Grundsteuer für den Neubau: Berechnung und Anzeigepflicht

Das Wichtigste in Kürze

• Drei Bescheide, zwei Behörden. Das Finanzamt stellt Wert und Messbetrag fest, die Gemeinde setzt die Steuer fest.
• Das Bundesland bestimmt das Modell. Ob Wert, Fläche oder Lage zählt, hängt vom Landesrecht ab.
• Die Gemeinde bestimmt die Höhe. Der Hebesatz unterscheidet sich von Ort zu Ort und kann sich ändern.
• Fertigstellung anzeigen. Die Anzeige nach dem Einzug ist Pflicht, auch wenn das Finanzamt nicht nachfragt.
• Laufende Kosten einplanen. Die Grundsteuer gehört wie Versicherung und Energie in die Haushaltsrechnung nach dem Einzug.

So entsteht die Grundsteuer

Die Grundsteuer wird in drei Schritten ermittelt. Im ersten Schritt stellt das Finanzamt den Grundsteuerwert (oder im Landesmodell eine vergleichbare Bemessungsgrundlage) fest und schickt Ihnen einen Bescheid. Im zweiten Schritt multipliziert es diesen Wert mit der Steuermesszahl und erlässt den Grundsteuermessbescheid. Im dritten Schritt wendet die Gemeinde ihren Hebesatz an und schickt den Grundsteuerbescheid mit den Zahlungsterminen. Wer Einwände hat, muss sich an die richtige Stelle wenden: Fehler beim Wert oder Messbetrag rügen Sie beim Finanzamt, nicht bei der Gemeinde.

Für den Hebesatz gilt § 25 GrStG: Die Gemeinde bestimmt, mit welchem Hundertsatz des Steuermessbetrags die Grundsteuer erhoben wird; Festsetzung für ein oder mehrere Kalenderjahre, höchstens für den Hauptveranlagungszeitraum; grundsätzlich einheitlich für alle Grundstücke der Gemeinde. Den aktuellen Satz finden Sie in der Haushaltssatzung oder auf der Website Ihrer Gemeinde.

Rechenweg im Bundesmodell

Der folgende Rechenweg gilt für Länder, die das Bundesmodell ohne abweichende Messzahl anwenden. Setzen Sie die Werte aus Ihren Bescheiden ein.

Grundsteuerwert = vom Finanzamt im Ertragswertverfahren festgestellt (unter anderem Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Baujahr und gesetzlich typisierte Miete nach Mietniveaustufe der Gemeinde)

Steuermessbetrag = Grundsteuerwert × Steuermesszahl für Wohngrundstücke (0,31 ‰)

Jahresgrundsteuer = Steuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde (als Prozentsatz angewandt)

Zwei Besonderheiten können die Messzahl ändern. Besteht für Ihr Haus eine Förderzusage nach dem Wohnraumförderungsgesetz oder einem Landeswohnraumförderungsgesetz und laufen die Bindungen noch, wird die Messzahl um 25 % ermäßigt (§ 15 Abs. 2 und 3 GrStG). Für das unbebaute Grundstück vor der Fertigstellung gilt eine andere Messzahl: 0,34 ‰.

Ein Beispiel mit konkreten Euro-Werten nennen wir bewusst nicht: Grundsteuerwert und Hebesatz unterscheiden sich so stark von Ort zu Ort, dass eine Musterzahl mehr verwirren als helfen würde. Tragen Sie stattdessen die Werte aus Ihrem Bescheid oder aus dem Bescheid eines vergleichbaren Nachbarhauses ein.

Hebesatz für baureife Grundstücke

Kaufen Sie einen Bauplatz und bauen nicht sofort, kann ein zusätzlicher Faktor greifen. Nach § 25 Abs. 5 GrStG gilt: Die Gemeinde kann aus städtebaulichen Gründen baureife Grundstücke als besondere Grundstücksgruppe bestimmen und dafür einen gesonderten Hebesatz festsetzen, der höher sein muss als der für die übrigen Grundstücke. Umgangssprachlich heißt das „Grundsteuer C“. Ob Ihre Gemeinde davon Gebrauch macht, erfahren Sie aus der öffentlich bekannt gemachten Allgemeinverfügung mit Karte. Wer zwischen Grundstückskauf und Baubeginn längere Zeit einplant, sollte das in die Kalkulation aufnehmen; den zeitlichen Rahmen bis zur Fertigstellung beschreibt der Ratgeber Bauzeit beim Hausbau.

Zeitachse: vom Bauplatz bis zum neuen Bescheid

Die Grundsteuer ist nicht die einzige Steuer rund um den Bauplatz: Beim Kauf fällt einmalig Grunderwerbsteuer an, siehe Grunderwerbsteuer beim Hausbau.

