Haus bauen in Sachsen: SächsBO, SAB, Steuer, Parks

Das Wichtigste in Kürze

• Drei Parks: UNGER-Park Leipzig in Dölzig, UNGER-Park Dresden in Ottendorf-Okrilla und UNGER-Park Chemnitz, alle mit Betreiberquelle im Register.
• Standort zuerst: Leipzig- und Dresden-Umland sind nachgefragt; Chemnitz, Erzgebirge und Lausitz günstiger – mit Prüfpunkten Altbergbau, Hochwasser, Tagebau.
• Förderung: SAB-Familienwohnen bis 80.000 € je Haushalt für Familien mit Kindern; KfW 300 des Bundes als zweites Familienprogramm.
• Genehmigung: § 62 SächsBO Genehmigungsfreistellung (ja) im qualifizierten Bebauungsplan; sonst vereinfachtes Verfahren.
• Steuer: 5,5 % seit Anfang 2023 – über Thüringen und Sachsen-Anhalt, unter Brandenburg.
• Grenze: Tschechien und Polen sind Nachbarn; Grenzgängereinkommen in Kronen oder Zloty bewerten Banken unterschiedlich.

Musterhausparks in Sachsen

Sachsen ist das einzige ostdeutsche Flächenland mit mehreren im Register geprüften Parks – alle vom selben Betreiber, der auch die Standorte Werder bei Berlin und Erfurt führt.

Dölzig liegt westlich von Leipzig an der Autobahn Richtung Halle, Ottendorf-Okrilla nördlich von Dresden Richtung Königsbrück, der Chemnitzer Park gegenüber dem Einkaufszentrum Chemnitz Center; Dresden und Chemnitz sind frei zugänglich, Leipzig erhebt Eintritt. Für Bauherren aus Erzgebirge, Vogtland und Mittelsachsen ist Chemnitz der kürzeste Weg zu einem Park. Fragen Sie die Anbieter nach Referenzen in Ihrer Region, nach Erfahrungen mit der Genehmigungsfreistellung bei den sächsischen Gemeinden und nach der Reihenfolge von SAB- und KfW-Antrag. Wie Sie die Besichtigung vorbereiten, zeigt die Checkliste für die Musterhaus-Besichtigung.

Standort: Leipzig, Dresden, Chemnitz oder ländlich?

Sachsen hat drei Großstädte mit unterschiedlicher Dynamik und ländliche Räume mit sehr günstigem Bauland – und überall Prüfpunkte, die anderswo selten sind.

• Wollen Sie im Umland von Leipzig oder Dresden bauen?
  • Leipzig. Nordwestlich (Schkeuditz, Dölzig, Markranstädt) und im Südraum (Markkleeberg, Zwenkau) sind Neubaugebiete aktiv; im Südraum und bei Borna Tagebaufolgen und Grundwasserwiederanstieg prüfen. Hochwasser an Weißer Elster und Pleiße.
  • Dresden. Elbtal und nördliches Umland (Radebeul, Ottendorf-Okrilla, Radeberg) sind gefragt; Hochwassergefahrenkarten für Elbe und Nebenflüsse, Sandböden im Norden, Lössböden im Süden. Welterbe-Nachwirkungen und Gestaltungssatzungen in Elbnähe.
  • Weder noch. Weiter.
• Kommt Chemnitz oder eine Mittelstadt infrage – Zwickau, Plauen, Görlitz, Bautzen, Freiberg?
  • Ja. Bauland ist deutlich günstiger, Baulücken und Abriss-Neubau im Bestand häufig; Altbergbau im Raum Freiberg, Zwickau und im Erzgebirge über das Sächsische Oberbergamt abfragen.
  • Nein. Weiter.
• Ländlich im Erzgebirge, in der Lausitz oder im Vogtland?
  • Ja. Günstigstes Bauland, Innenentwicklungsprogramme der Gemeinden, Förderung des ländlichen Raums; Hanglagen, Schneelast und Altbergbau im Erzgebirge, Tagebaufolgen und Grundwasser in der Lausitz. Grenznähe zu Tschechien und Polen.
  • Nein. Dann bleibt Bestandskauf in den Städten – siehe Haus bauen oder kaufen.

Bodenrichtwerte liefert das BORIS-Sachsen-Portal; alle Kostengruppen eines Neubaus und ihre Quellen erklärt die Seite Kosten des Hausbaus.

Landesförderung: SAB-Familienwohnen

Das Programm Familienwohnen (Sächsische Aufbaubank, FRL Familienwohnen)^{[sab.sachsen.de, 31.10.2026]} richtet sich an Familien mit Kindern, die selbst genutztes Wohneigentum bauen – einschließlich Ersterwerb kurz nach Fertigstellung – oder erwerben. Für die Schaffung von Wohneigentum gewährt die SAB ein Darlehen von bis zu 80.000 €^{[sab.sachsen.de, 31.10.2026]}, zuzüglich eines Zuschlags für Familienangehörige mit Mobilitätseinschränkungen. Die Einkommensgrenzen gelten seit Januar 2026 neu, der Zins wurde für Zusagen ab August 2026 gesenkt, und die SAB stellt die Antragstrecke Anfang November 2026 um: Anträge auf dem bisherigen Weg sind nur bis unmittelbar vor der Umstellung möglich, danach gilt der neue Weg. Wer in diesen Tagen beantragt, klärt mit der SAB, welcher Weg gilt. Ein Richtlinienende nennt die SAB auf der Programmseite nicht.

