Grunderwerbsteuer beim Neubau: Sätze aller Bundesländer

Das Wichtigste in Kürze

• Der Satz hängt vom Bundesland ab, von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein; alle sechzehn Ländersätze sind mit Quelle geprüft.
• Beim Neubau zählt die Bemessungsgrundlage: nur das Grundstück oder Grundstück plus Haus. Die Trennung der Verträge entscheidet.
• Die Steuer ist ein Eigenkapitalposten. Sie ist vor der Grundbucheintragung fällig und wird von Banken nicht beliehen.
• Sparen ist legal und planbar: getrennte Verträge, Inventar herausrechnen, Familienerwerbe, Landeserstattungen für Ersterwerber.
• Die Nachbarländer rechnen anders: Österreich mit Grunderwerbsteuer plus Eintragungsgebühr, die Schweiz kantonal, Luxemburg mit Einregistrierungsgebühren und Steuerkredit.

Die Sätze aller sechzehn Bundesländer

Seit die Länder den Satz selbst festlegen dürfen, hat nur Bayern den gesetzlichen Regelsatz beibehalten. Die Tabelle nennt ausschließlich Sätze mit geprüfter amtlicher Quelle; die Spalte „Stand“ zeigt das Abrufdatum. Für Hessen, das Saarland, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein war die landeseigene Serviceseite nicht automatisiert lesbar; dort stützt sich der Wert auf andere amtliche Quellen, die in der Hinweisspalte genannt sind.

Zwei Hinweise zur Tabelle: Bremen hat den Satz zur Jahresmitte 2025 angehoben, ein Antrag auf Rücknahme liegt dem Landesparlament vor, ist aber kein Beschluss. Thüringen hat seinen Satz zum Jahresbeginn 2024 gesenkt; einzelne Serviceportale des Landes zeigen noch den alten Wert. Maßgeblich ist immer der Satz am Tag, an dem der Kaufvertrag beurkundet wird. Was die Steuer für das Eigenkapital bedeutet, erklärt der Ratgeber Eigenkapital beim Hausbau.

Neubau: Worauf die Steuer anfällt

Beim Kauf eines fertigen Hauses ist die Sache klar: Der Kaufpreis ist die Bemessungsgrundlage. Beim Neubau kaufen Sie ein unbebautes Grundstück und schließen getrennt einen Bauvertrag mit einem Fertighaushersteller oder Bauunternehmen. Dann unterliegt nur der Grundstückspreis der Grunderwerbsteuer, und auf die Bauleistung zahlen Sie Umsatzsteuer zum Regelsatz von 19 %^{[gesetze-im-internet.de, 30.10.2026]}.

Problematisch wird es, wenn das Finanzamt einen „einheitlichen Erwerbsgegenstand“ annimmt: Dann gilt das bebaute Grundstück als gekauft, und die Grunderwerbsteuer trifft Grundstück und Haus zusammen – zusätzlich zur Umsatzsteuer, die auf der Bauleistung bleibt. Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs stellt darauf ab, ob Sie beim Grundstückskauf bereits an ein bestimmtes Bauvorhaben gebunden waren und ob Verkäufer und Bauunternehmen zusammengewirkt haben.

Beim Bauträgerkauf ist die Besteuerung des Gesamtpreises kein Fehler, sondern Teil des Modells; beim klassischen Fertighausbau mit eigenem Grundstück ist sie vermeidbar. Welche Vertragsgestaltung in Ihrem Fall sicher ist, prüft ein Notar oder Steuerberater vor der Beurkundung – danach ist es zu spät.

Rechenweg: Getrennte Verträge gegen einheitliches Vertragswerk

Für einen Grundstückspreis G und einen Hauspreis H lässt sich der Unterschied als Rechenweg zeigen. Die Sätze sind geprüfte Fakten; die Multiplikation mit Ihren Beträgen übernimmt der Hausbau-Budget-Rechner.