Anzeigepflicht nach der Fertigstellung

Im Bundesmodell verlangt § 228 Abs. 2 BewG eine Anzeige, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse so ändern, dass sich Grundsteuerwert, Vermögensart oder Grundstücksart ändern oder eine erstmalige Feststellung nötig wird. Die Fertigstellung eines Hauses auf einem bisher unbebauten Grundstück ist ein solcher Fall. Die Frist beträgt drei Monate, beginnend mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem sich die tatsächlichen Verhältnisse geändert haben^{[gesetze-im-internet.de, 01.11.2026]}. Anzeigepflichtig ist, wem das Grundstück steuerlich zugerechnet ist. Die Anzeige reichen Sie in der Regel elektronisch über ELSTER ein; halten Sie Wohnfläche, Baujahr, Grundstücksfläche und Gemarkungsdaten bereit.

In Ländern mit eigenem Modell gelten die Anzeigeregeln des jeweiligen Landesgesetzes. Den Wert aus dem Bewertungsgesetz übertragen wir dort bewusst nicht; die Landesfinanzverwaltung nennt Frist und Formular.

Ländermodelle im Überblick

Seit der Grundsteuerreform wenden die Länder unterschiedliche Modelle für das Grundvermögen an. Zuordnung laut Informationsportal der Finanzverwaltungen: Bundesmodell unverändert: BB, MV, NW, RP, ST, SH; Bundesmodell mit abweichender Steuermesszahl: BE, HB, SL, SN; TH Bundesmodell (ab 2027 mit abweichender Steuermesszahl); eigene Modelle: BW (modifiziertes Bodenwertmodell), BY (wertunabhängiges Flächenmodell), HH (Wohnlagemodell), HE (Flächen-Faktor-Verfahren), NI (Flächen-Lage-Modell)^{[grundsteuerreform.de, 01.11.2026]}. Die Tabelle ordnet diese Angaben je Land und beschreibt die Bemessungslogik vereinfacht:

Die abweichenden Messzahlen einzelner Länder führen wir nicht als Wert, weil sie im Fakten-Register noch nicht einzeln geprüft sind. Die Landesregeln zum Bauen insgesamt bündelt die Übersicht Haus bauen nach Bundesland. Wer stattdessen in Österreich baut, hat es mit Einheitswert, gestaffelter Messzahl und Hebesatz der Gemeinde zu tun – das Verfahren dort beschreibt Grundsteuer für das neue Haus in Österreich.

Wer zahlt, und was regelt der Kaufvertrag?

Steuerschuldner ist, wem das Grundstück nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres steuerlich zugerechnet ist – so im Bundesmodell (§§ 9, 10 GrStG); Landesmodelle regeln das entsprechend. Kaufen Sie im Laufe eines Jahres, bleibt der Verkäufer gegenüber der Gemeinde für dieses Jahr in der Pflicht. Kaufverträge enthalten deshalb in der Regel eine interne Verteilung ab Besitzübergang; worauf Sie dabei im Entwurf achten, beschreibt der Ratgeber Notartermin beim Grundstückskauf. Bei einem Haus mit Einliegerwohnung oder als Zweifamilienhaus gilt im Bundesmodell dieselbe Messzahl wie beim Einfamilienhaus; der Grundsteuerwert berücksichtigt aber beide Wohnungen. Was bei der Planung einer zweiten Wohneinheit sonst zu beachten ist, zeigt der Ratgeber Zweifamilienhaus bauen.

Checkliste nach der Fertigstellung

Grundsteuer im Budget

Die Grundsteuer läuft neben Zins und Tilgung dauerhaft weiter, auch wenn das Darlehen längst getilgt ist. Planen Sie sie in den laufenden Wohnkosten ein, zusammen mit Versicherungen, Energie und Rücklagen. Welche Kosten beim Hausbau einmalig und welche laufend anfallen, zeigt der Ratgeber Was kostet ein Haus?. Anders als die Grundsteuer fallen Beiträge der Gemeinde für Straße und Kanal meist nur einmal an; sie erklärt die Seite Erschließungskosten beim Grundstück. Wer noch zwischen Neubau und Bestandskauf schwankt: Die Grundsteuer fällt in beiden Fällen an, der Ratgeber Bauen oder kaufen vergleicht die übrigen Unterschiede. Alle Finanzierungsthemen bündelt der Bereich Hausbau finanzieren.

Quellen und Stand

Steuermesszahlen und Ermäßigungen: § 15 GrStG; Hebesatz und gesonderter Hebesatz für baureife Grundstücke: § 25 GrStG; Steuerschuldner und Stichtag: §§ 9, 10 GrStG; Anzeigepflicht: § 228 BewG – jeweils auf gesetze-im-internet.de. Ländermodelle: grundsteuerreform.de, Informationsportal der Finanzverwaltungen der Länder und des Bundes. Abweichende Landesmesszahlen, Anzeigefristen der Landesmodelle und Hebesätze einzelner Gemeinden sind nicht im Register und werden ohne Zahl beschrieben. Unsere Prüfregeln erklärt die Methodik. Diese Seite ersetzt keine Steuerberatung. Stand: November 2026.

Nächster Schritt

Nehmen Sie die Grundsteuer als laufenden Posten in Ihre Haushaltsrechnung auf – der Hausbau-Budget-Rechner hilft, Rate und Nebenkosten nach dem Einzug gegenüberzustellen. Welche Schritte vor und nach dem Einzug anstehen, ordnet der Hausbau-Check ein.