Notartermin beim Grundstückskauf: Ablauf bis Grundbuch

Das Wichtigste in Kürze

• Nur was in der Urkunde steht, zählt. Zusagen zu Erschließung, Baugrund oder Rücktritt gehören in den Vertragstext.
• Den Entwurf rechtzeitig verlangen. Die gesetzliche Regelfrist gibt Ihnen Zeit für Prüfung und Finanzierung.
• Zahlung erst nach Sicherung. Der Kaufpreis wird in der Regel erst fällig, wenn der Notar bestätigt, dass Vormerkung und weitere Voraussetzungen vorliegen.
• Ohne Steuerzahlung kein Grundbuch. Die Eintragung als Eigentümer setzt die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts voraus.
• Beim Bauplatz zählt die Bebaubarkeit. Prüfen Sie Planungsrecht, Erschließung und Baugrund vor dem Termin, nicht danach.

Warum der Notar Pflicht ist

Das Gesetz lässt beim Grundstückskauf keinen Spielraum: Ein Vertrag über die Verpflichtung, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung; ohne diese Form wird er erst mit Auflassung und Eintragung ins Grundbuch seinem ganzen Inhalt nach gültig. Für Sie hat das zwei Folgen. Erstens muss alles, was der Verkäufer verspricht, in der Urkunde stehen – auch Nebenabreden wie die Übernahme von Erschließungsbeiträgen oder die Räumung des Grundstücks. Zweitens können Vereinbarungen vor dem Termin, die Sie wirtschaftlich zum Kauf drängen, etwa eine Reservierung mit hoher Gebühr bei Rücktritt, ihrerseits formbedürftig sein. Lassen Sie solche Vereinbarungen prüfen, bevor Sie zahlen.

Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet. Er erklärt die rechtliche Wirkung des Vertrags, berät aber nicht einseitig zu Ihren wirtschaftlichen Interessen. Ob der Preis angemessen ist, das Grundstück für Ihr Haus taugt oder die Finanzierung trägt, klären Sie selbst – mit Bank, Bauamt und gegebenenfalls einem Anwalt. Wie Sie einen Bauplatz vorab bewerten, beschreibt der Ratgeber Grundstück für den Hausbau finden.

Zeitachse vom Entwurf bis zum Grundbuch

Welcher Grunderwerbsteuersatz in Ihrem Bundesland gilt und wie Sie die Steuer berechnen, zeigt der Ratgeber Grunderwerbsteuer beim Hausbau.

Den Entwurf prüfen: worauf es beim Bauplatz ankommt

Ein Kaufvertrag über einen Bauplatz unterscheidet sich vom Kauf eines Bestandshauses. Sie kaufen ein Versprechen auf Bebaubarkeit, und genau dieses Versprechen sollte der Vertrag absichern. Lesen Sie den Entwurf mit diesen Fragen:

• Beschaffenheit. Beschreibt der Vertrag das Grundstück als Bauland, oder schließt er jede Haftung für Bebaubarkeit und Baugrund aus? Ein pauschaler Haftungsausschluss verlagert das Risiko weitgehend auf Sie.
• Erschließung. Wer trägt Beiträge für Anlagen, die bereits hergestellt, aber noch nicht abgerechnet sind? Eine klare Stichtagsregel verhindert Streit, wenn der Bescheid erst nach dem Kauf kommt; welche Beiträge dabei in Frage kommen, erklärt Erschließungskosten beim Grundstück.
• Rücktritt. Ist ein Rücktrittsrecht vereinbart, falls die Baugenehmigung für Ihr Haus versagt wird? Wie das Genehmigungsverfahren abläuft, erklärt Baugenehmigung: Dauer und Ablauf; einzelne Fragen zur Bebaubarkeit lassen sich vor dem Termin mit einer Bauvoranfrage verbindlich klären.
• Lasten im Grundbuch. Welche Rechte Dritter in Abteilung II (etwa Wegerechte, Leitungsrechte) übernehmen Sie, welche Grundpfandrechte in Abteilung III werden gelöscht?
• Baulasten. Soweit das Landesrecht Baulasten vorsieht, führt die Bauaufsichtsbehörde dafür ein eigenes Verzeichnis außerhalb des Grundbuchs. Fragen Sie den Auszug vor dem Termin an.
• Besitzübergang. Ab wann tragen Sie Verkehrssicherungspflicht, Grundsteuer und Versicherung, und ab wann dürfen Sie Vermessung oder Bodengutachten durchführen? Wer im Kaufjahr gegenüber der Gemeinde Schuldner bleibt, erklärt Grundsteuer für Bauherren.
• Finanzierung. Enthält der Vertrag eine Belastungsvollmacht, damit Ihre Bank die Grundschuld schon vor der Umschreibung eintragen lassen kann?