Die Mehrbelastung entspricht also dem Hauspreis multipliziert mit dem Landessatz – und zwar zusätzlich zur Umsatzsteuer von 19 %, die auf der Bauleistung ohnehin liegt. Weil der Hauspreis beim Neubau meist deutlich über dem Grundstückspreis liegt, ist die Vertragsgestaltung in der Regel der wirksamste Hebel.

Ablauf: Vom Notarvertrag zur Grundbucheintragung

1. 01

   Kaufvertrag beurkunden

   Der Notar beurkundet den Grundstückskaufvertrag. Der Satz, der an diesem Tag im Bundesland gilt, ist maßgeblich.

2. 02

   Anzeige an das Finanzamt

   Der Notar übermittelt den Vertrag an das zuständige Finanzamt. Sie müssen nichts selbst anzeigen, sollten aber die Eingangsbestätigung aufbewahren.

3. 03

   Steuerbescheid prüfen

   Das Finanzamt setzt die Steuer fest. Prüfen Sie Bemessungsgrundlage und Satz; mitverkauftes Inventar darf nicht enthalten sein.

4. 04

   Steuer fristgerecht zahlen

   Die Zahlung ist innerhalb der gesetzlichen Frist nach Bekanntgabe des Bescheids fällig. Das Geld muss aus Eigenmitteln verfügbar sein.

5. 05

   Unbedenklichkeitsbescheinigung erhalten

   Nach Zahlungseingang stellt das Finanzamt die Bescheinigung aus und sendet sie an den Notar.

6. 06

   Eigentumsumschreibung im Grundbuch

   Mit der Bescheinigung beantragt der Notar die Umschreibung. Erst jetzt sind Sie Eigentümer – und erst jetzt zählt das Grundstück als Eigenkapital.

Fristen und Zuständigkeiten

Die genauen Fristen in Tagen und Monaten stehen in den §§ 15 bis 19 GrEStG; wir nennen sie, sobald sie als geprüfte Fakten im Register liegen. Für die Finanzierungsplanung reicht die Reihenfolge: Die Steuer ist vor der Eintragung fällig, und zwar aus Eigenkapital – die Bank zahlt das Darlehen in der Regel erst aus, wenn die Grundschuld eingetragen ist, was den Eigentümerwechsel voraussetzt.

Grunderwerbsteuer sparen: Fünf legale Wege

1. Verträge trennen. Unabhängiger Grundstücksverkäufer, Bauvertrag nach der Beurkundung, keine Bauverpflichtung im Kaufvertrag. Das ist beim Neubau der zentrale Hebel.
2. Inventar herausrechnen. Mitverkaufte bewegliche Gegenstände wie Gartengeräte, Zäune in Modulbauweise oder eine Einbauküche im Bestandshaus gehören nicht zur Bemessungsgrundlage, wenn sie im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen sind.
3. Familienerwerbe nutzen. Übertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie und Schenkungen sind nach § 3 GrEStG befreit; ein Elterngrundstück für den Hausbau kostet also keine Grunderwerbsteuer.
4. Erbbaurecht prüfen. Wird das Grundstück nicht gekauft, sondern im Erbbaurecht genutzt, bemisst sich die Steuer nach dem kapitalisierten Erbbauzins statt nach dem Kaufpreis – oft niedriger, aber mit laufender Belastung.
5. Landeserstattungen abfragen. Hessen erstattet Ersterwerbern selbst genutzten Wohneigentums einen Teil der Grunderwerbsteuer über das Hessengeld – höchstens 20.000 €^{[finanzen.hessen.de, 31.10.2026]} je Erwerbsvorgang ohne Kinderzuschlag, begrenzt auf die tatsächlich gezahlte Steuer. Weitere Länderprogramme beschreibt die Seite Landesförderung beim Hausbau.

Was nicht funktioniert: den Kaufpreis im Vertrag niedriger auszuweisen als vereinbart. Das ist Steuerhinterziehung und macht den Vertrag angreifbar.