Zwei Familienprogramme mit zwei Einkommensrechnungen: Die SAB rechnet nach Landesrecht, die KfW nach Steuerbescheid. Beide zu prüfen lohnt sich, weil die Grenzen unterschiedlich greifen. Die Logik der Landesprogramme erklärt Landesförderung beim Hausbau, das Bundesprogramm der Ratgeber KfW 300 Wohneigentum für Familien; wie junge Familien die erste Finanzierung aufbauen, zeigt Erstes Eigenheim für junge Familien. Welche Kombination trägt, prüft der Förder-Kombinator.

Genehmigung nach der Sächsischen Bauordnung

Maßgeblich ist die Sächsische Bauordnung (SächsBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 11. Mai 2016 (SächsGVBl. S. 186), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 1. März 2024 (SächsGVBl. S. 169). § 62 SächsBO regelt die Genehmigungsfreistellung: Vorhaben, die keine Sonderbauten sind, im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegen, dessen Festsetzungen entsprechen und erschlossen sind, brauchen keine Baugenehmigung, wenn die Gemeinde nicht innerhalb der gesetzlichen Frist ein Genehmigungsverfahren verlangt.

1. 01

   Bebauungsplan und Gestaltungssatzung einsehen

   Bei der Gemeinde; in Elbnähe und in historischen Ortskernen gelten oft Gestaltungs- und Erhaltungssatzungen.

2. 02

   Altbergbau- und Hochwasserauskunft einholen

   Sächsisches Oberbergamt für Altbergbau, Hochwassergefahrenkarten des Landes; Festsetzungen können Gründung und Höhenlage vorschreiben.

3. 03

   Vorhaben auf Festsetzungen prüfen

   Abstandsflächen nach § 6 SächsBO, Grundflächenzahl, Geschosse, Dachform; Abweichungen führen ins vereinfachte Verfahren.

4. 04

   Bauvorlagen erstellen lassen

   Bauvorlageberechtigte Person des Anbieters oder Architekt; Standsicherheit, Wärmeschutz, Schallschutz, Energienachweis.

5. 05

   Vorlagen bei der Gemeinde einreichen, Frist abwarten

   Ohne Verlangen eines Genehmigungsverfahrens nach Fristablauf beginnen; Baubeginn der Bauaufsicht anzeigen.

6. 06

   Bauüberwachung organisieren

   Keine behördliche Prüfung – unabhängiger Sachverständiger für Gründung und Ausführung.

Außerhalb von Bebauungsplänen läuft das vereinfachte Verfahren bei der unteren Bauaufsichtsbehörde des Landkreises oder der kreisfreien Stadt. Unterlagen, Fristen und Gebühren beschreibt der Ratgeber Baugenehmigung.

Grunderwerbsteuer: der Ost-Vergleich

Bis Ende 2022 gehörte Sachsen mit Bayern zu den Ländern mit dem Regelsatz von 3,5 %; seit dem Jahresbeginn 2023 gilt nach dem Sächsischen Grunderwerbsteuersatzgesetz 5,5 %^{[revosax.sachsen.de, 31.10.2026]}. Für Bauherren, die zwischen Sachsen und den Nachbarländern wählen, zeigt die Tabelle die Sätze:

Steuer Sachsen = Grundstückspreis × 5,5 % Unterschied zu Thüringen = Grundstückspreis × (5,5 % − 5 %)

Im Raum Leipzig–Halle, wo Sachsen und Sachsen-Anhalt ineinander übergehen, und im Vogtland an der Grenze zu Thüringen ist der Satz ein echter Standortfaktor: Ein Bauplatz in Schkeuditz und einer in Halle-Ost können am selben Preis unterschiedlich viel Steuer kosten. Was im Nachbarland zu Förderung, Bauordnung und Bauland gilt, beschreibt Haus bauen in Thüringen. Zur Bemessungsgrundlage beim Neubau: Grunderwerbsteuer beim Neubau.

Checkliste: Haus bauen in Sachsen

Quellen und Stand

Grunderwerbsteuer: Sächsisches Grunderwerbsteuersatzgesetz (REVOSAX); Vergleichssätze aus Medieninformation des Thüringer Finanzministeriums, Statistischem Landesamt Sachsen-Anhalt mit Bestätigung durch die Bremer Senatsvorlage, Landesgesetz Brandenburg (BRAVORS); Regelsatz § 11 GrEStG. SAB-Familienwohnen: Programmseite der Sächsischen Aufbaubank mit Hinweisen zu Einkommensgrenzen 2026, Zinssenkung und Antragsumstellung. Sächsische Bauordnung: REVOSAX, rechtsbereinigt mit Stand März 2024, Inhaltsübersicht mit § 62 gelesen, Normtext nicht wörtlich geprüft. KfW 300: Produktseite der KfW. UNGER-Parks: Betreiberseiten für Leipzig, Dresden und Chemnitz; Hausanzahl je Standort nicht genannt. Standort-Einordnung qualitativ; Bodenrichtwerte über BORIS Sachsen. Zur Pflege der Fakten: Methodik. Alle Länder: Haus bauen nach Bundesland; Vergleichsländer: Bayern, Niedersachsen, Schleswig-Holstein; der bundesweite Ablauf: Haus bauen in Deutschland.

Nächster Schritt

Der Hausbau-Check ordnet Standort, Baugrundrisiken, Verfahren nach SächsBO und SAB-Förderung für Ihr Vorhaben ein und nennt die nächsten Schritte; ob Familienwohnen und KfW 300 für Ihren Haushalt zusammenpassen, zeigt vorab der Förder-Kombinator.