Haus bauen in Thüringen: Förderung, ThürBO, Bauland

Das Wichtigste in Kürze

• Landeszuschuss beendet: Die Thüringer Aufbaubank nimmt keine Anträge mehr an; die Richtlinie endet zum Jahresende. Höchstbetrag war 20.000 € je Wohneinheit.
• KfW bleibt: Klimafreundlicher Neubau ohne Einkommensgrenze oder Wohneigentum für Familien mit Einkommensgrenze – nicht beides für dasselbe Haus.
• Grunderwerbsteuer gesenkt: 5 % seit 2024 – ein Vorteil gegenüber Sachsen, ein Nachteil gegenüber Bayern.
• Freistellung im Bebauungsplangebiet: Bauvorlagen an die Gemeinde, Bauantrag nur außerhalb.
• Zwei Märkte: Städtekette mit knappem Bauland, ländliche Räume mit Angebot und längeren Wegen.
• Musterhauspark im Land: Der UNGER-Park Erfurt liegt an der Städtekette; für Ostthüringen ist Leipzig eine zweite Option.

Förderlage: Was ohne den TAB-Zuschuss bleibt

Der Zuschuss „Wohneigentum für Familien“ der Thüringer Aufbaubank richtete sich an Familien mit mindestens einem minderjährigen Kind beim Ersterwerb selbst genutzten Wohneigentums – Neubau, Bestand oder Baugrundstück. Er war nicht rückzahlbar und bei Wohneinheiten auf 20.000 €^{[aufbaubank.de, 31.10.2026]} begrenzt. Laut TAB sind die für 2026 vorgesehenen Mittel vollständig vergeben, zusätzliche Mittel oder eine Übergangsregelung gibt es nicht, und die Richtlinie läuft zum Jahresende aus. Das Darlehensprogramm der TAB für Eigenheime gilt nur für Bestandsimmobilien; der Neubau ist dort ausgeschlossen.

Für Baufamilien heißt das: Die Finanzierung baut auf Bund, Gemeinde und Hausbank. Der Klimafreundliche Neubau (KfW 297/298) stellt bis 100.000 €^{[kfw.de, 30.10.2026]} je Wohneinheit bereit, ohne Einkommensgrenze. Wohneigentum für Familien (KfW 300) reicht bei ein bis zwei Kindern bis 170.000 €^{[kfw.de, 30.10.2026]}, setzt aber ein zu versteuerndes Haushaltseinkommen bis 90.000 €^{[kfw.de, 30.10.2026]} (bei einem Kind) voraus. Beide Programme schließen sich für dasselbe Haus aus: Für dieselbe geförderte Wohnimmobilie ist die gleichzeitige Inanspruchnahme von KfW 300 und Klimafreundlicher Neubau (KfW 297/298, 299, 498, 499) oder BEG (KfW 261, 461) nicht möglich; nach Verzicht frühestens sechs Monate später neuer Antrag. Die Einzelheiten stehen unter KfW 297/298 Klimafreundlicher Neubau und KfW 300 Wohneigentum für Familien; die Übersicht aller Landesprogramme unter Landesförderung beim Hausbau.

Viele Thüringer Gemeinden vergeben eigene Baugebiete mit Vergabekriterien oder Preisnachlässen für Familien und Rückkehrer. Diese Modelle stehen in keiner Datenbank – fragen Sie beim Bauamt und bei der Gemeindeverwaltung, bevor Sie auf dem freien Markt suchen.

Thüringen im Steckbrief

Die Fassung der ThürBO und der Paragraph der Freistellung werden derzeit gegen die Primärquelle geprüft; bis dahin beschreiben wir das Verfahren ohne Paragraphenangabe. Wie wir mit solchen offenen Punkten umgehen, zeigt die Methodik-Seite.

Grunderwerbsteuer: Thüringen und seine Nachbarn

Die Senkung Anfang 2024 hat Thüringen von der Spitzengruppe ins Mittelfeld gebracht. Für Baufamilien, die zwischen mehreren Ländern wählen können – etwa im Raum Altenburg, Sonneberg oder Eisenach – lohnt der Blick über die Grenze:

Im Raum Eisenach steht Hessen mit dem höheren Satz gegenüber, im Raum Sonneberg und Coburg Bayern mit dem niedrigsten – wer dort pendelt, rechnet beide Seiten mit Grundstückspreis × Landessatz durch. Was beim Neubau zur Bemessungsgrundlage gehört, erklärt der Ratgeber Grunderwerbsteuer beim Neubau; die Nachbarn im Detail: Haus bauen in Sachsen, Haus bauen in Sachsen-Anhalt, Haus bauen in Hessen und Haus bauen in Bayern.

Bauordnung: Genehmigungsfreistellung nach ThürBO

Die Thüringer Bauordnung wurde 2024 neu gefasst. Für Wohngebäude im Geltungsbereich eines Bebauungsplans sieht sie eine Genehmigungsfreistellung vor: Das Vorhaben braucht keine Baugenehmigung, wenn es den Festsetzungen nicht widerspricht, die Erschließung gesichert ist und die Gemeinde nicht innerhalb der gesetzlichen Frist ein Genehmigungsverfahren verlangt. Zuständig für Bauanträge außerhalb der Freistellung ist die untere Bauaufsichtsbehörde des Landkreises oder der kreisfreien Stadt.

1. 01

   Bebauungsplan bei der Gemeinde einsehen

   Festsetzungen zu Baufenster, Höhe, Dach, Stellplätzen und Grundflächenzahl notieren. Gibt es keinen Plan, ist der Weg die Bauvoranfrage nach § 34 BauGB.

2. 02

   Entwurf ohne Abweichung planen

   Jede Befreiung von den Festsetzungen beendet die Freistellung und führt in den Bauantrag – mit dem Hersteller vorab klären.