DACH-Vergleich: Erwerbssteuern beim Grundstückskauf

Die Details zu den Nachbarländern finden Sie auf den jeweiligen Finanzierungsseiten: Hausbau-Finanzierung in Österreich mit dem Nebenkosten-Rechner für Österreich, Haus finanzieren in der Schweiz und Immobilienkredit in Luxemburg mit dem Ratgeber zum Bëllegen Akt.

Grunderwerbsteuer in der Finanzierungsplanung

Die Grunderwerbsteuer ist meist der größte einzelne Nebenkostenposten und trifft Sie zu einem Zeitpunkt, an dem das Darlehen noch nicht fließt. Zusammen mit Notar und Grundbuch – Gebührensätze von 2-fache Gebühr für die Beurkundung und 1-fache Gebühr für die Eigentumseintragung, jeweils nach Geschäftswert – bildet sie das Mindest-Eigenkapital. Wie sich das in die Gesamtfinanzierung einfügt, zeigt die Übersicht Hausbau-Finanzierung in Deutschland; den Zusammenhang mit Zins und Beleihungsauslauf erklärt der Ratgeber Bauzinsen-Entwicklung; welches Budget nach Abzug der Nebenkosten bleibt, der Ratgeber Hausbau-Budget nach Einkommen.

Warum die Eintragung als Eigentümer erst nach Zahlung der Steuer folgt und was vom Entwurf bis zum Grundbuch geschieht, beschreibt der Ratgeber Notartermin beim Grundstückskauf.

Wie sich der Steuersatz im Grenzraum zu Luxemburg und Frankreich auswirkt, ordnet die Seite Hausbau im Saarland ein.

Die Grunderwerbsteuer Ihres Bundeslands neben den Erwerbsabgaben in Österreich, der Schweiz, Luxemburg und Liechtenstein zeigt der Länder-Kostenvergleich.

Quellen und Stand

Der Regelsatz stammt aus § 11 GrEStG; die Ländersätze aus den Verfahrensbeschreibungen, FAQ und Gesetzblättern der Länder (service-bw, Bayerisches Landesamt für Steuern, Senatsverwaltung für Finanzen Berlin, BRAVORS Brandenburg, Serviceportal Bremen, hamburg.de, Steuerportal Mecklenburg-Vorpommern, Landesamt für Steuern Niedersachsen, Gesetz- und Verordnungsblatt Nordrhein-Westfalen, Finanzministerium Rheinland-Pfalz, REVOSAX Sachsen, Thüringer Finanzministerium) sowie für Hessen, Saarland, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein aus der Hessengeld-Richtlinie, einer Bremer Senatsvorlage mit Länderübersicht, dem Statistischen Landesamt Sachsen-Anhalt und dem Schleswig-Holsteinischen Landtag; das Hessengeld aus der Förderrichtlinie des Hessischen Finanzministeriums; die Liechtensteiner Grundbuchgebühr aus der Grundbuch- und Handelsregistergebührenverordnung; der Umsatzsteuersatz aus § 12 UStG; die Gebührensätze aus dem Kostenverzeichnis des GNotKG; die österreichischen Werte vom Bundesministerium für Finanzen und von oesterreich.gv.at; der Berner Satz von der Steuerverwaltung des Kantons Bern; die luxemburgischen Werte von der Administration de l’enregistrement. Fristen in Tagen nennen wir erst nach Prüfung der §§ 15 bis 19 GrEStG. Wie wir Fakten mit Ablaufdatum pflegen, erklärt die Methodik-Seite. Wie junge Familien die Grunderwerbsteuer in die Gesamtplanung einbauen, zeigt der Ratgeber Erstes Eigenheim für junge Familien; den Einstieg gibt die Startseite.

Wenn Sie wissen möchten, wie Grunderwerbsteuer, Nebenkosten und Förderung bei Ihrem Grundstück in Ihrem Bundesland zusammenspielen, starten Sie den Hausbau-Check – kostenlos, mit Quellen und einer Liste der nächsten Schritte; die Beträge für Ihren Grundstückspreis rechnet vorab der Hausbau-Budget-Rechner.