Im Termin: Ablauf in der Praxis

1. 01

   Unterlagen mitbringen

   Gültigen Personalausweis oder Reisepass, steuerliche Identifikationsnummer, Finanzierungsbestätigung der Bank und den Entwurf mit Ihren Notizen.

2. 02

   Identität und Beteiligte feststellen

   Der Notar prüft, wer erscheint und ob alle Beteiligten vertretungsberechtigt sind, etwa bei Erbengemeinschaften oder Gesellschaften als Verkäufer.

3. 03

   Vorlesen und erklären

   Der Vertrag wird vollständig vorgelesen. Unterbrechen Sie, sobald etwas unklar ist, und lassen Sie sich die Regelung erklären.

4. 04

   Änderungen einarbeiten

   Abweichungen vom Entwurf werden direkt in die Urkunde aufgenommen und ebenfalls vorgelesen.

5. 05

   Auflassung erklären und unterschreiben

   Käufer und Verkäufer erklären die Einigung über den Eigentumsübergang und unterschreiben; der Notar unterzeichnet und siegelt.

6. 06

   Vollzug abwarten

   Der Notar beantragt die Vormerkung, holt Genehmigungen und Verzichtserklärungen ein und meldet den Kauf dem Finanzamt.

Nach dem Termin: Vormerkung, Zahlung, Umschreibung

Auflassungsvormerkung. Zwischen Unterschrift und Eigentumsumschreibung kann Zeit vergehen. In dieser Phase schützt Sie die Vormerkung nach § 883 BGB: Zur Sicherung eines Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück kann eine Vormerkung eingetragen werden; spätere Verfügungen über das Grundstück sind insoweit unwirksam, als sie den gesicherten Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden. Praktisch heißt das: Verkauft der Verkäufer das Grundstück ein zweites Mal oder belastet es neu, setzt sich Ihr Anspruch durch.

Fälligkeit des Kaufpreises. Der Notar teilt schriftlich mit, wenn die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind – dazu gehören zum Beispiel die eingetragene Vormerkung, die gesicherte Löschung der Belastungen des Verkäufers und die Erklärung der Gemeinde, dass sie ihr gesetzliches Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BauGB nicht ausübt oder keines besteht. Erst dann zahlen Sie. Ihr Eigenkapital für Kaufpreisanteil und Nebenkosten sollte zu diesem Zeitpunkt verfügbar sein; wie viel Sie einplanen, zeigt der Ratgeber Eigenkapital für den Hausbau.

Grunderwerbsteuer und Unbedenklichkeitsbescheinigung. Der Notar zeigt den Kauf dem Finanzamt an, das die Steuer festsetzt. Für die Umschreibung gilt § 22 GrEStG: Der Erwerber darf erst in das Grundbuch eingetragen werden, wenn eine Bescheinigung des zuständigen Finanzamts vorgelegt wird, dass der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen. Zahlen Sie den Steuerbescheid deshalb zügig – jede Verzögerung verschiebt den Eigentumsübergang.

Eigentumsumschreibung. Liegt die Bescheinigung vor und ist der Kaufpreis bezahlt, beantragt der Notar Ihre Eintragung als Eigentümer. Die Vormerkung wird danach gelöscht. Prüfen Sie den neuen Grundbuchauszug: Stimmen Name, Eigentumsanteile und die übernommenen Rechte?

