hypothek auf zwei Drittel des Belehnungswerts amortisiert wird; die Frist dafür beträgt 15 Jahre^{[finma.ch, 31.10.2026]}.

Alles andere ist Bankpraxis – üblich, aber verhandelbar: die Belehnungsgrenze, aus der sich die oft genannten 20 %^{[ubs.com, 31.10.2026]} Eigenmittel ergeben, der kalkulatorische Zinssatz (häufig 5 %) und der zulässige Anteil der Wohnkosten am Einkommen (ein Drittel (33,3 %)). Genau hier unterscheiden sich die Anbieter – und genau hier lohnt der Vergleich, wenn Ihre Tragbarkeit knapp ist. Den Rechenweg erklärt die Seite zur Tragbarkeit der Hypothek; welche Mittel als harte Eigenmittel zählen, die Seite zu den Eigenmitteln.

Rechenweg: Was eine Zinsdifferenz kostet

Kleine Unterschiede im Zinssatz wirken über die Laufzeit stark. Rechnen Sie jede Differenz in Franken um, bevor Sie Nebenbedingungen gegen den Zins abwägen.

Die tatsächliche Jahresbelastung von SARON- und Festhypothek in verschiedenen Zinsszenarien vergleicht der SARON-vs-Festhypothek-Rechner.

Verhandeln: Ihre Hebel

Wie Vorsorgegelder die Belehnung verändern, erklären die Seiten zum Vorbezug aus der Pensionskasse und zur Säule 3a; wie die Amortisation gestaltet werden kann, die Seite zur Amortisation.

1. 01

   Eckdaten festlegen

   Projektkosten, Eigenmittel, gewünschte Hypothekarsumme, Modell und Laufzeiten für alle Anfragen identisch definieren.

2. 02

   Unterlagen vorbereiten

   Lohnausweise, Steuererklärung, Eigenmittelnachweise, Kaufvertrag für das Bauland, Werkvertrag oder Kostenvoranschlag und Baubewilligung bereitstellen.

3. 03

   Anbieter auswählen

   Offerten bei unterschiedlichen Typen von Hypothekargebern anfragen, darunter mindestens eine Konkurrenz zur Hausbank.

4. 04

   Raster ausfüllen

   Jede Offerte im Vergleichsraster erfassen, Zinsdifferenzen in Franken umrechnen und Nebenbedingungen bewerten.

5. 05

   Verhandeln

   Mit der besten Konkurrenzofferte nachverhandeln, Gültigkeit und Reservationsbedingungen klären.

6. 06

   Entscheiden und unterschreiben

   Vertrag auf Übereinstimmung mit der Offerte prüfen, besonders Laufzeiten, Amortisation und Übergang vom Baukredit.

Für Paare und Familien, die erstmals Wohneigentum finanzieren, ordnet der Ratgeber Das erste Eigenheim in der Schweiz Vorsorgegeld, Elterndarlehen und Familienbudget ein.

Quellen und Stand

Die Richtsätze stammen von der Migros Bank (Tagesrichtsätze, als Beispiel einer einzelnen Bank gekennzeichnet), Leitzins und SARON von der Schweizerischen Nationalbank, übliche Laufzeiten von den Produktseiten der UBS und der Migros Bank. Harter Eigenmittelanteil und Amortisation beruhen auf der von der FINMA anerkannten Selbstregulierung der Bankiervereinigung; Belehnungsgrenze, kalkulatorischer Zins und Einkommensanteil sind Bankpraxis, belegt über die Tragbarkeitsseiten von UBS und Raiffeisen. Zinsangaben prüfen wir monatlich. Unsere Regeln erklärt die Methodik-Seite; alle Finanzierungsthemen ordnet die Seite Haus finanzieren in der Schweiz, den Einstieg bietet die Schweizer Länderseite.

Sie möchten wissen, welche Hypothekarsumme für Ihr Projekt tragbar ist und welche Fragen Sie den Anbietern stellen sollten? Starten Sie den Hausbau-Check für die Schweiz – unverbindlich und ohne Bankbindung; die Tragbarkeit prüft vorab der Tragbarkeitsrechner.