3. 03

   Bauvorlagen erstellen lassen

   Durch eine bauvorlageberechtigte Person; beim Fertighaus liefert der Anbieter die Zeichnungen und Nachweise, die Standsicherheit prüft ein Tragwerksplaner.

4. 04

   Unterlagen bei der Gemeinde einreichen

   Die Gemeinde prüft, ob sie ein Genehmigungsverfahren verlangt oder das Vorhaben zur Kenntnis nimmt.

5. 05

   Nach der Wartefrist mit dem Bau beginnen

   Baubeginn und Fertigstellung anzeigen, Bauleiter benennen, Nachweise für die Bauüberwachung bereithalten.

Wie lange ein Bauantrag außerhalb der Freistellung dauert und welche Unterlagen verlangt werden, erklärt die Seite Baugenehmigung: Dauer, Ablauf, Unterlagen.

Bauland: Städtekette und ländlicher Raum

Thüringens Nachfrage konzentriert sich auf die Städtekette Erfurt, Weimar, Jena, Gera und deren Umland entlang der Autobahn. Dort sind Neubaugebiete klein und schnell vergeben, Bebauungspläne üblich und Grundstücke teurer als im Landesdurchschnitt. In Südthüringen, im Eichsfeld, in der Rhön und im Altenburger Land finden Familien leichter Bauland, oft über die Gemeinde selbst – mit längeren Wegen zu Arbeit und Schule als Gegenposten.

Bodenrichtwerte veröffentlicht der Gutachterausschuss über das Bodenrichtwertportal des Landes; wir übernehmen Grundstückspreise erst mit Stichtag ins Fakten-Register. Zwei Standortrisiken sind typisch für Thüringen: Hanglagen mit Felsgrund oder Rutschungsgefahr im Thüringer Wald und Altbergbau in Teilen Ostthüringens – beides klärt ein Bodengutachten und eine Anfrage bei der Bergbehörde des Landes, dem Thüringer Landesamt für Umwelt, Bergbau und Naturschutz (TLUBN).

Entscheidungsbaum: Welche Förderung bleibt?

• Leben minderjährige Kinder im Haushalt?
  • Ja. Prüfen, ob das zu versteuernde Haushaltseinkommen unter der KfW-300-Grenze liegt.
  • Nein. KfW 297/298 ohne Einkommensgrenze – weiter zur Energiestufe.
• Liegt das Einkommen unter der Grenze?
  • Ja. KfW 300 bietet den höheren Kreditrahmen; Antrag vor dem Werkvertrag.
  • Nein. KfW 297/298 – weiter zur Energiestufe.
• Erreicht das geplante Haus die Effizienzstufe für Klimafreundliches Wohngebäude?
  • Ja. Antrag über die Hausbank mit Energieeffizienz-Experten.
  • Nein. Standard mit dem Hersteller anheben oder ohne KfW finanzieren.
• Vergibt Ihre Wunschgemeinde eigenes Bauland mit Nachlass?
  • Ja. Vergabekriterien und Fristen beim Bauamt erfragen – oft die wertvollste Förderung.
  • Nein. Freier Markt, Bodenrichtwert als Verhandlungsbasis.

Musterhäuser: UNGER-Park Erfurt und Leipzig

Thüringen hat einen betreibergeführten Musterhauspark: den UNGER-Park Erfurt im Güterverkehrszentrum direkt an der Autobahn – Bei den Froschäckern 17-43, 99098 Erfurt (Güterverkehrszentrum GVZ); Mi–So 11–18 Uhr; Eintritt frei^{[unger-park.de, 01.11.2026]}. Eine eigene Parkseite mit Ausstellungsprofil führen wir für Erfurt noch nicht; prüfen Sie Öffnungszeiten und Aussteller vor dem Besuch auf der Betreiberseite. Für Ostthüringen ist zusätzlich der UNGER-Park Leipzig eine Option: Döbichauer Straße 13, 04435 Schkeuditz OT Dölzig; Mi–So 11–18 Uhr; Eintritt kostenpflichtig (3,00 € ab 16 Jahre)^{[unger-park.de, 31.10.2026]}. Von Gera, Altenburg oder Jena ist er über die Autobahn gut erreichbar.

Weitere Parks mit Karte und Abrufdatum finden Sie im Musterhaus-Atlas.

Checkliste: Grundstück in Thüringen

Die Reihenfolge aller Schritte vom Budget bis zur Abnahme beschreibt die Säule Haus bauen in Deutschland; der Vergleich aller Länder steht auf Haus bauen nach Bundesland.

Quellen und Stand

Grunderwerbsteuer: Medieninformation des Thüringer Finanzministeriums vom Mai 2025 zur Senkung; Nachbarsätze aus den Landesquellen von Sachsen, Sachsen-Anhalt, Hessen und Bayern. Landesförderung: Programmseite „Wohneigentum für Familien“ der Thüringer Aufbaubank, Stand Ende September 2026. Baugenehmigungen: Pressemitteilung des Thüringer Landesamts für Statistik vom Februar 2026, vorläufiges Jahresergebnis. Bauordnung: Gesetz- und Verordnungsblatt Nr. 9/2024 über das Dokumentationssystem des Landtags; Fassung und Paragraph der Freistellung in Prüfung. KfW: Produktseiten und Merkblatt. Musterhauspark: Betreiberseite UNGER Park GmbH. Abrufe Ende Oktober 2026.

Nächster Schritt

Der Hausbau-Check ordnet Ihr Vorhaben in Thüringen ein – Förderweg ohne Landeszuschuss, Verfahren, Grundstück, Zeitplan. Welche KfW-Variante für Ihren Haushalt den größeren Rahmen bringt, zeigt der Förder-Kombinator.