Gebühren-Schema: wie sich die Kosten zusammensetzen

Notar- und Grundbuchgebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Grundlage ist der Geschäftswert, beim Kauf in der Regel der Kaufpreis. Aus ihm ergibt sich über Tabelle B eine einfache Gebühr; für jeden Vorgang legt das Kostenverzeichnis einen Gebührensatz fest, mit dem diese einfache Gebühr multipliziert wird:

Beurkundung des Kaufvertrags (Notar, KV Nr. 21100) = einfache Gebühr nach Tabelle B × Gebührensatz – Satz: 2-fache Gebühr

Eintragung der Vormerkung (Grundbuchamt, KV Nr. 14150) = einfache Gebühr nach Tabelle B × Gebührensatz – Satz: 0,5-fache Gebühr nach Tabelle B

Eintragung als Eigentümer (Grundbuchamt, KV Nr. 14110) = einfache Gebühr nach Tabelle B × Gebührensatz – Satz: 1-fache Gebühr

Grunderwerbsteuer = Kaufpreis × Steuersatz des Bundeslandes (Regelsatz ohne Landesregelung: 3,5 %)

Hinzu kommen Gebühren für den Vollzug (etwa das Einholen von Erklärungen), die Grundschuld Ihrer Bank, Auslagen und Umsatzsteuer auf die Notargebühren. Die genaue Kostenrechnung erhalten Sie vom Notar; nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer die Kosten von Beurkundung und Grundbucheintragung, soweit nichts anderes vereinbart ist. Für eine Gesamtrechnung aller Nebenkosten nutzen Sie den Hausbau-Budget-Rechner.

Prüfliste Kaufvertrag Bauplatz

Eine ausführlichere Vorprüfung mit Baugrund, Hochwasser, Radon, Nachbarrecht und Gestaltungsvorgaben bietet der Grundstück-Check. Er sortiert offene Punkte nach der zuständigen Stelle und lässt sich als Liste für das Gespräch mit dem Notar drucken.

Gemeinsam kaufen

Kaufen Sie mit Partnerin oder Partner, legt die Urkunde fest, wem welcher Anteil gehört – als Miteigentum nach Bruchteilen oder in einer anderen Form. Diese Entscheidung wirkt sich auf Trennung, Erbfall und Finanzierung aus. Ohne Trauschein fehlen gesetzliche Auffangregeln; was Sie zusätzlich vereinbaren sollten, beschreibt der Ratgeber Unverheiratet bauen.

Wo der Notartermin im Gesamtprojekt liegt, zeigt der Hausbau-Ablauf; weitere Rechtsfragen rund um Grundstück, Vertrag und Genehmigung bündelt die Übersicht Recht beim Hausbau.

Quellen und Stand

Beurkundungspflicht: § 311b BGB; Entwurfsfrist für Verbraucher: § 17 Abs. 2a BeurkG; Vormerkung: § 883 BGB; Kostenträger: § 448 Abs. 2 BGB; Vorkaufsrecht der Gemeinde: §§ 24 ff. BauGB; Gebührensätze: GNotKG Anlage 1, Kostenverzeichnis Nr. 21100, 14110 und 14150; Grunderwerbsteuer-Regelsatz: § 11 GrEStG; Unbedenklichkeitsbescheinigung: § 22 GrEStG – jeweils auf gesetze-im-internet.de. Eurobeträge der Gebühren hängen vom Geschäftswert ab und werden hier nicht genannt. Unsere Prüfregeln für Fakten erklärt die Methodik. Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: November 2026.

Nächster Schritt

Haben Sie einen Bauplatz in Aussicht? Rechnen Sie Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch zusammen mit den Baukosten im Hausbau-Budget-Rechner durch. Welche Schritte vor und nach dem Kauf anstehen, ordnet der Hausbau-Check ein.